变幻莫测的楼市将揭开面纱! 现在很多地方调控政策不断加码

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现在很多地方调控政策不断加码，房价却没下来，而购房成本却越来越高，其实这意味着，楼市高位封盘运动已经开始，是大势所趋。

关注楼市的人应该都发现了，只要有城市出台限价令，那么这个城市的房价肯定不会跌。

限价令其实就是给购房者传达了一个上涨预期。只要限价令在，说明这个城市的房价肯定是上涨的，不然限它干嘛?

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新房市场在这个预期下表现更为明显。开发商大都拖延开盘或者捂盘不售，即使被迫开盘，也会自己偷偷保留一部分较好的房源作为日后赚钱的砝码。但是这样做肯定会减弱市场有效供给，造成群众哄抢。所以现在全国都在严查捂盘捂地，例如最近的长沙。

限价有效地降低了市场交易流动性同时也创造了上涨预期。

所以房产持有者都坚信房价不会跌，而且主动地关闭了交易通道。房价高位锁死，这就是保护房价的原因。

相对于限价，其他三个政策对封盘的意欲更为明显。

例如限购就更直接了。明面上是为了精准打击炒房客，而真实意义就是为了封盘。不出意外，下半年限购的城市将越来越多，成都被约谈后已经开始加码限购，紧接着就是旁边的重庆，所以在重庆还没有限死之前，现在还可以上车跟最后一波投资红利。

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至于限售和限贷，限售未来会成为各个城市的标配，只不过限时越长越表明这个城市不自信，房价泡沫居多。

市场上的房子是卖一套少一套，像北上广深这样活二手房的城市，需求本身就大于供给，供给都被限售杀灭了，那大家正常的购房需求呢，谁来满足?房子的稀缺必然会又一次点燃房价上涨的火焰。

房贷利率太高了，是否会降低回到过去?房贷利率再也回不去了，只能不断攀升。一来房贷利率目前在历史上并不算高，还有空间;二来国家实行去杠杆任务，银行本来就没钱，怎么还会给你打折出房贷?

所以四限大法(限购、限售、限价、限贷)的作用降温市场小，步步缩紧流动性大，供需两端不断加压，市场失去交易性。

那么呈现的结果就是，房产持有者开心地捂着盘并对未来的增值梦充满期望，而刚需由于成本的不断升高，被迫失去了购房意愿，房价泡沫高位锁盘成功。

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直接原因是去杠杆导致货币收缩。就民营企业来说，去年一整年的供给侧改革并没有给他们带来多少利好，而去杠杆背景下民企再融资环境又真切的在收紧，加剧了企业流动性压力。

很多企业都以以债还债的方式运作，那么市场缺钱，融资压力大，资金链断掉破产就属于正常现象，实体经济违约潮仅仅是开始。

实体经济之后就是对房地产行业的规模性去杠杆。这时候房地产全行业进入大鱼吃小鱼的激烈竞争中，比的是实力和耐力。

所以2018年的前几个月，大企业要么跑马囤地为下轮周期做准备，要么疯狂加快工建周期，在楼市接近尾声的时侯再狠捞一笔。

例如大名鼎鼎的碧桂园就是这样。

碧桂园在三四线房价点燃后助推了火势，以所谓的品牌调性攻占了三四线的「高端市场」，成为了三四线「有钱人」身份和权贵的象征，同时又一次拉高了三四线房价的天花板。

但是你有没有想过，碧桂园为什么要以三个月高周转工期作为首要目标?这难道不是赚了就跑的套路吗?而且愿意把一辈子交待给「一夜图纸，三月建成」的房子里的人，值得敬佩。

而对于小型房地产企业，在面对限价和还债期的双重挤压下更是痛苦。卖吧赚不了钱，不卖吧怎么还钱?所以去杠杆周期一到房地产，势必会有大量房企栽倒，要么抛售房源保命，要么被大企业吞并消化掉。

所以说去杠杆就是刮骨疗伤，限制交易下的低流动性就是麻醉剂，治的时候很疼，治好了是革命性的胜利，但是万一治不好，就是半身不遂。

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未来的房价趋势如何，我们还得从宏观层面分析了中国经济局势后，我们应该得到了一个很清晰的思路。

无论是防范泡沫危机还是去杠杆，都会建立在楼市泡沫坚固的基础上，也就是不断挤压市场流动性，让楼市逐渐高位封盘。所以未来买房的成本会越来越高。

但是要想把杠杆降下来，经济肯定是不能失速的。如果失速了，社会财富收入就会缩水，从而引发地方政府债务违约，银行破产等系统性金融风险。

所以，现在央行在紧缩货币寻找底线，同时还得找库存多的城市定向放水。

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那么，哪个地方库存多，那个地方房价肯定还要靠房价上涨来消化。房价不涨你不买呀!所以，没涨起来的库存多的十八线小城市、县城，2018到2020肯定还得涨，国家也有二轮棚改的计划。

至于一二线价格泡沫的城市，近两年房价大涨的概率几乎为0，只要国家经济维持得住，就不会再启动房地产破坏这片试验田。不然房价一涨，人才流失，资本都跑去炒房去了，新的经济引擎还怎么启动?

所以未来经济发展的推动靠的是一二线组成的城市群。工业制造、高新技术、高端服务业，全靠这些地方的人才和人口规模经济效应来实现。