焦点丨武汉楼市调查:监管屡屡“道高一尺魔高一丈” 中房报记者唐军丨武汉报道6月6日下午

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中房报采访人员唐军丨武汉报道

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6月6日下午，汤女士(化名)站在武汉常青花园XX御景营销大厅的沙盘前，一边看着楼盘模型，一边等待销售人员。十米外的办公座内，几名项目销售人员正在打着电话，通知已经办理买房手续的购房者，楼盘明天将在武汉博物馆验资、认筹。

汤女士等得有些焦躁，一刻钟后，仍然没有销售人员过来接待，她直接冲向销售人员，质问买房如何办理手续?一位销售人员并没有抬眼看她，冷淡地回应说:“我们已经停办客户的买房手续!”

汤女士有点窝火，大声对在场的中国房地产报采访人员说:“这半个月来，他们几乎是闭门谢客，之前被投诉了。”

武汉常青花园XX御景位于武汉市北三环外沿不远处，紧邻武汉地铁2号线的金银潭站，因其周边配套较好，很受买房者关注，该楼盘于5月中旬在武汉市房管局获得销售许可证，销售备案价15800元/平方米。

汤女士对中国房地产报采访人员说:“我此前已经来过几次了，非常奇怪的是，在5月8日拿到预售许可证后，他们营销中心大门紧闭，对客户不愿接待，我仔细打听才知道，他们把很多房源做给自己员工了，他们想抬高价格，通过中介机构分销，据说是在销售备案价15800元/平方米的基础上，每套房多收二三十万元。”

这是一家全国房企前三强公司的楼盘，真实情况到底是不是如汤女士所说，中国房地产报采访人员通过一家中介分销公司的网站发现，确实有不少购房者在投诉这个楼盘的销售做法。

多位购房者在网上留言:

“找谁投诉?怎么投诉茶水费?”

“投诉举报要茶水费的楼盘，就不信还管不了你了，搞什么不对外，内部购买，实际就是变相加价20多万元，黑良心!!!”

“既然不对外卖还搞什么网上vip ?外面又是各种茶水费，这不是把公司形象搞臭吗?”

“以后你们做的房子都卖给自己公司当员工宿舍好吧，也别全款了，直接分配好了!”

中国房地产报采访人员再次通过武汉市房管局官网查询核实，常青花园XX御景分别在5月8日和5月30日获取共计6栋楼的预售许可证。

在常青花园XX御景项目营销的微信公众号里，目前却只查出了2栋楼的开盘公告，这两栋楼推售房源共计403套，另4栋楼的房源销售的信息全无，这些楼盘是如何销售的?外人不得而知。

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联手做市: “捆绑精装软装利润就超80%”

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为什么出现这种顶风作案的冒险销售行为?

武汉一位业内人士向采访人员爆料和分析称:“常青花园XX御景第一期开盘是2016年6月，当时开盘价低于14000元/平方米，而后，按照开发与施工进度，实际上后续的多栋楼早就符合销售条件，迟迟不卖，就是看行情不断上涨，想卖个高价。如果开发商去年开盘会好一些，没想到今年武汉对新房价格控制得更严，开发商与当地政府多次周旋后，销售备案价才只拿到15800元/平方米(含装修费用2500元),周边的二手房挂牌价格却已近2万元/平方米，开发商想捂盘卖高价未果，心态就变了!”

中国房地产报采访人员调查发现，受政府严厉的价格管制，迟迟不愿上市出售的楼盘并非个案，特别是两年前招拍挂获得的武汉地王项目与高价地块，由于高地价成本与趋严的价格管制的双重压力，大多数地王和高价地项目对推盘节奏进行了人为的缓慢调控。

根据亿房网研究中心数据，截至2018年5月27日，武汉共计成交商品住宅56577套。其中“金三银四”销售较为平缓。同时，从前4个月来看，仅1月份相较去年同期销量上浮，2、3、4三个月相比去年同期均出现了大幅下降，4月下降幅度更下滑近一半。

成交下滑源于供应不足，2018年至今，武汉楼市相比去年同期供应整体不足，即使是供应量最大的1月，仍是5年来同期供应最低水平。

供应不足直接影响了武汉楼市销量，同时，武汉楼市库存问题更为突出。截至2018年4月，武汉商品住宅库存仅390万平方米，去化周期仅剩2个月武汉楼市存货告急。在仅剩的390万平方米存货之中，仍包含大部分双限房及别墅、洋房库存，市场需求旺盛刚需房源供给更加严峻。

武汉真的是缺房吗?采访人员调查并非完全如此。从2016年以来的本轮周期房企拿地规模来看，房企手中的存货并不少，但它们刻意放缓推盘节奏，影响了市场供应量，特别是刚需盘更显捉襟见肘。

一个突出的迹象是，一些房企之间或联合、或与中介机构联合做市，刻意营造供给不足，变相抬高房价的意愿十分强烈。

一些拿到地王项目和大型地块的房企，为了应对市场及政府调控的压力，采取项目合作的多种方式，与多家品牌企业联合操盘，有些项目的股东或合作方甚至多达4-5家，抱团应对调控政策，增添随意操盘放纵营销的底气。

