房地产将继续拉动中国经济？ 2012年的时候

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2012年的时候，任志强曾经给中国房地产开发商下过一个“精准”的定义：

撒尿的时候就把夜壶拎出来，撒完尿接着把夜壶踢到床底下去了……

需要拉动的时候，我们就拉动，不需要拉动的时候我们就靠边站。

别的不说，就说最近这10年来——

2008年初，要抑制投资过热和房价过快上涨；

2008年底，一看爆发金融危机，就4万亿，扩大房地产投资，接下来2年房价暴涨1倍；

2012-2014年，房价暴涨之后，又是投资需求不足；

2015-2016年，“居民适当加杠杆是对的”，又是房价暴涨1倍；

2018年，房价涨得差不多了，遭遇中美贸易问题，又面临供给侧改革的药劲用完，有人就问了：是是不是又要出房地产这张牌了？

我的判断是，除非政治出现大问题，否则可能性极小。

为啥呢？

因为——债务到顶点了。

无论买房子的住户，还是开发商的债务，基本上都处于最高点。

先看居民贷款与居民贷款/存款的比值（见下图，数据源于中国人民银行）。

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居民贷款自2015年以来在持续上升（以人民币计价的中国人均收入在上升），与此伴随的是居民贷款/存款的比值也持续上升，在2016年中超过50%，但从2018年1月达到顶点0.627，接下来这两个月却开始下滑。

嗯，居民加杠杆已经加到极限了，接盘侠也有接不动的时候啊！

至于房地产开发商的债务情况，因为数据来源问题，我们无法对所有房企进行统计，但至少可以根据公开数据整理出大型房地产公司的负债情况。

Wind数据显示，130家房地产企业2018年第一季度实现营收和净利润分别达2999亿元和335亿元，但其整体负债率已达79.42%，是2005年以来的最高水平。中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%。

市场上普遍认为，企业负债率在60%以下是较为安全的水平，而80%以上则意味存在着资金链断裂风险。

更要命的是，2015年初至2016年10月“房住不炒”的调控之前，恰是房地产大肆扩张美好时光，房企的负债率也就在这个阶段大幅攀升。当年房企扩张所欠下的中长期的债务，一般时限是3-5年期限，都要从今年开始至2020年陆续到期——其中，仅2018年就有上千亿元的债务到期，众多房地产企业都在为如何还债而发愁呢！

一方面是负债高企，一方面还债压力沉重，房地产公司即便主动表示这次想当夜壶，恐怕也是心有余而力不足……

有人说，没事，中国特色的房地产一向是有条件上杠杆要上，没条件创造条件也要上，实在不行下行政命令让银行放宽信贷。

这条路恐怕也行不通了！

且不说2017年以来中国整体金融处于去杠杆过程中，表征社会整体信贷规模供应的广义货币供应量M2增速已经连续创下30年来的新低。

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我以前讲过一个道理：

普通居民住宅这东西，在其最高价的时候，如果不是由普通人接盘，而是由李嘉诚、马云等超级富豪来接盘，那么，你觉得我们这个世界还会正常存在么？

可惜，这个最基本的逻辑太多人却懒得去思考。

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央妈发布的最新数据显示：中国4月的M2增速8.3%，而4月居民贷款新增5284亿元，对应的却是居民存款减少1.3万亿元。

也许，还是期望用房地产来拉动，但各种数据表明，除非直接印钞送到想买房子的人手里，送到开发商手里，指望房地产这只夜壶再次拉动经济，恐怕很难行得通了。

更何况，在当前人民币汇率水平上，与相当人口规模的城市相比，北上深的房价已经在全球领先，难道—在马斯克的飞船还没有移民火星的时候，我们的房价先涨到火星上去？