成功拿地之后，旅顺万达广场的路并不好走
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5月16日下午，大连万世达置业有限公司以2.63亿元底价，摘得旅顺口区九三路粮库地块。对于大多数人来说，竞得人的名字熟悉而又陌生，有听友在讨论群中说道，“不是说要给万达建商场吗，怎么地还卖给别人了？”
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的确，旅顺万达广场传闻已久，此前也有消息说要落在水师营这一片。那粮库这块地，到底谁拿的，想要怎么干？《房探零零七》节目组对此进行了调查。
查询结果显示，大连万世达置业有限公司，成立日期为2017年11月3日，法定代表人名叫方艳铭。方艳铭同时也是这家企业的大股东，并担任大连世达集团的总经理。
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带着这条线索，我们查阅了大连旅顺口区政务信息网。去年11月的一条新闻，吸引了我们。内容如下：
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“11月7日，区长李军带领旅顺口区代表团，在北京拜会了大连万达集团。高级副总裁刘海波、大连万达商业地产股份总裁助理吕仰锋在万达集团总部与区长李军，大连世达集团董事长方世纯、总经理方艳铭进行会谈。
李军向万达集团介绍了旅顺口区万达广场和万达酒店项目进展，就双方关心的问题进行了意见交换，表达区委区政府高度重视万达集团入驻旅顺，就在进驻过程中所面临的问题表示将逐一克服解决。万达集团表示对入住旅顺充满信心，愿意在政府的支持下将全力加速项目进展。”
好了，看到这里，我们似乎就能梳理出一条清晰的线索：去年11月3日，世达集团旗下的大连万世达置业有限公司正式成立。四天之后，旅顺口区区长和世达集团的高层一同前往万达集团总部，就旅顺万达广场的进展情况进行了深入交流。5月16日旅顺的这场土拍，大连万世达置业有限公司成功拿地。
其实从名字上，我们也能够看出来，万世达=万达+世达。
但作为一档负责任的房地产栏目，我们觉得这还不够。于是，节目组向万达集团内部人员进行了求证，对方表示，“对，这块地是我们和世达联合拿的”。开发商就是大连万世达置业有限公司，要建旅顺万达广场。土地使用性质是商住混合，由本地开发商做居住产品，万达轻资产运营商业，和甘井子万达广场的开发模式基本一致
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。解决了 “谁拿地” 的问题，我们接下来聊聊这个地块以及旅顺的商业发展情况。
九三路粮库地块向西是三里桥街道，南侧是著名的爱国主义教育基地万忠墓，往东一点就到了元宝坊。这片区域从整体来讲，住户数量不少，特别是在世茂寰海城交付以后。
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周边住户多，是不是就可以高枕无忧了呢？似乎并不是。
上世纪90年代，当时旅顺主要有两个商场，一个叫商业大厦，一个叫供销大厦。随着时间的推移，商业大厦早就已经黄了，后来那个楼开了旅顺的苏宁电器。而供销大厦这些年一直是非常稳健地发展，也是很多旅顺人买东西的必然选择，不少朋友作为商户在这里卖东西，生意确实很火。旅顺的好益家购物中心也是供销集团旗下的。
在2003年前后，世达集团要对旅顺的核心区域，也就是原来的行政中心所在地进行开发，建造旅顺世达广场，目标是形成旅顺新的商业圈。当时有一种说法是，“世达广场的出现会让供销大厦彻底消亡”。
那时候，大连的西安路商圈和华南商圈还没起来，核心商圈就是青泥洼桥，一天的客流量在20万左右，平均到每家商场也就是5万人。旅顺世达广场当年的宣传单，就引用了这样的数据，号称开业之后每天的平均客流也能有5万。
结果，没多久就被大商拿走干新玛特了。大商新玛特旅顺世达店，算是把世达广场挽救过来了，但也不是一家独大，而是和供销大厦分庭抗礼。
再举一个例子。粮库地块旁边的半岛印象小区，2012年与乐购签约了，但是后者对于旅顺商业消费能力的测评结果并不满意，最终没有选择入驻。
旅顺口区的面积不小于甘井子，但是常驻人口比较少，也就20万左右，可能都比不上泡崖或者泉水的大住区人多，消费能力弱，所以支撑商业非常艰难。
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那么，旅顺的商业发展出路在哪？
我们来说一个案例。在大医和大外新校区投用之后，由于旅顺主城区的配套要比大学城好很多，很多老师就选择在旅顺主城区居住了，在当年不少人买了浪琴湾和龙河家园的房子。这两个楼盘还有一部分客群，就是早期在高新园区工作、收入不是很高的人，当时的每平米的价格应该是四五千，从这个位置坐公交车到旅顺汽车站，再坐旅顺南路的大巴，去高新园区很方便，现在可以乘坐大连轨道交通12号线。
讲到这，我们再说回粮库地块，居住产品针对的应该就是这类人群。首先，项目的开盘价格肯定会相对便宜，再加上旅顺万达广场作为商业配套，吸引客群问题不大。商业方面，像龙河家园、世茂寰海城、半岛印象等小区的住户，如果不考虑传统的消费习惯，从距离上来讲，也是会优先选择去旅顺万达广场进行消费的。
但从长远考虑，大学城距离旅顺万达广场较远，周边住户对于商场的支撑力有限，这就需要旅顺大力优化现有的商业环境。
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长期以来，旅顺给人的印象都是“军事基地”，直到2009年才全面对外开放，到现在开放的程度也不是很够。在大连的城市规划中，把旅顺定位为“大连的城市后花园”。
我们认为旅顺最好的土地，不是现在拍卖的这些，而是部队持有的，其中最具代表性的就是太阳沟。目前，旅顺口区政府也一直在和部队进行协调，打算通过土地置换的方式，把太阳沟的土地解放出来进行开发
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。如果你去过旅顺，就会知道太阳沟这一带有山有海，整体环境特别好，就是一个天然的大氧吧，而且配套设施也相对优越。旅顺|万达广场|世达|旅顺口区|万达|李军---
从环保的角度来讲，目前旅顺开发区已经有很多工厂了，发展工业倒不如在长兴岛等既定的建厂区域。旅顺未来的发展方向应该以文创产业为主
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。拿长春举例子，这座城市最大的活力其实就来自吉林大学、东北师范大学等高校，高校的大学生对于城市发展的影响是非常大的，特别是商业领域，哪个客群都不如学生稳定。所以，我们认为旅顺应该重点建设大学，哪怕是民办大学成功拿地之后，旅顺万达广场的路并不好走。旅顺|万达广场|世达|旅顺口区|万达|李军---
。有人说，旅顺的自然资源这么好，为什么旅游业发展不起来？用实在话讲，大多数游客早上来晚上就走了，不会在这里住宿，而且旅顺核心区域也没有太像样的酒店。所以我们说，旅顺目前已经有很多4A级景区了，像白玉山、英歌石、203高地、东鸡冠山等等，如果打造成像金石滩、老虎滩那样的5A级景区，其实是有很大可能性的。像万达和融创在都江堰合作开发的成都万达城文化旅游区，完全可以在旅顺进行复制。但要注重保护旅顺的环境，不要进行过度开发。
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现阶段，旅顺暂时还没有找到一个特别合适的发展途径。所以对于这块地，政府很希望能把事儿做好，不是说把地扔给你爱怎么开发怎么开发，像公共配套、交通线路都要进行优化。我们不担心政府的决心，问题在于旅顺怎么吸纳更多的人，促成商业乃至全行业的发展。
总的来说，对于旅顺万达广场这个项目，我们捏一把汗；对于旅顺的发展前景，只要做，总是有可为的。
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