焦点丨中冶广州31亿地王刚动工难以承受调控之重的突围中房报记者曾冬梅丨广州报道以地王撬

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中房报采访人员曾冬梅丨广州报道

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以地王撬动城市布局，这是中冶的广州之策。现在，承受着“所有烦恼，只因当时，一晌贪欢”。

时间轴上的2016年8月、11月，中冶置地付出66.5亿元，以面粉贵过面包价格购入位于萝岗区和海珠区的两幅住宅用地，强击进入广州楼市。其中海珠区江燕路万宝冰箱厂地块楼面地价超过4.2万元/平方米。

一年9个月后的今天，海珠区地块附近在售项目价格仅达到5万元/平方米，不容乐观的还有，地块规划了大量商业以及保障性住房，留给住宅发挥的空间少之又少。这块总地价约30.7亿元的地王，过得怎么样?市场很关心。

中国房地产报采访人员在现场看到地块已经开始打地基。“之前是计划5月份推售，但现在预售证都还没拿到，连商业部分做什么产品都还没定下来，开发商倾向于做公寓，这样可以快速回笼资金。但是以目前的行情，公寓大概只能卖4万元/平方米左右，还不知道能不能覆盖地价成本。”一位知情人士透露，中冶是计划拿到预售证一年内清盘，“要想在这么短的时间里完成一个高地价项目难度非常大，除非是不以利润为首要考虑因素。”

曾经，轰动一时的中冶南京地王以分割转让黯然离场。如今，又踏在新一轮调控周期，中冶广州地王的未来再次引发市场关注。

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刚动工，年中上市

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海珠区江燕路上的行人比往日少了很多，但穿梭不息的车流仍折射出老城区的繁华，中冶置地在广州拿下的重磅项目就隐藏在这一片居民楼中。

中国房地产报采访人员在现场看到，该项目已命名为“逸璟公馆”，地块入口的醒目位置摆放了“建设用地审批结果现场公示牌”，其中显示该地块的总用地面积为37893平方米，动工日期为2018年6月7日之前，竣工日期为2021年6月7日之前。而围墙上张贴的一份海珠区环境保护局2017年11月发布的公告则显示，地块总建筑面积为181967平方米，建设内容为一栋27层的保障性安置房，12栋3层低层住宅，一栋12层商业写字楼以及一栋26层商业写字楼，一栋4层幼儿园等。

从大门口可看到，地块内已有塔吊在施工作业，“刚动工没多久，还在打地基。”地块上的工作人员如此表示。

场内的地块效果图显示，地块为南北走向的长条形状，南边的地块规划了高层商业建筑，最北边则是高层住宅(应为保障性安置房)，被包围在中间的则是两排共12栋的低层建筑。

虽然地块现场还没有建设售楼部，但围墙上留下了销售电话。“规划的低层建筑就是别墅，一共48套，户型是200多平方米，预计6月份可以卖，我们还有公寓产品，大概10月份才能销售。”销售人员介绍。

2016年11月，中冶置业以30.7亿元加上33750平方米竞配建面积竞得海珠区江燕路万宝冰箱厂地块，折合楼面地价达42573元/平方米，刷新了当时海珠区的单价地王纪录，4个月后被时代地产5.5万元/平方米的新单价纪录超越，但目前仍为海珠区的第二单价地王。

该地块是2016年~2017年广州诞生的面粉贵过面包的地王之一，时至今日，地块周边在售的洋房售价也仅仅是5万元/平方米左右。

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主打48套千万级别墅突围

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“这块地当时我们也有做过评估，参与竞价，考虑到地块周围的环境和本身的规划条件，认为4万多元的地价开发难度很大，所以最后没拿。”供职于广州某上市房企投资部的刘钧(化名)对中国房地产报采访人员表示，地块配建了大量的商业和保障房，周边建筑物也比较密集，虽然市区的别墅产品比较稀缺，定价高，但不是所有的地块都适合做别墅，在这样的规划环境中建造别墅产品，舒适度将大打折扣，进而影响产品售价和去化。

实际上，中冶也确实将低密度别墅产品视为项目的主要卖点。“预计售价是10万~15万元/平方米，200多平方米的建筑面积，实际可使用面积应该在400平方米左右。这样算下来，单价其实也不高。”广州业内一位知情人士介绍，逸璟公馆的别墅产品预期总价是在2000万~3000万元之间，48套预计能回笼9.6亿~14.4亿元资金。但是，“今年地王项目扎堆上市，售价在1500万~3000万元的产品可能有两三千套，其中不少都是别墅产品。说没有压力都是骗人的。”

据合富研究院监测，2018年预计广州高地价项目新增货量约2.3万套，占全市新增货量的2成左右。其中有18个全新的高地价项目入市，分布在除广州北部花都从化外的各个区域。这些项目中近3/4拿地的成本达到当时周边售价的80%以上，当中更有4成以上拿地的成本是已经超过了当时的售价。逸璟公馆便是其中之一，而该项目的竞争对手也不仅仅是市区别墅，还有同等价格区间的大平层单位。

目前，白云区某个地王项目近期已在频频进行销售预热，同样是200平方米左右的户型规划，总价在2000万元上下的区间。即便该开发商已有多年的豪宅开发经验，但对市场依然不敢掉以轻心，200多套的货量计划采用饥饿营销的方式蓄客，慢慢积累市场热度。

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商业规划遭遇调控新政

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住宅能回笼的资金仅仅是地价的1/3，在中冶拿下这块地的时候，广州还没有出台“3?30新政”，公寓还能随便卖。

根据2017年7月该地块流出的招标公告，项目整体的计划投资金额约为7.34亿元，加上地价，资金投入已超38亿元。中冶最初将南向的商服性质地块规划为建筑面积51864.22平方米的21层酒店式商业建筑，和建筑面积12998.82平方米的三层商业建筑，而到2017年11月时已调整为两栋高层商业建筑。上述知情人士透露，从加快资金回笼的角度出发，中冶是倾向于做成公寓产品出售的。但从目前的政策和市场环境来看，公寓的去化将面临较大的市场压力，所以产品的最终形态可能还存在一定的变数。

根据2017年3月30日广州发布的调控新政，房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。新楼盘销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。受此政策影响，广州的公寓市场一蹶不振，在离逸璟公馆不远处的广钢新城，中海花湾壹号的loft公寓目前售价仅为3万多元/平方米。

“我们认为，做成公寓的话，最多只能卖4万多元/平方米，很可能连地价都赚不回来的。”该知情人士表示，这种担心并非没有根据，合富辉煌的统计显示，新政一年，广州的公寓成交面积跌去7成，只有57.2万平方米，而库存面积则高达近200万平方米。

实际上，广州每一波的地王都是负重前行，但不断上涨的房价最终使得大部分地王得以全身而退。这一轮，它们的命运会否有所不同?当事公司自己也不是很清楚，只有变化莫测的市场能给出最终答案。

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