多地重拳精准打击炒房客：将如何影响房价走向？对于相当部分的炒房客来说

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对于相当部分的炒房客来说，最近这段日子恐怕并不好过。随着新一轮以“限售”为关键词的楼市调控不断深化，北京“限改供”、多地摇号买房…让刚刚略有复苏的楼市，立刻面临着偃旗息鼓的窘况。“房子是用来住的，不是用来炒的”楼市基调悬在头顶，让炒房者们寝食难安，似乎也给了刚需购房者们新的机会。

北京：限改供，炒房者哭晕在厕所

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5月7日，《关于加强限房价项目销售管理的通知》以征求意见稿而非正式政策文件的形式发布，给市场一定的消化与反馈时间。

2016年底以来，“限房价、竞地价”成为北京(楼盘)土地市场主要的供应方式，随着一年多来宅地的供应、开发与建设，今年以及未来两三年，限房价项目将成为北京新房市场的供应主力。这样一个庞大的市场体量，超过60个项目，涉及货值约有3000亿，50多家房企参与其中，还有已准备入手限价房项目的刚需、改善者们，以及主导“限改共”的政府部门。这是一个涉及多方命运的政策调整，最终走向将决定其影响到底有多大。

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此前的“限改共”和摇号传闻，市场认为摇号是大概率事件，而“限改共”则不太可能发生。但是，5月7日，由北京市住建委发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》(下称《通知》)的征求意见稿显示，“限改共”成为主角，而摇号则变成了小范围的事情。

何为“限改共”?首先，我们先来解释下什么是限价房。

所谓限价房，就是房地产开发商拿地的时候，政府就规定了，建成之后，这个商品房小区的房子卖的价钱是多少了。这个约定的卖房价钱是固定的，但房子建造好了之后，限价房周围的房价，可能会比当初约定的这个房价高很多。比如当初约定的限价房卖5万一平，结果限价房造好了之后，周围的市场上房价已经7万一平了，那么如果谁买了这个5万一平的限价房，不是立刻就相当于赚了2万一平吗？

这样，就造成了很多本来不想买房的人，也去申请限价房，挤压了正常刚需购房者的购房空间，怎么办？

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新政策的出台，就是不给炒房客任何牟利空间。

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北京规定，如果限价房卖房的时候，当初定的售价比现在的市场价低15%（100%-85%）以上的，都必须卖给政府作为共有产权房。这也意味着当限价房和市场价差的太多的时候，炒房客就别想买了，只有政府才能买，于是就杜绝了任何以刚需的名义，抢购限价房牟利的可能。

如果限价房的差距和市场价差的不太多，差价不到15%的时候，炒房客也没有兴趣去买，这样就按正常的限价商品房买卖，也不会造成真正的刚需购房者买不到房，而让那些有各种歪门邪道的炒房客，把刚需的房子抢走了。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，限房价项目是按北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目，新政起到了“双防双保”的作用。“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利;“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

北京作为房地产调控重镇，其一举一动也影响着其他城市的调控方向。“限改共”释放出的信号不容忽视，房地产调控或将会继续从严，或为其他城市接下来的调控建立参考样板。分析人士指出，无论最终出台与否，“限改共”释放出信号意义已不容忽视。

多城市要求新建商品房公证摇号

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炒友共勉还是摇不上

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不仅在以北京为首的一线城市，地方炒房团也在被逐渐收紧的住房政策所影响。采访人员采访到五十多岁的炒房客周萍，因多年经营服装厂，认识全国各地的客商，可谓消息灵通人士。十几年下来，南到海口，北到京津冀，她在多城购房甚有斩获，也带动身边亲朋好友一起加入。

去年底，周萍打算出手位于杭州萧山某新楼盘。“这个楼盘开发商不错，交通、生活配套规划也可以。最重要的是，这是个倒挂盘。”所谓倒挂，是指所售楼盘价格低于周边二手房小区均价。“当时打听的消息，这个盘有可能挂到3.5万元/平方米，周边区域都已涨到4.5万元/平方米。”周萍说。为此，她集结了十几个亲朋好友打算人手一套。

