新包装小公寓看上去很美但这些坑一定要绕过!

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■公园·尚城样板间,厨房不通煤气,煮饭需用电磁炉。

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■公园·尚城的平台花园。

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近日,广州天河公园板块一个名为公园·尚城的项目推售了30套左右的小面积公寓,总价100万元出头就可入手一套。一百多万元就能在天河买到一套房,听起来似乎美事。新快报采访人员了解到,去年底以来市中心特别是天河区,类似这样的“新瓶装旧酒”项目不少,有些产品一推出就被抢购一空。为何买家会青睐这种小面积单位?入手这种单位收益如何?会不会有一定的风险?

■新快报采访人员丁灿

多为商业裙楼改造而成

采访人员走访发现,公园·尚城项目位于加拿大花园旁一栋商业楼的二楼,在售单位约30套。据销售人员介绍,项目由酒店改造而成,每间单位都有独立产权并已有房产证,购买后随时可办过户。虽然项目打出的卖点为“个人可购买的产权公寓”,不过项目是40年产权的商业项目,目前产权还剩16年。

从销售现场看,楼内有两台电梯可直达项目所在的二楼,约30套单位分两排对称分布,基本是东、西朝向。其中东向单位朝着加拿大花园,西向单位对着枫叶路,隔着马路便是珠江俊园。项目两端各有一个平台花园,供所有业主共用。所售单位除一套41平方米的是一房一厅设计,其余均为单间,设计有卫生间、厨房(不通煤气,煮饭需用电磁炉)等,面积为21-28平方米,均价4.5万元/平方米,带装修。与其他一些小公寓相比,这批产品无论哪种朝向的户型,因窗户非封闭设计,可自由推拉,室内采光通风相对较好。

项目周边有珠江俊园、加拿大花园、历德雅舍等小区,配套相当成熟,沿着枫叶路走出来便是中山大道,而BRT上社站、天河公园等就在附近。

自去年“3·30”新政规定,商服产品禁售个人、新建单个面积不能少于300平方米以后,类似公园·尚城这种二手房包装成一手房出售的公寓屡见不鲜。这类产品多由商业裙楼改造而来,大多位于周边交通便捷、配套成熟的地段。

产权仅剩10多年依然抢手

据公园·尚城销售人员介绍,项目虽然仅剩16年产权,但自5月12日开卖三天以来,大概有三成单位已经售出。该销售人员还向采访人员表示,如果有看中的单位,即使有客户交了定金,也可以帮忙协商。

另外据悉,与公园·尚城同处天河公园板块的天河新都会,本月15日加推了19-42平方米复式小户型LOFT,首付60万元起。天河新都会其实位于天河天府路楼盘叠翠台的低楼层,原先是商业用途,现隔成公寓出售。资料显示,叠翠台是2000年拿的预售证,所以产权已经过去了18年,按照商铺产权40年来算,天河新都会目前只剩22年产权。据悉,除此次加推,项目今年已经推出过一些单位,均已售罄。

近期比较火爆的小公寓项目还有位于珠江新城板块的跑马地大厦,靠近黄埔大道,步行至潭村地铁站10-15分钟,周边配套成熟,有跑马地美食城、太阳新天地、暨南大学附属第一医院等。该项目是一个50年办公商服产权的国家A级写字楼,目前年限还有30年(拿地时间为1998年)。据悉,该项目有1200组客户报备,400组客户到访,本月9日开卖10日就宣布清货。

规避新政迎合投资不动产需求

为何此类小面积公寓即使产权仅剩30年甚至仅有16年,也会受市场追捧?

首先,这些项目都处于“黄金地段”,周边二手楼已高达6万-9万元/平方米,而小公寓均价仅4万多元/平方米,相当于住宅的一半价格。例如,公园·尚城附近的珠江俊园放盘价约6.3万-7万元/平方米,天河新都会旁的新世界东逸花园新一期单位放盘价高达8.6万元/平方米。而小公寓因为均价相比住宅低很多,面积又小,总价自然低。公园·尚城一套特价单位总价不到117万元,跑马地大厦总价132万元产品有得选,一百多万元就可以在珠江新城板块入手一套小公寓。

另外,地产经济学家邓浩志表示,此类小面积公寓受欢迎的核心原因是,既不受限购的影响,又不受去年“3.30”新政之后公寓只能卖给企业法人的影响,同时规避了对住宅和商办类物业两方面的限制,最关键是迎合了市场投资不动产的需求。

注意绕过这些“坑”

1、买的是产权还是使用权?

