购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心
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你的幸福感，有没有被焦虑偷走?
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回到房子这个老生常谈的话题，依然是几家欢乐几家愁。但置身于这个调控频繁的诡秘市场，似乎所有利益博弈方都逃不脱焦虑二字。
没买房的
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，焦虑房价这么高，自己猴年马月才能买上房;已经买了房的
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，焦虑为什么我的房子涨得比别人少;从事房产行业的
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，焦虑在这个快速重构的市场中，如何不被抛弃;地方政府
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，焦虑如何在坚决执行中央指令与保障地方财政之间走好平衡木……焦虑，成了所有人共同的宿命。
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1购房者视角 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
我想有个家 VS 资产保卫战 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
讲个小故事先。
我有一朋友，安徽人，在杭工作。他父母眼瞅着杭州房价扶摇直上，下定决心要趁还买得起，赶紧给儿子贷款买套房。2017年初，他们锁定了绕城边的一个目标楼盘。
买房前一天晚八点，他们突然接到置业顾问电话，说明天开盘，并暗示现场人会比较多，先到先得。本着势在必得之心，他们决定连夜赶赴售楼中心，通宵排队。
当晚，还真有好几十号购房者跟他们一起在那里度过了一个不眠夜。次日，房子果然一抢而空。虽然房买到了，但由于网签被卡了一段时间，最后房贷利率还是提高了。“要是再早点买就好了。”背着30年房贷的朋友言语间略有不甘。
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其实，2017年能在杭州、南京、成都、长沙等强二线城市买到房的，已然是幸运儿。更多人，只能在排队4小时后被告知不好意思，登记名额已满;或是家里东拼西凑给了100万，稍一犹豫便下手四顾心茫然;甚至还有矫情的有钱人在那里伤春悲秋:《终于，手握1000万，在杭州我们却一无所有》，这样的文章能在朋友圈刷屏，是该说购房者疯了呢，还是这个市场疯了 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
就连业内人士也开始撰文吐槽:《我没帮你买上房，你就把我拉黑了》。这标题无疑戳中了很多房产从业者的心窝。
这一年，这样的场景在业内频频上演:一个并不熟络的“朋友”来找你帮忙买房，你搞不定的话还觉得你没本事，或是没尽力。他买不上房，反倒成了你的错，这算哪门子道理?
“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪走。”这不是博君一笑的网络段子，而是在2017年房地产宏观调控大背景下，中国楼市真实存在的、言者无奈闻者心酸的“购房鄙视链”
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那么问题来了，哪来这么多全款买房的有钱人?
原来，除了赔得巨款的拆迁户，依靠直播、游戏等新产业迅速致富的网红、主播，还有一群人，充分利用金融杠杆，以办理“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”等方式套取资金，冲入楼市。可以说，蜂拥而上的房产投资乱象，跟银行的监管不严脱不了干系，管住了金融系统，也就管住了房地产 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
当然，能琢磨出各种花样来买房的，多半还是投资者。与其说是他们热衷于“炒房”，不如说他们买房是出于对货币贬值的预期和恐慌。过去十年的经验告诉他们，在投资渠道匮乏的当下，把钱换成看得见、摸得着的房子，是最稳妥、最安心、最简单的理财方式。
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如果无法给民众提供一个靠谱的替代方案，保值增值性能优越的房地产将持续成为“资产保卫战”的主阵地。 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
虽然投资者主观上并无恶意，但客观上的持续加码，却在无形中拉升了刚需的资金门槛，伤害了无房者的感情。
有房才有家。这样的朴素观念，在中国无疑还拥有着庞大的市场(特别是丈母娘群体)。房产品的供不应求，对于那些渴望在大城市拥有一个家的年轻人来说，并不是一个好消息。
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如果把“买房”比喻成“上车”，那么当下的中国，就是有的人已早早上车，即使不能折现也愿意将自己想象成坐拥千万资产的人，过干瘾;有的人拼命想上车，但却迟迟挤不到位置;还有的晚了一步，变成了那个呆呆立在站台、眼睁睁看着车子越开越远的落寞人。
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有意思的是，不管是谁，对自己买的房子都不会百分百满意。我们总能想出这样那样可提升的空间。比如，为啥当初没再多贷点款，为啥当初没选那个增值空间更大的楼盘，为啥当初不咬咬牙再多买一套……人心不足蛇吞象。诚哉斯言。
买或不买，都不开心;值与不值，存乎人心。
2
政府视角 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
房住不炒 VS土地财政 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”十九大报告中这段关于房子的论述，引发全场最热烈、持续时间最长的掌声。
“房住不炒 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤--- 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
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自从2016年9月30日北京将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%以来，全国各大中城市的调控就没消停过。
正是由于政府“限价”，让市场出现了一波一房难求的火爆行情。 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
由此，日光盘、捂盘惜售、炒卖房号、搭售百万天价车位等现象层出不穷，在媒体渲染下加重了大众恐慌。
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但这些“限制策略”终究不是长远之计，所谓“长效机制”，除了根本性的土地、财税、金融制度改革，当前目之所及、最惹人关注的，当属“租购并举” 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
