地产业竞争升级：要么自我强大，要么被对手践踏　　　　在金融去杠杆的大环境

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　　在金融去杠杆的大环境，房企间的竞争不断升级。

　　中小房企生存空间正被挤压，已是可以看见的事情。过去，代表地产行业大哥地位的万科，早已预言过地产行业转折点的到来—行业集中度上升，差距拉大。

　　选择正摆在眼前：要么自我强大，要么被对手践踏。

　　房企“抢收”赛跑

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　　克而瑞近日公布的《2018年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，排名前100位的房企整体销售规模达到2.65万亿元，同比增长28.5%。

　　从1-4月的销售额（流量金额，下同）发现，第一梯队的房企正逐渐拉大与身后房企的差距。

　　以碧桂园、恒大、万科为代表的第一梯队一骑绝尘，排行第三的万科销售额达到1986.7亿元，同比增长37.9%。第二梯队为首的保利地产(600048,股吧)销售额为1173.3.3亿元，其次是融创为1071.2亿元。

　　此外，绿地控股(600606,股吧)、中海地产、华夏幸福(600340,股吧)、龙湖集团和新城控股今年前四月销售额突破500亿元，依次位列第六到第十位。

　　“TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长48.4%。TOP100房企销售金额入榜门槛达到了45.3亿元，规模竞争加剧。我们预计未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续。”克而瑞报告指出。

　　房企业绩的增长早就有了铺垫。受益于2015年和2016年房地产销售的大幅增长。大量房企手握一定资金。做大规模成为不二之选。

　　目前，不少房企已经把下半年作为推盘的重要时间节点。此前，阳光城(000671,股吧)和禹洲地产官方在接受时代周报采访人员采访时，均表达了这样的计划。

　　改善的还有房企的净利润。Wind根据房企2017年年报数据统计发现，该财年，房地产板块净利润率达到12.4%，成为该三年以来净利润率首次回归两位数。2018年一季度，房地产行业整体销售毛利润率和净利润率还在持续改善，分别为30.97%和12.65%。

　　不过，值得注意的是，行业本身的资产负债率也在不断上升。按照Wind数据统计，截至一季度末，上市房企整体负债率达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨，并且已经达到2005年以来的最高点。

　　前五强房企的负债率皆创下新高。根据2017年年报，融创负债率排名最高，为90.27%。其余四家房企依次为碧桂园、恒大、万科和保利，数值为88.89%、86.25%、83.98%和77.28%。

　　规模与负债本就作为共同体存在。房企在做大规模的过程中，往往伴随着负债率的提高。而部分房企目前也提出了降低负债的财务目标。比如恒大方面是三项措施：降低负债总额，多元产业引入战略投资，增强盈利能力增加净资产。

　　“但房企天然是规模导向，特别是在行业集中度提高的当下，即便是主动降负债本质还是为了有更大的资金回旋余地。”不具名分析人士陈安（化名）对时代周报采访人员表示。

　　资产证券化中的新机会

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　　规模竞争之下，融资渠道也在决定房企的生死存亡。

　　伴随着国内房地产调控政策的出台，房企在国内发债门槛提升、难度加大、用途受限。这使得境外融资成为房企的选择。

　　4月份开始，房企扎堆在境外发债。根据中国指数研究院的统计数据显示，4月代表房企公布发债合计92.85亿美元，包括美元债和新元债，较去年同期大幅增长。

　　在4月，额度最高的为中海发行的15亿美元高级债券，此外，越秀地产、融创分别发行10亿以上、两种期限组合的美元票据。

　　值得注意的是，2018年房企将迎来偿债的高峰。根据Wind数据显示，届时地产债到期规模在1280亿元左右。其中，公司债到期规模约760亿元，中期票据到期规模约240亿元，短期融资券到期规模约220亿元。

　　从目前来看，租赁证券化也陆续成为房企融资的新工具。

　　不久前，中国证监会、住房城乡建设部已经联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确。

　　这将意味着，证券化产品的发行规模和速度有望上一个新的台阶。

　　事实上，多项首次以长租公寓为标的的资产证券化产品纷纷出现，包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、按居贷以及信用贷。

　　保利地行的首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行的首单租赁住宅CMBS、龙湖冠寓发行的全国首单公募住房租赁专项公司债券、旭辉领寓发行的首单民企公寓类REITs、碧桂园的租赁住房REITs等接连获批。截至3月，国内市场已有12只租赁市场资产证券化产品获批发行，总规模超过500亿元。

　　如恒大提交的“中联前海开源—恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”、首创置业非公开发行2018年住房租赁专项可续公司债券、泰禾集团(000732,股吧)的30亿元住房租赁专项公司债券、中城投资拟发行9亿元住房租赁专项债券、石榴置业拟发行45亿住房租赁债券以及中城投资拟发行9亿元住房租赁专项债券等，目前也取得一定的进展。

　　“金融层面去杠杠的背景下，表外和非标融资受限，但资产证券化能引入大量的民间资金，不失为一种较好的融资方式。”陈安对时代周报采访人员分析表示，“不过中国的资产证券化依旧处在起步阶段，和美国等已经发展的非常成熟的资产证券化相比，差距较大。”

　　追赶新热点

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　　当然，强烈的求变意愿正在开发商中不断渗透。整合提速、再塑定位、寻找新增长点等已成为房企摆脱困境的现实考量。

　　这当中，切入城市运营商，以及产业地产。特色小镇，成为房企的主流选择。

　　究其原因，下半场的竞争中，单一的地产开发已经无法满足购房者日益丰富的需求。购房者在产业、商业、文化、旅游、医疗、养老等复合性高层次需求上，都急需被解决。

　　在另一个维度，随着城市发展脚步的较快，政府在土地出让时也附加了例如产业化等运营上的要求。顺应这种变化，拓宽拿地渠道。

　　早在2015年起，中国金茂以名字上的更新宣告自家转型，从方兴地产到中国金茂，用这个不具备地产符号的新名称，开始从传统的地产开发商转向城市运营商的涅槃。

　　和产业的对接，是绿地控股(600606.SH以下简称“绿地”)的特色。绿地集团董事长、总裁张玉良就曾经坦言过，未来城镇化的根本是“产城融合”。按照绿地方面对时代周报采访人员的肯定，绿地在开发过程中会紧密跟随当地政府的产业定位。

　　行业里的大象们如此，中小型的房企也不在话下。

　　在阳光城的中长期投资计划中，产业地产被视为公司的突破口。按照时代周报采访人员的了解，阳光城目前已经成立了集团产业研究中心和产城融合项目推进部门，协同集团各个产业板块。除了教育小镇之外，接下来还会有关于健康、文旅和科技等方面的小镇落地。

　　更小规模的开发商则找寻少众的领域切入，比如禹洲集团瞄准的就是航天科技(000901,股吧)角度。5月8日，禹洲和中国航天建设集团正式签定了全国首个“军民融合航天智慧小镇”项目，振兴航天科技产业。

　　不过，对产业的加载和植入，将是对房企的核心考验之一。

　　北京（楼盘）师范大学金融研究中心主任钟伟曾公开指出，房企转型是在地产之上加载产业。同时，房企的运营能力决定了自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、建造能力、投资能力成为考验开发商的指标。