房价“死了都要涨”？ "

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大家好，我是小司。

最近在微信后台收到了许多各地朋友的问题，

大部分是关于各地房产置业的问题。

洛阳的房子能不能入手啊？

天津滨海值不值得投资啊？

成都置业好啊？还是乌鲁木齐置业好啊

......

小司通过留言注意到哈，朋友们的住房需求心理，带有房产投资的意识。

说白了，就是想炒房！

房价： “死了都要涨”——这是炒房者的心理逻辑！

小司知道，中国的房地产价格的起起落落让很多人看不懂。

不少人认为房价暴涨是认为爆炒的结果，楼市的调控政策得从抑制房地产投资开始，甚至逐步发展到抑制房地产投资。

然而，每一次调控之后，房价都有反弹。

这种现象跟股票一样，这种“死了都要涨”的劲头是受其内在规律支配的。

那么，回过头来，小司问大家：炒房挣钱吗？

很多人都会回答挣钱！但大多数只是在外行看热闹，并没有内行看门道。

小司：买的没有卖的精！

那么谁在卖房呢？当然是开发商在卖！

说白了，炒房客只是在中间过一手，投机而已，每次投机都能赚钱，难道开发商傻吗？

难道开发商自己不会炒房？

难道开发商在卖房的时候看不到不到房产增值？

房价不是那些深夜排队买房买楼的炒房能超高的？

那么炒房客是怎么赚钱的呢？

想回答这个问题必须要了解开发商为什么自己不愿意炒房！

房地产开发商的融资成本非常高，卖期房价格的低廉，而卖现房的价格高昂，现房价与期房价之间存在巨大的差价。

开发商心里很清楚，我的房子盖好了，两年后可能升值一倍。

但如果捂盘不卖的话，开发商融资成本和利息到两年后也可能翻了一倍，并且还有可能承担一系列的运营风险。

小司：没有人是傻子......

说一个故事：这种故事在生活中很常见！

市中心的小区里住着有六人，六人每人各有一套房，房产价值都值100万。

其中，一个是开发商，一个是炒房客，一个已婚的自有住房者，一个是未婚的自有住房者，一个是未婚的租房客，最后一个是拆迁户。

开发商和这个拆迁户同住在一个小区里，开发商给了拆迁户一套郊区的回迁房和40万存款。

但开发商拿到了拆迁户的地，找银行融了资，盖了一栋楼，这栋楼总共有20套商品房，10套期房、10套现房，期房每套80万，现房每套120万。

房子卖慢，开发商心急如焚，每年还给银行的6%~7%融资利息都很高的，每拖一个月，利润就少一个月，本金还款时间就越近，甚至可能血本无归。

资金链越来越紧张，开发商渐渐坐不住啦！

这个时候，炒房客来啦，给开发商提供了一笔民间融资，利息每月2%，本金不急着还，每月融资利息一定要还。

而且炒房客还一次性了买了十套，付了800万给开发商。

于是开发商就不着急了，等到时间过了两三年，这栋新开发的楼盘周围的商铺也兴旺起来了，人也多了，开发商的房子自然而然地也就卖出去了。

而且现房价格是以每套150万的价格成交的。炒房客也在这个时候瞬时把手中的房子按市场均价卖出，完成了房产投机的全过程了。

那么，谁赚了，谁赔了呢？

开发商赚了，干了房地产开发，赚了大头。

炒房客赚了，期房成本套了现房的价格，赚了中头。

已婚的自有住房者也赚了，赚了小头。

跟着周边的房地产开发，房产增值了，但仅有一套住房，也不能卖。

只能租出去一个房间，赚了租金。

未婚的自由住房者也赚了，房产也增值了，但未婚妻嫌房子太老，他只能卖旧房买新房，恰好他买的是拆迁户在郊区的回迁房，加上装修费，不赚不赔。

拆迁户卖了两次房，第一次的自有住房卖了，第二次的回迁房卖了，也挣了不少钱，但他得搬到离市区更远的地方住。

只有那么在市区拼命打工的租房客，他得更努力地让自己的薪水去追赶房价......

小司通过总结，发现了规律，即：所谓的“投机性炒房”，无非是在价格偏离价值的时候赚取差价......

-End-

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