天河新都会今年2月份出售时,一层楼80多间公寓只有一个房产证。据销售人员介绍,经过一系列操作流程后能保证所有产品都有房产证,卖的是产权而不是使用权。而公园·尚城销售人员则表示,项目每个单位都已经有房产证。但这些都只是销售人员的一面之词,买家需要自己去核实。

裙楼改公寓,买家需注意的是要在分割登记以后才可以购买,目前一些项目在申请分割阶段就进行销售,此时买家的权益是得不到保障的,因为买家要购买的公寓还不存在,如果发展商产权分割失败,就卖不了了,与发展商签订的购买合同不受法律保护。买家可以到广州市不动产登记中心进行信息查询,上面会显示受理的日期、收件、初审、复审、终审、待发证等信息。

2、可不可以卖给个人?

需要注意的是,即使公寓产权分割成功,也未必能卖给个人买家。如果改造的公寓,是在去年3月30日之前已经顺利进行了产权分割,那就可以自由卖给个人,而无需指定法人购买,因为这些已属于二手公寓买卖范围。如果是在去年3月30日之后才完成产权分割的,那就无法再出售给个人买家了。

3、能不能申请商业贷款?

有些项目可以申请,如跑马地大厦的项目可以申请商贷,选择商业贷款的客户只需当天去付定金10万元,首付5成(7日内交齐总价的20%,15日内交齐总价的50%),余下总价的50%可贷款10年,利率为商业贷款基准利率上浮15%。有些项目则不可以申请商贷,只能做消费贷,如公园·尚城。而根据相关规定,广州消费贷款最高额度为100万元,且最长贷款期限缩短至10年,利率一般为6.12%-6.37%,部分银行甚至暂停了个人消费贷业务。

专家提醒

此类物业属于二手物业税费较高转手难

地产经济学家邓浩志表示,此类物业一般属于二手交易,税费较高。据悉,跑马地大厦项目买家需交3%契税和万分之五的印花税,公园·尚城买家需交1.3万-2万元税费。而克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示,实际上这些项目的税费可能更高,其中的增值税(原来的营业税)、个人所得税、土地增值税等或许是开发商承担了,但业主买来后,再换手交易的时候这三项税费是要自己承担的,而且费用不小。

交易税费高意味着将来转手比较难。邓浩志认为,商办类物业受去年政策影响,量价齐跌市场萎缩,买回来后价格能不能涨是一个问题,能不能卖出去、等待的时间可能很长也是一个问题。现在愿意接受二手公寓的人不多,这些项目现在把二手产品当作一手产品卖出去,但换作散客买家拿出去卖,成交未必很活跃。

产权年限比住宅少相同总价买住宅可能更有价值

简单来看,此类物业出租回报率在5%-6%,高于住宅,但产权比住宅少很多年,因此并不能说这类物业有什么突出优势。肖文晓举例说,跑马地大厦旁的马赛国际公寓租金不过80-100元/平方米/月,就算按最高120元/平方米/月计算,均价5.2万元/平方米/的跑马地大厦的毛回报也只有2.8个点。从租金回报率来看,连包租的返租收益都没有贷款利率高,更不用说实际出租回报率了。

另外,可能还蕴藏着一些风险,比如包租会否违约,能不能足额兑现等。

邓浩志认为,总价相同的情况下建议买家还是买住宅。因为住宅有实用功能,产权时间更长,交易税费更低。

肖文晓表示,投资的话,想升值还是优先考虑外围有规划利好板块的住宅,比如南沙、增城。如果是在中心区买公寓,其实是比较保守的投资,就是做包租公的想法,回报不高但是稳定。不过,不同的投资者面临的选择是不一样的,因为住宅限购了,有些人没有购房资格,只能被迫选择公寓。

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