楼市交易最差的日子已经过去？随着气温的入夏

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随着气温的入夏，楼市似乎也熬过了最差的行情，开始出现了些许复苏的迹象。统计数据显示，进入3、4月份以来，北京二手房的网签量均超过了万套，尤其是4月份的二手房成交达到了1.4万套。而5月的前半个月，成交热度依旧不减，上周北京全市二手住宅共网签4089套，环比前一周增长26.3%。一些新房项目的售楼处也不再门庭冷落，看房人开始重新进入市场。

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专家分析楼市向正常水平回归

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对于楼市交易的回暖迹象，北京房地产业协会副会长、秘书长陈志就表示，不仅是成交量有所回升，成交周期也在缩短，二手房平均成交周期为70.5天，环比缩短了6天，市场交易向着正常水平回归，对于刚需和改善购房人来说，买房窗口正在打开。

尤其是在贷款政策并未放松的前提下，楼市的成交回升更能说明市场上的买房人大部分是刚需或改善需求。在去年出台的北京市的“3·17”新政中最具杀伤力的一条是对于认定二套房贷款的标准采取“认房又认贷”的措施。只要你以往有过贷款记录，即便是卖掉了房子，还清了贷款，依然是要按照二套房贷执行。

按照二套房贷款执行的情况下，首付要达到房款的八成，部分二手房交易因为评估价格上不来，甚至变得无法贷款。因此，无论是新房还是二手房，购房人多数是二套房，要背负“首付八成，或不能贷款”。在这样的条件下，这一次的成交回升，是在没有多少杠杆的前提下达成的，曾经的高杠杆泡沫也正在被挤出楼市，纯刚需和改善需求，成为楼市的主力。

购房者观望 “不着急”仍是主流心态

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虽然市场温度上出现了一定的回升，但并未出现过热，因为高首付和贷款利率的提高，仍有相当多的买房人在犹豫观望。除了购房人以外，其实很多新房项目也不得不再等等开盘，尤其是去年大批出让的“限价房”。最近，对于“限价房”出台了新的调控指导意见，部分限价房可能被转为“共有产权房”，一旦新的意见得到通过，估计更多的“限价房”将会在不久后集中入市。

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后市观察楼市已难有炒作空间

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观望情绪依然是主流，但一些楼市政策的变化，仍旧影响了购房人的预期。其中一个变化，就是最近可能出台的“限价房”转共有产权房的政策，不少内城区的高性价比限价房都有转为共有产权的可能。在抑制房价的同时，也让购房者意识到，商品房未来可能更加稀缺，一些原本打算等“限价房”的购房人，开始积极入市，置换一套二手房。由于大多是“卖小买大”的改善置业，因此很多换房人把买房的目标定位为大户型住房，而这类房屋在市场里降价的幅度也比较大。

业内人士认为，如今的北京二手房价格已经处于底部。在去掉了杠杆的情况下，二手房炒作买卖已经没有意义，90%的买房人的动机是自住。市场也没有出现房价随着交易量上升而明显上升的现象。在首付八成的情况下，二手房至少是没有短期炒作价值的。（节选北京青年报）