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长春房价凭什么？。房价|中心城区|2020年|长春市|人口---
房价|中心城区|2020年|长春市|人口---
导读
长春房价凭什么？。房价|中心城区|2020年|长春市|人口---
长春市2018年5月份第一周商品住宅成交均价8420元/㎡。
—— 数据源于克尔瑞长春机构
长春市2018年4月份连续出台两次新政：限售、限价；
据不完全统计，长春市商品住宅2年间成交均价上涨2000多元/㎡。
作为一个二线城市，
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作为一个内陆城市，
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长春房价凭什么节节高升？
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是否还有持续走高的空间？
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“长春才只有3条地铁？”
“房价还不到1万？”
……
某某天，几个说着塑料普通话的南方人在地铁里如是肆无忌惮地大呼小叫，也许他们是真的不可思议，仿佛发现了新大陆。
其实，我也感觉好奇：
长春房价凭什么过万？
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作为一名房地产从业人员，从不敢妄议房价及未来发展走势，即使朋友咨询，也三箴其口，因为看不明白。但作为行业的从事者，作为城市的消费者，作为这种信息的接收者，也有表达自己观点的欲望。
个人认为，房价的高低无非取决于三个方面：
供应量（有没有货）
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需求量（需不需要）
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消费力（能不能买得起）
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1.供 应 量
动笔前，参考了一些业内大佬的观点，说到供应量，多从当下房地产开发量而谈。但，我以为谈及城市未来房价更应该从城市土地容量入手，先看几组数据：
规划至2020年中心城区内
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（编者按：不含下辖县市）城市建设用地约为445平方公里。长春房价凭什么？。房价|中心城区|2020年|长春市|人口---
——数据源自《长春市城市总体规划（2011-2020年）》
居住用地占城市建设用地比例宜为25.0%—40.0%。
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——数据源自《城市用地分类与规划建设用地标准》
如果长春居住用地以占城市建设用地的30%，住宅容积率按照2计算（已是较低的容积率，所以不要再谈商服配套等），则2020年长春中心城区内可提供住宅总面积约为2.67亿㎡。
套均面积按100㎡计算，可提供商品房267万套。
家庭平均人口以3人计算，可以满足800万人的居住需求。
那么，2020年长春中心城区能有800万人吗？
2.需 求 量
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下面，看下长春市人口变化情况：
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从统计数据来看，2010—2016年期间，长春市人口总量呈现下滑趋势，中心城区（市区）人口数量7年增长了75万左右。
综合对比而言，长春全市几乎没有外来人口流入，中心城区人口数量的增长仅是其所辖县市人口进城而已。
如果不出现重大利好的人才导流政策，仅以下辖县市支撑中心城区人口增长，到2020年长春中心城区人口也就是500万左右，中心城区规划土地面积（可供800万人口使用）绰绰有余；
退而言之，做个极端比较，即使长春下辖县市人口全部涌入市区（当然这个前提不成立的 ），都可以实现一家一房的配比。
所以，对于长春而言，“土地稀缺论”、“住房稀缺论”是房地产销售的源动力，也是最大的伪命题。
结合供需两个方面，看不到房价过万的动力。
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3.消 费 力
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2016年，城镇常住居民人均可支配收入达到31069.4元，比上年增长6.8%。
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——数据源自《长春市2016年国民经济和社会发展统计公报》
2016年长春商品住宅成交均价为6516元/平米。
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——数据源自《2016年长春年终楼市白皮书》
以此作为参考，长春2016年房价收入比为7：1，已经偏离了合理的房价收入比（标准为4到6之间）。
按照现行居民人均可支配收入的基数及增长幅度，2020年人均可支配收入达到4万元左右，如果房价破万，则房价收入比约为8.33：1。
与合理标准渐行渐远。
所以，我认为长春房价至少在2020年之前不具备破万的条件。
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也许有人会说：
一线城市房价收入比早已偏离，怎么还再涨？房价收入比本身就是不合理的！
是的，一线城市房价收入比已超过10：1，早已不合理。但，这种不合理是城市土地资源跟不上人口增长速度这一核心矛盾造成的。
人口数量的源源不断才是支持房价上涨的源动力。如西安，2018年初引进20万左右人才落户，直接迫使房价破万。
而长春，以目前来看属于地广人稀。如果房价收入比严重偏离，让大部分人买不起房，将供大于求，导致开发商囤地热情不高，开发积极性不强，形成恶性循环。
至于说，长春房价目前为什么还呈现持续攀升的现象，个人以为主要由于以下几个方面造成的——
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政府作为土地的供应者，号召“市场化”运作，但土地供应方式却不够市场化,分批次、少量供应，导致一级土地市场供应紧缺；
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政策有意制造热点区域，提升地价
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，如去年北湖、今年莲花山；长春房价凭什么？。房价|中心城区|2020年|长春市|人口---
开发公司持地观望，囤地以待后续开发。
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仅以绕城高速以内为例，依然存在大量的空地及棚改项目，但却迟迟不见动工；买涨不买跌的购房心理。
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购房群体一旦听说限购、限价、出新政等刺激性的消息就开始盲目性跟风购房，造成市场上紧张氛围。同时，限购、限价等新政也在某种程度上助推房价上扬——“大禹治水”的故事就告诉我们“堵不如疏”，堵得越成功，反弹愈强烈。长春房价凭什么？。房价|中心城区|2020年|长春市|人口---
虽然房价依然在上涨，但结合长春整体供求关系、人口导入情况以及人均经济收入水平，
我认为长春房价至少在2020年前不具备破万的条件。
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上图可见，房价和经济水平没有任何关系，所有理论都靠不住。房价肆意生长，想怎么涨就怎么涨。
以上观点只为博君一笑，姑妄言之，姑且听之。
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