2017年7月17日，广州针对承租人子女就近入学提出“租购同权”，打响“第一炮”;一天后，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，12个试点城市陆续发布相关试点方案。
2017年9月底发布的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》甚至明确提出，未来五年新供各类住房中租赁将占30%，建立购租并举的住房体系，引导居民形成先租后买的梯次消费模式。
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租售同权、共有产权房、纯租赁用地……经验主义并不能很好地解释2017年的这些新玩法。这些信息的密集推出，彰显政府在“购房”市场之外催生出一个“租房”新市场的信心和决心，也给房产市场的未来走向带来了更大的想象空间。
再美好的愿景，也要靠一步一个脚印走出来。虽然在大方向上，大家都认同从房屋供给端入手，通过扩容、规范租赁市场，让更多人“住有所居”，但具体到实操层面，这些年政府一直都在下功夫:公租房、廉租房、人才公寓、经济适用房……各种类型都有，但还是供不应求 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
关键问题是，房子从哪儿来?对于开发商而言，要求70年自持的纯租赁地块并不是什么好生意，能不亏本就不错了;现在已经落地的上海、杭州此类地块，均由本地国企低价定向购得。这样的试点模式固然有较强的导向意义，但面对庞大的市场需求，只能是杯水车薪。
政府也意识到，光从现有的土地供应蛋糕中切一块给“租房”，是不够的。 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
对于普通民众而言，租房当然比购房更划算、更省钱。但在中国，租房这件事涉及到尊严，不仅仅是个人尊严，甚至是家族尊严。如果这种社会认知和氛围无法改变，租房在租客终端得不到发自内心的认同感，不能租得安心、租得放心，那到头来，大家终究还是会削尖脑袋加入购房大军。
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对于地方政府而言，发展租房当然能赢口碑;但卖地才是持续做基建、提升城市化的本钱。 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
公开数据显示，2017年前三季度，全国300个城市土地出让金总额为26384亿元，同比增加35%。其中，杭州十区(含临安)的土地出让总金额已达1743.8亿元，超去年全年，仅次于北京的1847亿元，位列全国第二。
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要想减少地方政府对土地财政的依赖，只能靠提升税收。这也是这两年闹得沸沸扬扬的“房产税”的由来。但这项触及诸多利益的制度，在相关法理问题没有理顺之前，不会贸然出台。
除此之外，不得不提的便是被称为“千年大计”的雄安新区，一张白纸绘蓝图，这里将作为打破土地财政窠臼的试验田，挖掘出新时代地方财政的新源泉。
另辟蹊径，值得期待。
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行业视角 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
规模狂欢 Vs 路径迷茫 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
“讲一个浪漫的故事:项目预售证不发，售楼处的妹子都怀孕了。”管中窥豹，足见2017调控之严。
必须看到，行业的游戏规则正在发生质变:调控政策频繁出台，土地竞拍规则屡现变化，热点城市门槛日趋严苛，金融支持由积极转向紧缩……楼市经历了政府铁腕压制与购房者热情高涨的“冰火两重天” 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
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更重要的是，以往拿高价地、赌高价房的粗放型经营模式受到前所未有的挑战。大房企拿地是生产问题，小房企拿地却是生死问题。拿不到地，或是拿到地之后卖不了房、现金流扛不住，这样的企业都将面临退出历史舞台或被收购的命运。
恐惧与贪婪，如影随形。出于被遗忘的恐慌，大量中型房企喊出了“大跃进”式的规模目标。这场刀俎和鱼肉之间的游戏，谁都不想成为后者，最简单粗暴的办法，就是把规模做大，大到没有人能忽视你。
随着企业间竞争日趋激烈，这一轮洗牌将进一步提升整个行业的规模集中度。 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
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但在规模狂欢的背后，我们不禁要问上一句:然后呢?毕竟对于购房者而言，相较于规模，他们更关心的是你提供的产品和服务品质;而对于房企而言，国内商品房的开发空间有限，单年销售面积见顶已成业内共识。光靠开发维持企业高增长的可持续性令人生疑。而一个体量饱和的行业，将失去想象力和吸引力，这才是最让人担忧的。作为行业主体，开发商将何去何从?
拓展跑道的时间窗口并不会太长，大家都在试图抓住下一个新的增长点，各家房企的发展策略也随之分化:有人在坚守，有人在创新，专业代建、小镇开发、长租公寓、共享办公……多维度的试水，新板块的孵化，在各房企内部搞得热火朝天。
八仙过海，各显神通。房企转型究竟成效几何，留待时间检验。
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结 语 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
关于未来的房价 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
至于大家最关心的房价，至少从统计数据上看，持续一年的退烧药吃下去，全国各地的楼市基本上都消停了。高压之下，高烧渐退 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
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那么，未来房价将怎么走?全国各地不一而足。简单来讲，有实力、有潜力、有魅力的城市房价不会跌;缺交通、缺产业、缺人口的城市房价很难涨。所有关于房价暴涨暴跌甚至崩盘的预测，统统都是危言耸听的标题党。
道理很简单。中国的房地产市场是一个政府高度控盘的局。 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
所以，莫慌，你不会因房价暴跌而在一夜之间一无所有;莫急，随便买套房坐等暴涨的时代已然过去。
和平养无限天机。淡定 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
撰文 | 不二
摘自《HOME绿城》129期
注:本文仅代表作者观点。 购房者、有房者、开发商……陷入集体焦虑的楼市，何时能让人安心。购房|楼市|开发商|焦虑|购房者|集体|陷入|悲伤---
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