解局|万科太阳山文旅故事观点地产网万科一年前入股的云南逾600

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万科一年前入股的云南逾6000亩旅游大盘，如今又有新的动态。

5月22日云南城投公告，拟现金出资2520万元与百年置业、云岭天籁、昆明万科及招商财富资产管理有限公司，共同设立云南万城百年投资开发有限公司。新公司将参与云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目合作开发。

这是万科对太阳山项目进一步贴上“万科”标签的资本运作之一。早在今年2月初，项目开发主体的股东华商之家(万科持股40%)，已悄然引入万科的专项资产管理计划。如今万科正试图将项目的所属权进一步清晰化。

接近云南城投的人士对观点地产新媒体透露，华商之家不止涉足太阳山项目，而万科只打算操盘太阳山项目，因而此次成立新公司取代用于专门开发。

而这，距离太阳山项目启动已过了六年光景。

太阳山往事

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云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目位于抚仙湖东岸，开发总用地面积6618亩，最早与万科尚无交集。

在2012年7月15日那场规模盛大的首发仪式上，原始股东云南省城投集团、华商之家、观澜湖集团不仅请来澄江县各级政府相关领导，还邀请李健、杨丽萍等一众艺人助阵。

按照最初规划，太阳山项目的开发主体“云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司”(简称老鹰地公司)，由云南省城投集团、华商之家与永昌发展有限公司(境外企业)分别持股60%、30%以及10%。其中，观澜湖主要负责高尔夫球场运营，“体育休闲运行商”的身份最终使其成为项目投资方之一。

当时，老鹰地公司的董事长陈嘉得意地表示，五年后的太阳山将是一个“国际的世界级的度假区”。时任云南城投云南城投集团董事长的刘猛甚至表示，太阳山项目“可以说是城投的转型之作”。

太阳山项目的启动，发生在旅游地产集中爆发的2013年前，云南抚仙湖呈现一片如火如荼圈地的景象。除了云南省城投集团，包括龙湖等房企都先后在此布局，有统计数据称，抚仙湖周边旅游度假项目多达20个。

转折点出现于2013年上半年，云南玉溪政府出台加大保护抚仙湖生态环境等政策措施，此后“抚仙湖生态环境被严重损害”的消息屡现报端，引起政府进一步重视。据当天媒体报道，2014-2015年，除了抚仙湖北岸湿地生态保护工程等项目外，鲜有新项目获得准入。

而2013年11月，云南省城投集团计划转让老鹰地公司及太阳山公司各60%股权。A股上市公司云南城投当时选择放弃优先收购权，理由是“考虑到环境保护风险，开发周期长达11周年，后续投入的资金量大，现金流回正周期较长”。

最终在那场备受关注的股权转让中，投资方华商之家成为接盘侠。转让完成后，老鹰地公司分别由华商之家、永昌发展持股90%、10%。而由于云南城投持股华商之家40%股权，折算下来，仍持有太阳山项目共约36%权益。

至2017年6月中旬，万科正式介入太阳山项目，通过受让华商之家另外两位股东百年置业、云岭天籁分别将所持25%、15%股权。当时云南城投拥有优先购买权，却依旧选择放弃。

经过两次股权转让，华商之家的股权结构变更为:云南城投、昆明万科分别持股40%;百年置业、云岭天籁仍分别持股10%。昆明万科透过华商之家间接持有太阳山项目36%股权。

按照万科当时公告，太阳山项目未开发用地占地面积252万平方米，综合容积率约0.64，计容积率建筑面积约162万平方米。根据万科拥有的36%权益，需支付权益地价款约8.07亿元。

同时各方约定，同意由昆明万科作为太阳山项目新的操盘运营方，负责项目后续操盘运营开发。

万科资本腾挪

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对于万科为何接手被视为“烫手山芋”的太阳山项目，外界说法不一。

市场人士对观点地产新媒体指，玉溪市2014年将抚仙湖一带开发的项目由25个削减至13个，规划用地缩减逾半至不足5万亩。而太阳山是清理后留下的旅游地产项目之一，意味着开发风险相对而言较低。

其同时指，云南省2017年初将“玉溪澄江仙湖古镇项目”列入重大产业招商项目清单，对外释放了政府重新支持的信号。从体量看，澄江仙湖古镇项目占地逾9000亩，远大于太阳山项目;从时间点看，万科介入太阳山项目，恰好是此后不足半年内。

文旅也是万科2014年以来转型的方向之一。观点地产新媒体不完全统计，万科披露的旅游地产项目包括吉林松花湖度假区、惠州双月湾、杭州良渚文化村等，澄江太阳山项目也是其在西南区域的重要试水之作。2018年1月，万科还宣布在四川西昌落地2300亩的文旅项目。

2018年5月22日的公告则显示，太阳山项目出现了新的资本运作。

按照云南城投最新公告，公司与昆明万科、招商财富、百年置业、云岭天籁，共同出资6300万元设立“云南万城百年投资开发有限公司”。其中云南城投、万科各持股40%，与此前在华商之家的股权分配相同。

唯一有所区别的是，在华商之家分别持股10%的百年置业、云岭天籁，在万城百年的持股均降至0.5%;新公司引入资金方招商财富资产管理有限公司，持股19%。

资料显示，新股东招商财富，实际上代表“招商财富-金源万科9号专项资产管理计划”。市场人士对观点地产新媒体指，这或许意味着太阳山项目有万科内部的员工跟投属性。

值得一提的是，早在2018年2月，太阳山项目原股东华商之家便已出现股权变更，变更内容与如今设立的万城百年相同，均涉及引入招商财富作为股东。

根据公告，万城百年将参与云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目合作开发。这说明，万城百年将取代华商之家，成为太阳山项目新的开发主体。

对于上述资本运作，接近云南城投的人士向观点地产新媒体解释，万科此前入股的华商之家，还涉及到其他项目。而万科只打算操盘太阳山项目，此次成立新公司便是专门用于开发该项目。

而万科在新公司依然表现出强势作风，包括负责操盘项目，委派新公司总经理以及财务负责人。不难预见，项目的日常经营管理将纳入万科集团运作模式。

另据观点地产新媒体了解，作为六年前太阳山项目的原始投资方之一，观澜湖如今鲜有提及该项目。接近云南城投的人士透露，观澜湖集团主要负责高尔夫球场项目，而(高尔夫)项目停止后，就没有再运营了。

根据相关规定，抚仙湖水质按照国家规定的I类水标准保护。抚仙湖一级保护区的“红线”，是“最高蓄水位沿地表向外水平延伸100米的范围”。“红线”以内本应禁止:新建、扩建或者擅自改建建筑物、构筑物;其他破坏生态系统和污染环境的行为。而高尔夫球场在这“绝对禁区”之内。

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