\＂鬼城\＂都限购，炒房客哭晕!之后的房地产怎么投? 非理性的暴涨在5月14日戛然而止。丹东

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非理性的暴涨在5月14日戛然而止。丹东市政府限购政策出台，从雄安、到海南，再到南京、长沙、成都、杭州和西安，全国范围内的限购已成为趋势，对于投资者来说，野蛮生长的投资机会只出现在过去不成熟的市场中，而现在，投资必须关注真实的需求和价值。

四个里的地产投资趋势

1998年，房地产开始市场化，20年后，国家开始去库存、去杠杆，限制债权类融资房地产。可以说在中国，政策风向指引着地产投资的策略。

从去年十九大到今年两会，以下四个词已深入人心:

*房住不炒多次出现在政府文件中，成为我国房地产行业发展的基本定位。

*租购并举明确了我国住房制度改革的思路，具体表现为"支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房"。

*房地产税的建立一直是社会各界关注的焦点。房地产税的出台会提高房屋持有成本，有助于稳定中国房地产市场价格稳定，将是针对炒房的一记重拳。

*新型城镇化在今年政府工作报告明确提出，"提高新型城镇化质量"。同时，还给出了具体目标，"今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。

从这几个入手，地产投资的趋势也逐渐明晰。从中短期看，金融监管加强，行业资金环境趋紧，热点城市与调控城市扩围并存的态势不变，同时，宏观经济稳定有助于机构化房地产投资市场的健康发展。

从长期来看，住房制度改革助力长效机制建设，房地产税制改革合理引导预期;新型城镇化有助于引导人口和住房需求的合理分布，抑制大城市房价过快上涨。中国房地产，正式告别了高速增长的阶段，进入"平稳健康发展"的新常态。

从直接投资到间接投资

明确了投资环境和趋势，对于投资者来说，具体该怎么投呢?投资分为两种形式，直接投资和间接投资。直接投资大家都很熟悉，自己买套房子就属于直接投资。间接投资则是指和专业机构合作，将资金投到基金或者母基金中去。

目前，宏观调控已经限制了个人炒房，投资应该转向有实际需求、有产业基础的大宗交易机会上。从这个角度看，绝大配置放在间接投资，和机构投资者合作将成为主流。

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比如，对于未来城市更新和场外开发机会，因为涉及大型交易机会，金额不再是两三千万，可能是三十亿元、五十亿元。从项目金额、掌握资源、投资人员专业程度各个方面来考量，机构投资者都是优于个人的。

从单一项目到母基金

投资和机构合作，那么在单一项目和母基金上，又该如何选择呢?全球排名第一的资管公司黑石或许能给我们一些启发。对于资产管理公司来说，投资的方法论也许很多，但坚持的原则往往只有那么几个。

黑石曾经分享自己为何能做到如此成功，答案即是，不让投资人亏钱。

投资能力如黑石，就能做到每个项目都100%赚钱吗?当然不是。黑石依然会有1%的项目是亏损的，那是如何做到即使有项目亏损，还不让投资人赔钱的呢?黑石运用的就是资产包的投资逻辑。

一个资产包里可能就几百、几千个项目，把他们打包起来，即使有一个项目亏损了，或者阶段性的赔钱了，也不会影响另外99%的项目赚钱，也可以帮助投资人在整体上没有亏损。即使是在2008年的金融危机情况下，黑石发行的基金也是帮助投资人挣了一笔。

而母基金，是在基金分散风险、稳定收益的基础上对资产又做了一层"加固"，是帮助投资人解决"焦虑"的。

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诚然，像铁狮门、KKR、中金、IDG资本等一流投资机构的成绩单已经足够亮眼，但他们毕竟各有侧重，各有所长。比如，铁狮门的策略是在一线城市，而中金关注的是一线和核心二线，铁狮门聚焦商业地产包括商业综合体，而中金更多聚焦改善型住房。把最优质的资产网罗在自己的配置中，就是对资产"加固"的过程。

资产配置就像建立了一个大庄园，有苹果园、葡萄园、香蕉园，如果投单一项目就像只买了苹果园，大小年的产量浮动、天气的影响、园丁的除草和杀虫做得好不好……这些因素都非常直接的影响着投资人的钱包，投资者也就会每天去担心这些事。

但如果做个投资升级，从整体上来考虑这个问题，每个果园都去做一些投资配置，万一碰到了苹果的小年，葡萄可能还好，香蕉可能更好，投资人也就免去整日的"焦虑"了。

来源:-和讯网