西安的楼市为啥这么火？该去买房拿地吗，这些数字告诉你放眼全国

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放眼全国，中西部一些省会城市，其房价及经济发展水平明显不及其他热点二线城市，如南京、杭州、苏州、佛山、东莞等地，但是，其市场热度却很高，对周边城市的虹吸效应也相对更强。近年来，在国家相关政策的扶持下，这些中西部城市保持着良好的经济增长势头，城市基础设施建设和地方产业结构调整也逐渐趋于完善，大量的外来人口支撑了城市强劲的住房需求，而相对较低的房价，意味着当前这些城市正处于地产市场的价值洼地。下面，我们来看一下这些中西部洼地城市的典型代表——西安。

西安作为国家西部中心城市的定位，预示着他将是西部地区最具活力的城市。通过国家的政策扶持，西安将在城市综合经济实力、产业结构、企业规模与效益、开放活力、基础设施支撑能力、科技水平等方面快速发展，真正起到辐射带动周边、引领西部经济发展的作用。反观西安楼市，房价却处于同片区同级别城市较低水平，在大西安发展格局的背景下，西安房地产市场仍有着较大的增长空间。以下我们具体从西安的房价表现、经济发展状况、房地产市场表现和政策调控角度来进行展开分析：

房价涨幅明显

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但相较周边同级别城市仍偏低

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从市场销售价格来看，西安市商品住宅均价整体呈现上涨趋势。据统计，西安的商品房均价从2016年的7075.92元/平方米上涨至2017年的8315.55元/平方米，涨幅为17.5%。但相比较同等级城市来看，其房价水平仍然偏低，2017年，同为西部中心城市的重庆和成都，商品房均价已达9057.35元/平方米、9408.31 元/平方米，而与西安相邻的郑州商品房均价更是突破了12000元/平方米。因此，西安的价值洼地特征十分明显。

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产业发展、轨道交通和人口流入

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带动经济的快速发展

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依据城市研判模型的八大经济指标，我们从中挑选GDP、产业结构、轨道交通及人口流入四个重点指标来看西安经济的增长表现。

1、GDP高速增长

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2017年，西安实现生产总值7469.85亿元，同比增长7.7%。2016年西安的GDP仅仅是6257.18亿元，2017年净增1212亿元，千亿级的增量意味着西安的名义增速高达19.83%。从单位面积GDP来看，2016年，西安的单位面积GDP为6190.32万元/平方公里，同比增长了7.86%，而同一时期的贵阳为3926.02万元/平方公里，而重庆仅为2153.66万元/平方公里（如下图所示）。

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2、产业结构趋于合理

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西安目前正处于国家中心城市建设、自贸区建设等多项国家产业政策扶持的黄金发展期，围绕“高端产业”，西安正在着力推动产业的转型升级。从产业结构角度来看，西安与成都的产业结构相似，均呈现“三二一”结构特征，西安的第三产业占GDP比重为61.2%，高出成都8.1个百分点，经济结构更为成熟。根据规划，“十三五期间”西安将围绕工业化与信息化深度融合的主线，重点发展汽车、电子信息、高端装备制造、航空航天、医药、食品加工制造、新材料与新能源等七个支柱产业，建设渭北工业区、高新区、经开区、航空基地、航天基地五个核心工业区，实现规模以上工业总产值突破8000亿。产业的优化升级，将显著带动经济的增长，进而推动房地产市场的繁荣。

3、轨道交通快速发展

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城市能不能引来人才、留住人才，经济实力固然重要，有无交通优势也是关键。西安是西部重要的交通节点城市，多条高铁线路在此交汇，“米”字型高铁铸就了西安重要的交通枢纽地位。2017年12月，国家八纵八横高铁网络规划中“京昆通道”重要组成部分的西成高铁开通，使得西部两大中心城市西安至成都的运行时间，由11个小时缩短为4小时，这将极大推进两地的经济交流。

此外，2017年西安四环动工、四条城际铁路开建，使西安、汉中、渭南、咸阳四城之间的时间距离大大缩短，有力助推以西安为中心的“关中一小时”都市圈形成，同时，推进城市之间彼此专业化分工协作，区域内整体经济发展效率得以提升。

从市内交通来看，2017年，西安地铁进入了爆发期，2017年西安17条地铁线路同步建设，地铁线路的延伸必然给城郊房地产市场带来发展潜力，带动新城新区的形成与发展。总体而言，高铁及地铁的加速完善，将为西安房地产市场带来巨大增长机遇。

