被称作“房地产敌人”的网红市长说：50年内股票和房产收益最高！网红市长和房地产敌人在过去的几年里

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网红市长和房地产敌人

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在过去的几年里，重庆经济增速在全国各大城市中一直位居前列。

2018年1月下旬，重庆公布2017年经济数据显示，GDP同比增长9.3%。高增速下，GDP总量达到19500.27亿元，由此超过天津，排在北上广深一线城市之后。

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▲图片来源于彭拜·中国智库

回顾过去的16年，重庆一直保持两位数的GDP增速。即便是在全国宏观经济增长乏力，跌破了7％的2015年，也仍保持着11%的成绩。

正是在2015这年，重庆的金融业增加值达到1410.2亿元，年均增长率保持在14%左右，GDP占比9%，金融业一跃成为重庆新的支柱产业。打造长江上游金融中心城市的愿景也在这一时期勾勒成型。

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是的，你没看错！

2015年，房地产行业在重庆占比很低，在房价的体现上重庆居民住宅的均价也普遍低于诸多同量级的城市。2015年12月重庆主城区商品住宅成交均价在6946元/㎡，同期郑州的均价是9051元/㎡。

重庆在保持GDP大规模增长的情况下也保持了低房价，被称为中国房价泡沫中的一股“清流”。

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瞩目的成就除了重庆得天独厚的地理和资源优势，还要归功于“重庆模式”的践行和它坚定不移的操盘手——黄奇帆市长。

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▲黄奇帆

黄奇帆1952年2月出生于浙江诸暨，16岁时进入上海焦化厂焦炉车间成为一名工人。此后33年里，黄在上海进入政坛，工作集中于经济方面。在浦东开发时期，他曾是主要人物之一。

2001年，黄奇帆从上海出发，逆江而上就任重庆市副市长、市长，工作仍围绕经济展开。2010年起担任市长，先后辅佐过六任重庆市委书记。

他在重庆的做法依稀还有当年上海的影子，强调思想开放，规划两江新区、开发江北嘴，以及一系列令人眼花缭乱的金融布局，创造了今天的“重庆模式”。

这位市长经历风浪而不倒之后，说话愈加直接，对股市、P2P和房地产加杠杆轮番放炮。打开天窗说亮话的个性，深受民间喜欢，被视为“政界网红”。

因其对地产开发有严格的限制，要求每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%，跟规划人口有关的社会结构的总量要平衡，还要控制房地产的按揭。他又被称为“房地产敌人”。

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市说新语

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今年的5月19日，“黄市长”参加了在北京举办的“2018清华五道口全球金融论坛”，作为主要嘉宾之一，黄奇帆先生发表了观点犀利的演讲。

清华五道口全球金融论坛由清华大学主办，清华大学五道口金融学院承办，清华大学国家金融研究院、清华大学金融科技研究院协办，旨在关注全球金融发展的新思想、新趋势、新实践、新动力，聚焦世界与中国、改革与政策、学术与实践三大层面问题。

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▲黄奇帆在清华五道口论坛发言

黄奇帆指出，“资本市场加快了社会财富特别是金融资产的增长，以前中国人主要靠增量来增加家庭财富，现在可以用存量来增加财富。

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国际经验表明，如果从50年到100年时间跨度看，股票、房地产、国债、黄金四方面投资收益，最高的是股票，第二是房产，第三是债券，最后是黄金。

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除此之外，黄奇帆还诠释了资本市场对中国经济和社会发展具有六大功能，并提出中国资本市场大体上有九个方面仍需要改进。

纵观“黄市长”的演讲稿，始终围绕资本市场讲事情。这也不难理解他为什么会说从50年到100年的时间跨度看投资收益最高的是股票，其次是房产。

但反观国人的投资保值渠道，在面临股市和楼市的选择时，大部分人都选择了楼市作为对抗通胀，保值收益的方式，为什么？

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除了看好楼市，预期长久收益的利好因素外，安全、稳健恐怕是老百姓心目中认为楼市足以对抗股市最有力的铁证，更不要谈中国老百姓根深蒂固的房产观念了。

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群众用脚投票的结果也从一个侧面反映了我国股市机制的不健全。

“黄市长”的言论没有错，只是一部分人听了后断章取义说中国股市的各种不足，最后得出结论说股市不行，能行的还是楼市，这是国情。

诚然，我国国情如此，所以黄奇帆在这段话的开端加了一个修饰前提：国际经验表明！

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黄奇帆还经常被视为“最懂经济”的市长，此次关于资本市场的演讲，不仅肯定了资本市场的作用，还提出了改善性的建议，具有宏观指导的意义。

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他参与了浦东的开发建设，也是重庆强大昌盛的重要推手，在他一贯的行政措施中，房地产行业的存在不可忽视，但又不把房地产作为一个城市的最主要的来抓，运用资本手段搞基建、惠民生的做法值得国内很多城市参考借鉴。

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重庆模式

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1金融改革
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黄奇帆初到重庆，通过成立渝富集团（全称重庆渝富资产经营管理有限公司)开展了一系列资产、债务重组，化解近300亿元的银行坏账，盘活当地国有集团。

拯救金融机构所运用的重组方案是：资产重组、债务剥离、引进战略投资者、注入流动性、推动整体上市、战略投资者退出。有趣的是这套方案与几年后美国政府在金融危机中拯救大型金融机构的做法不谋而合。

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▲一行三会

黄奇帆善用杠杆，对金融政策的动态更有着敏锐的嗅觉，他曾要求重庆全力争取“一行三会”推出的各种牌照。

在其看来，对地方政府而言，争取金融牌照，推动企业高效运转，就是金融改革的要义所在。如果国家有的牌照重庆都有，那重庆就是全方位、全功能的金融中心。

2土地改革
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黄奇帆刚到重庆的时候，主城区90%的土地都是采取协议转让的，为了改变这种局面，2002年，重庆市建立了土地整治储备中心，改革土地资源管理制度。