万事俱备，东风却无

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。3月26日，杭州宣布采取公开摇号全程公证的方式监督买房流程。“那天是个周一。下午中介打来电话，说要实名登记摇号，且排卡费不退。”周萍好几个“炒友”都知难而退，但她还想试一试。

因为公证摇号，周萍特意托公证处的朋友打听相关消息，但得到的回复是，这次无论从政府层面还是开发商，都比较重视，想要从中获得买房机会，根本不可能。

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4月杭州其他摇号楼盘的数据也令周萍感到不乐观。对于名下有房的购房者来说，旭辉宝龙东湖城中签率是6%、合景绿地·璞丽东方为8%，其他楼盘数据在10%上下。

5月7日，周萍给采访人员发来网上摇号结果，直叹遗憾未中。“这次开发商直接网上摇号，不用现场人挤人，体验感还是不错的。”周萍打趣道。

而在全国率先施行新建商品住宅公证摇号的南京，周萍的“炒友”高先生很有话语权。自2017年5月，南京实施新楼盘摇号政策以来，作为南京本地人的他参加了不下10场摇号。“南京摇号的特点是，越往市区越没人摇，地段越偏中签率越低。”高先生说，2017年以来南京摇号中签率最低的几个新楼盘都集中在较为偏远的溧水区，400套的盘有5000人抢。

“万一中签了，可以说是稳赚了。”周萍在最近一次“炒友”聚会上这样与大家共勉。

炒房客们在西安也遇到了相同的情况。西安某楼盘的摇号现场也是人山人海。位于西安市长安区韦曲十字商圈的某楼盘五一期间开盘，5000多人在现场参加摇号，约有700套房源供应。在现场等待摇号结果的李先生感叹，“摇了8个楼盘都没摇上，请假两个月就为买房，到现在一次都未摇上。”

“住房不炒”政策不动摇，楼市未来如何变化？

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5月9日，住建部负责人在约谈了成都、太原等政府负责人时再次强调，要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

对于部分城市的新建商品住宅销售市场来说，2018年引入“摇号”机制。自2017年5月南京首次尝试新楼盘公证摇号后，目前全国已有杭州、西安、成都、长沙等7个城市实施新售商品住宅公证摇号。与此同时，包括上述城市在内，已有多个城市实施了较严格的预售证管理发放制度。

某媒体采访人员近日跟踪多个城市相关楼盘摇号，无论是投资客、普通购房者还是房企，公证“摇号”机制是一个新的课题，但可以肯定的一点是，炒房客被阻在门外。

而对于多个城市实施的新建商品住宅公证摇号制度，房地产分析人士给出了正面评价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在房源不足的情况下，通过摇号政策进行管控，继而让棚改、首套等购房者优先购房。尽管调控政策持续收紧，但可以看出对刚需购房者支持力度很大。

中原地产首席分析师张大伟认为，摇号政策出台原因主要是相关城市被限价的房子需求旺盛，而部分开发商拒绝公积金贷款甚至要求全款，导致刚需购买难度加大。预计未来会有更多城市出台公证摇号制度，确保政策倾斜刚需。

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以杭州为例，近日开盘的相关楼盘中，无房家庭摇号中签概率较高。在5月3日开盘的四个楼盘中，无房家庭中签概率最高的达到43%。

摇号制度可能产生马太效应。上述房企负责人坦言，对于开发商而言，摇号中签率就像市场调查数据一样，能够分析出购房者的价值取向。如果有的地方长期中签率低，说明更多人愿意在这个地方投入购买力，后续有可能助推当地土地出让市场的价格。而那些无人问津的区域，会让开发商再去拿地时望而却步。

这么一看，似乎当前的政策越来越闭环化了，不仅打击了炒房，也让刚需和改善人群得到最大的保障。这跟当初提出的满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房完全一致。就目前的大家评论反应来看，各方相对来说算是比较满意的，当然政策不可能达到所有人都满意，但在满足大家住房梦上始终在进步。