中国房地产报采访人员调查发现，武汉有些高端楼盘在政府发放预售许可证后，不仅捆绑几千元的精装价，还通过强行绑定软装或智能家居，变相涨价，突破政府监管底线。

高先生是房地产业界专业人士，为了改善住房条件，买了号称武汉首席豪宅的某楼盘，买房前，楼盘售价毛坯价+精装修合计3.7万元/平方米，买房协议签订时，开发商却强行变相以软装名义，再次增加购房费用几千元每平方米。

谙熟装修市场行情的高先生告诉中国房地产报采访人员:“我自己身为服务武汉房地产业多年的资深人士，遭到开发商的二次揩油，真是觉得这个市场很无奈!我买的房子，精装+软装，合计总费用高达8500元/平方米，不考虑房子，仅这块被放大成本的装修家居部分，房企的利润可能会超过80%。”

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楼市监管:屡屡“道高一尺魔高一丈”

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从去年开始，武汉市政府就开展打击茶水费、捆绑销售、价外价等违规行为。

2017年5月10日，武汉市房管局召开专项整治会，披露中国恒大湖北公司4名销售人员违规操作、索要大额好处费的案例。4人后被公安机关刑事拘留。

2018年6月1日，武汉市向各开发企业下发《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》，提出实行销售方案备案与公示、售前约谈与承诺、售中现场巡查、售后报告与抽查等6项具体措施制度。正式推出“实名购房”“夜间禁售”“备案公示”等系列举措，进一步压缩违规空间，加强商品房销售全过程监管。

2016年以来的这一轮武汉房地产上升周期，市场始终在亢奋的状态中狂奔。日光盘、夜光盘此起彼伏，排队、摇号让购房者耗尽精力，能买到心仪房子的幸运者则不多。茶水费、捆绑销售、价外价屡禁不止。

另一面，地价与房价倒挂，新房与二手房价格倒挂的案例屡见不鲜，市场在各种人为的扭曲中前行。

从两年前的秋风行动，到6月1日本次新的销售全过程监管，武汉楼市秩序治理可谓步步升级。

但就在近日，在采访人员调查时，仍接到了一些武汉购房者和上述汤女士一样的投诉。

武汉市房管局相关负责人说，从统计看，武汉市房地产市场投诉问题主要集中在认筹金、商品房交付、购房贷款、价外价、停车位纠纷、合同网签不及时、销售抵押查封商品房、捆绑销售这8个方面。其中，认筹金(定金)纠纷、商品房交付、购房贷款等前3类问题较为突出，占投诉总量的61.81%。而“价外价”、销售抵押查封商品房、捆绑销售等违规问题仍然存在、屡禁不止。

5月24日，武汉市房管局发布通报称，今年一季度，武汉市市、区两级房管部门共出动执法人员773人次，检查(复查)388个在建在售商品房项目和565家经纪门店。整治工作中，共发现存在各类违法违规问题的商品房项目32个、经纪机构58家。其中，对30家开发企业和52家经纪机构违规行为下达了《整改通知书》督促限期整改，环比去年四季度分别下降25%和25.71%;对21家开发企业和24家经纪机构进行了信用扣分并向社会公示。

5月30日，武汉开发企业协会、武汉市房地产经纪行业协会以及50家品牌房企正式发布“责任房企诚信经营、共创美好生活宣言”武汉开发企业协会会长张汉培宣读了《责任房企诚信经营、共创美好生活宣言》，包括万科、融创、恒大、绿地、华侨城、葛洲坝等武汉50家品牌房企郑重承诺，将认真贯彻国家宏观调控精神，推动房地产市场平稳健康发展，并表示积极响应武汉市“首套房刚需家庭优先选房”、不捂盘惜售或变相囤积房源、坚决抵制“茶水费”“指标费”等九大类宣言承诺。

武汉市房管局局长邓万想在活动现场表示，当前，房地产市场宏观调控进入到深水区，武汉市将精准施策，支持刚性居住需求，遏制投机炒房，从维护广大人民群众根本利益出发，努力维护“主体诚信、行为规范、监管有力”的良好市场秩序，让消费者明明白白消费、踏实放心购房。

宣言是理想的，资本逐利嗜血却是无法改变的，采访人员发现，参与该项承诺活动的房企，去年以来，因违规遭受到过处罚的不在少数，有些甚至有过多次劣迹，行业健康生态的建立，如果依靠企业自律，在暴利的诱惑面前，将是苍白无力的。

以武汉常青花园XX御景为例，中国房地产报采访人员调查发现，2015年12月，该集团从新世界手中，收购常青花园项目及新华家园项目等武所有资产，总建筑面积130万平方米，收购价格38亿元。撇除其他物业资产，大致估算，这个楼盘作为未开发物业项目，其土地楼面价应低于3000元/平方米，这个原本武汉市的安居工程项目，其5月的销售备案价15800元/平方米，企业仍然觉得这个价格太低，不符合自己的销售预期价位，其资本嗜血的狼性展现无遗。

截至发稿前，中国房地产报采访人员获悉，武汉常青花园XX御景26栋、27栋的预售销售预案是:将依据《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程(试行)》相关规定，特将本次推售的403套房源，全部交由政府及其指定的公正处进行公开发售，在公证处及房管局的共同监督下以摇号的方式，确定客户选房顺序并按顺序进行选房。

中国房地产报采访人员再次与购买常青花园?恒大御景的汤女士沟通时，她说:“考虑多方因素，我还是想买这个房子，但能否等到机会并摇号成功，我还是很着急。”

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审读:戴士潮

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