将土地一级市场的经营权上收，并通过政府特许经营的方式，对全市土地市场进行宏观调控。卖地的增值利益很大一部分流向政府，为重庆城市基础设施建设奠定了经济基础。

按照黄奇帆的计划，重庆在2002年一次性储备了主城40多万亩土地，之后20年内每年只开发5%，即2万亩左右。

2008年12月4日，重庆推出了全国首创的地票交易制度。

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简言之，农民自愿将闲置宅基地等复垦，经土地管理部门严格验收后产生指标，再以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。

“农民在外边务工十年，已经不回老家，老家的房子即使卖掉，也只能卖两三万，但是把房子拆了，复垦为耕地，地票倒能卖十几二十万。”

黄奇帆认为，“这个过程是城市建设用地增加、农村建设用地减少的过程，有助于农民致富的过程。”

3房地产改革
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2010年，黄奇帆对重庆的房地产发展又提出了“25%理论”，也就是，每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%，跟规划人口有关的社会结构的总量要平衡，还要控制房地产的按揭。

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他解释说：超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中，房地产占了百分之七八十，长远看没后劲。

数据显示，到2015年上半年，重庆房地产开发完成投资1715.82亿元，同比增长10.5%，占全社会固定资产投资的27.2%。刚好在25%的标线附近。

4财政改革
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黄奇帆说，他从来都是把重庆的财政一分为三，预算内的财政“保吃饭”，包括政府机关运行经费、社会养老、医疗保障体系等；土地出让金等预算外收入保建设，如修路、修桥等基础设施；第三财政就是国有资产预算。

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重庆的国资军团组成了黄奇帆口中的“第三财政”。渝富公司和重庆市政府旗下八大投融资平台（以下简称重庆“八大投”），是其中的中坚，也是黄奇帆重庆任上重要的一笔。

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重庆“八大投”，指的是分担重庆市基础设施等社会公共事业投资运营的八家国有企业。经过重组、更名等变动后，如今的重庆“八大投”成了一个笼统而非具体的指代。它们由政府拥有、授权经营，是重庆基础设施、城市建设等公共领域重大项目重要的投融资平台。

他还多次表示，作为地方融资平台的重庆“八大投”中将有4家转型为淡马锡式的投资公司。（编者注：淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权，但新加坡财政部在公司内部起的作用很小，真正起到关键作用的是公司特殊的董事会。）

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重庆模式的秘密

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1998年-2002年期间，地价正处在白菜价阶段，这时候重庆直辖了（1997年），中央政府给了她比原市区大七八倍的土地指标，市政府组建了八大投资集团，以白菜价一口气储备了足够开发到2020年的地。

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再加上，重庆市恰好成为“城乡统筹试验区”，黄奇帆因此在重庆推行了有相当突破性的“地票”制度，把偏远农村的宅基地、集体非农业用地置换成重庆主城区的土地指标。

这种置换的“级差”地价堪称暴利，因为置换的土地是同等面积的，而边远农村的土地是不值钱的，只需要给少量的补偿，然后市政府手里就有大量的主城土地指标，可以卖大价钱。

然后，赶上大规模印钞期。钱不缺，资本疯狂寻找土地和项目，重庆市政府发了一大笔财，手里有钱，就能够办大事。

比如，公租房，别的城市都是意思意思，重庆不一样，真的大规模盖，据统计十年来盖了60多万套。

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这是什么概念？重庆的底层民众，包括外来农民工、刚毕业大学生，只要你申请，就能够随便申请到。这些公租房，租金很低，而且住了三五年之后，还可以买下来。这么多公租房，房价还能怎么涨？

另一方面，重庆市政府手里已经储备了大量土地，很容易掌握供应和开发的节奏，控制房价也是可以做到的。

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后记

同样是土地财政，黄奇帆运用经济和资本的手段玩出了“重庆模式”，有人说这种模式类似于“新加坡模式”和“香港模式”，我们可以理解为其措施是借鉴国外先进经验，又结合了自身的实际情况下取得了成功。

而且黄奇帆推动金融改革的方案和几年后美国拯救大型金融机构的做法不谋而合，也足以证明黄市长的国际眼光和实力。一个富有魅力的领导者对一个城市的发展带来独特生机的实战案例，再一次摆在世人面前。

“黄市长”严格控楼市的发展，既为重庆的GDP发展所用，又不被房价做束缚。还大量投入基础建设，改善重庆市面貌和老百姓的基本生活，实现了重庆GDP的长期稳定快速增长，也提升了市民的满意程度，深受重庆当地市民爱戴。

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从一个方面证明了地方政府和土地财政以及房价水平的另一种关系，值得其他执政者学习。

黄奇帆对长期内股票收益的看好，以及对资本市场发展的肯定和改善性建议再次肯定了资本市场对于财富增值收益的肯定。

结合当下楼市的情形来看，边陲小城丹东房价在暴涨50%后不久就被采取了限购措施，5月21日限购再次升级。

非本地户籍人员中，且在本地无企业、无工作的人员在限制区域内购买新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易。

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针对近期楼市的人才政策导致的小幅度回暖，住建部重申：坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。像打仓鼠一样哪个城市出头就棒打哪个城市，导致房产投资预期收缩。

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不少手持巨额现金的投资者在焦虑中彻夜失眠，不知把钱投向何处，才能对抗通货膨胀寻求最大收益。投资房产逐渐成为越来越鸡肋的选择，希望投资者将眼光放到更多的投资渠道上，真正地把鸡蛋放在不同的篮子里。