4、常住人口增速明显增长

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作为区域内核心城市，在较强劲的虹吸效应下，教育、医疗等各种专业服务和资源都向西安集中，人口也在不断涌入。数据显示，2016年西安人口净流入58.3万人，常住人口增速为1.45%，高于同期重庆的1.03%，并已接近郑州的人口增速，从趋势来看，2016年郑州常住人口增速明显下降，而西安常住人口增长迅猛，后劲更足（如下图所示）。随着西安市吸引人才落户政策的大力推进，预计未来西安的户籍人口也将明显增长。人口的快速增长，将带来旺盛的住房需求，促进房地产市场的繁荣。

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综合GDP、产业、轨道交通和人口四个指标表现，不难看到西安经济增长势头之迅猛，房地产市场发展前景向好。

楼市调控重点抑制投机、拓展刚需

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我们从西安的土地供应计划、限购限售措施以及人才引进优惠政策来进行分析。

1、土地供应加大

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土地的供应量直接影响未来一段时间商品房的供应情况。2017年，西安市国土资源局正式公布《西安市2017年至2021年住宅用地供应计划》，按照计划，2017年到2021年，西安共计计划供应住宅用地92192亩，其中，国有建设用地74615亩，集体土地17577亩。远远高于2014-2016年的供应量。这意味着，未来几年，西安商品住宅市场供应将持续处于较高水平，将保证市场足够的商品住宅供应，对于房企来说无疑是利好消息。

2、商品房限购限售多管齐下

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西安在楼市调控上多管齐下，包含限购、限售等措施。在限购方面，要求2017年6月28日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年或以上的个人所得税或社会保险证明。

在限售方面，要求2017年4月18日以前，在新城区、碑林区等区域购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易；在这些区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

相较而言，西安的楼市调控力度适中，主要抑制外地购房者及投资需求。

3、人才引进落户，激发市场需求

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在“限外”的同时，西安大力引进人才落户，相当于为购房者打开了另外一扇窗。2017年1月23日，西安市政府公布了《西安市人民政府关于进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件的意见》，并于3月1日起正式施行。此次户籍准入条件的调整，降低了技能人才的落户条件、降低了投资纳税的落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限，可以预见，这将会极大程度上激发西安市房地产市场的潜在需求。

总体来看，在土地供应量增加、相对宽松的政策调控环境以及户籍人口快速增长的背景下，西安的房地产市场前景将十分看好。

西安房地产市场主导优势明显

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未来增长空间较大

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仍从西安的土地成交情况、商品房销售表现以及西安周边城市的房地产市场表现对比来进行分析：

1、土地成交上涨

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从土地成交来看，2017年西安共成交土地224宗，成交面积约856.66万㎡，成交总金额348.84亿元，比2016年分别增长了52.46%和38.64%。从逐月数据来看，2017年2月土地成交面积最低，3月成交量最高，6月至9月相对稳定，11月随着西安土地二级市场试点工作的正式启动，未来土地市场将进一步活跃。

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从土拍市场来看，受限购政策影响，西安周边区域由于无限购政策，拿地成本低，2017年房企向周边布局的态势明显，绿地、中海、高新、新城、蓝光等众多品牌房企均在西安周边郊区拿地。主城区土地的稀缺全面带动了西安周边高陵、临潼等三环以外区域房地产市场的快速发展。

2、商品房去化周期较短

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从商品房市场销售表现来看，2017年上半年，西安市商品住房的库存急剧下降，去化周期一度下降到6个月以下，在“6?28通知”启动“限购”、“限外”等措施之后，商品住房库存量有所上升，至2017年年底，去化周期上升到8个月左右，但总体仍处于较低水平，库存去化效果明显。

3、西安周边市场表现

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从西安周边市场表现对比来看，从前述虹吸指数比较来看，西安的虹吸指数最高，对周边城市的资源吸附力明显，但汉中等周边城市虹吸指数也差距不大，也具有一定的资源吸附力。体现在房地产市场表现上，西安占据陕西省房地产市场主导的同时，周边城市房地产市场也有一定的发展潜力。

从陕西省各市房地产投资额占全省比重来看，2017年前三季度，西安占比超过75%，反映出西安在陕西省房地产投资的主导优势。再从商品房销售面积占全省比重来看，西安同样占绝对主导。

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在房地产投资增速上，2017年前三季度，安康与渭南房地产投资增速为负增长，宝鸡、西安、汉中三个城市的房地产投资增速均超过了全省平均水平，其中宝鸡增速最高。

从商品房销售面积增速来看，2017年前三季度仅有西安及汉中超过了全省平均水平，其中，西安市受调控政策的影响，商品房销售面积增速略低于汉中。宝鸡、渭南等城市同样保持增长趋势，但增速略低于全省平均水平。

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结语

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作为“一带一路”大格局中的“枢纽”和“门户”城市，西安的房地产市场发展前景看好，随着西安继续深化最宽松的人口政策和最优厚的人才政策，迁入人口将进一步增加，住房需求将明显增长，房屋供不应求的态势将进一步增强，因此，西安的房地产市场具有极大的增长潜力。