完爆北上广!房价第一非它莫属 01一线城市大PK最近老有人问

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一线城市大PK

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最近老有人问，阿卜，我该买在上海/北京，还是买在深圳啊?

我都会不假思索地回答，买深圳

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。之所以不假思索，是因为事先已经思索出结论了，五年内，深圳会成为全国房价最高的地方

不信?放音乐!

“问世间，是否此山最高;或者，另有高处比天高…”

阿卜每次听到这首《射雕英雄传》的主题曲，眼前就会浮现绝顶高手在华山之巅一争高下的场景，热血沸腾的感觉就涌了上来

即使现实中没有洪七公、欧阳锋这样的绝世高手，但在任何领域，顶尖角色的对决都让人心潮澎湃

在房产领域，城市间的争论就很常见。以城市能级来看，未来北上广深会是全国房价最高的地方，它们之间的争议就没停过:

“粤港澳大湾区的GDP五年内要成为世界之首。广州的房价要崛起了”

“深圳房价迟早超越香港，毕竟香港只是环深城市”

“连纽约这样的外地，房价都要15万了，看来我们上海房价还是太便宜”

“灭霸咋还住在泰坦星呢?应该搬来宇宙中心五道口啊”

……

既然大家都关心北上广深的房价，那阿卜就安排它们论一论剑:五年之后，全国哪座城市的房价最高?

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阿卜考虑人口，土地，政策

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这三个关键维度，在每个维度挑出两个关键指标，共六个指标，作为判断的依据

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人口

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阿卜在之前的文章《房价涨不涨，就看六个字》里，就说过:房价的关键，在于人口的流入

“人口涌进来了，消费就上去了，企业也不缺员工了，政府要提供公共服务，就会大兴土木，修地铁，建图书馆、公园…经济和配套都好了，新的人口又会被吸引过来…”

在这样的一个良性循环下，城市房子的价值就会上升

所以我们比较的第一个指标，就是2017年人口的流入

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你看，深圳和广州的人口流入很多，都超过了40万。广州很优秀，深圳则算是造化钟神秀了

而上海和北京，出于对“大城市病”的顾虑，都在控制人口。它们的常住人口甚至还下降了

我们再看另一个关于人口的关键指标，小学生人数的增量

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为什么关注小学生的人数?第一，这个指标是准确的。作为对比，常住人口是抽样统计的结果，可能有误差;第二，国内实行九年义务教育，小孩儿都会上小学，所以小学生的人数没有遗漏;第三，小学生的家长都是青壮年。小学生多，代表青壮年多;而青壮年，才是未来购房的主力军

小学生人数的增加，和人口流入的数量大致是同步的

尤其令人担忧的是上海，小学生人数在下降，反映出青壮年的流失

而让人惊喜的是，深圳的小学生人数竟然增加了超过5万，果然“来了就是深圳人”，大量的青壮年选择在深圳安家

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土地

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开发商盖楼前，要花钱买地，这个过程就产生了特别值得关注的维度，一是价格，二是供应量

开发商花了那么多钱买地，就是为了将来盖好的房子能卖出更多的钱。所以就有了一个简单浅显的逻辑，地价越高，房价越高

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来看看四大城市的地价

北京和深圳地价高，合情合理，本身房价就高嘛。广州地价低也能理解，一是广州房价相对便宜，而是因为广州很大，包括增城等远郊区域，摊薄了地价

但你可能会惊讶，为什么上海的地价这么低迷呢，难道是上海有泡沫?淡定，上海没有泡沫

上海的地价低，有两个原因:1. 上海过去两年卖的都是远郊的土地，宝山美兰湖、青浦盈浦...而优质的中心城区的地块，都捂着呢;2. 上海卖了不少租赁用地，拉低了均价

所以与其说上海的房价虚高，不如说上海在土地市场上低调地隐藏了真正的实力

接下来看看土地供应的面积。供应量越小，未来的房子越稀缺，房价也会越高

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在土地供应的稀缺性上，深圳是一枝独秀。

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其它三城都供应了超过1000万方的土地，深圳仅仅供应了约100万方，这节奏，将来新房买一套少一套啊

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政策

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政策主要看两类，限购

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和限贷

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。政策越松，房价上涨的空间越大。而政策越严，房价被压迫的时间越久

限购有多严，关键看对非户籍购房者社保(或个税)年限的要求

北上广深都要求五年，同样严格

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当然，深圳落户容易，隐性得让限购变得宽松了。但这一点，不改变最终的结论，就不多讨论了

更关键的是限贷，尤其是置换时的首付成数。

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逻辑是这样的:房价大涨的前提，是大量的置换。但能置换到多大的房子，取决于贷款的政策

举例，在北京，卖了之前的房子，如果有贷款记录(即使贷款已还清)，首付就得8成。也就是说，原先你住一套80平的房子，卖掉后最多只能置换到一套100平的，也没改善多少嘛。这样整个楼市就没剩多少置换的动力了

所以，比较限贷的严格程度，直接比较认贷后置换的首付成数就够了

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深圳在一线城市里，是限贷最宽松的城市，市场交易的动力也会更强

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总评

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完爆|地价|阿卜|小学生|小学|青壮年|房价---

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一线城市看深圳

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数据说话，通过这些维度的比较，深圳的房价预计会超过其它三座城市，成为全国第一

到时也不需要惊讶。在15年的时候，深圳的房价已经登上过全国第一的王座了

而现在，上海和北京的房价都高于深圳。所以，阿卜预计深圳的涨幅会高于上海和北京

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最后还要强调一下，虽然阿卜预计深圳的房价将成为全国第一，但这不代表深圳的涨幅也是全国第一，毕竟深圳的起步价也不低了

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未来涨得最快的，一定还是优质的二线城市

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