3年还能涨50%？给深圳房价泼泼冷水
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经常有朋友问，淘哥，我买了某某盘，三年能不能涨50%？淘哥，你觉得某某片区，接下来三年能涨50%吗？诸如此类。
淘哥的小密圈已经有640多人，在小密圈里面，对此早已经有非常详尽的分析，今天和普通朋友们也分享部分内容。
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以下全错
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关于深圳楼市的短期判断，有两个很有代表性的观点。
其一是欧神，他在去年底今年初，多次表示，深圳房价3个月内涨30%，三四五月就会涨。
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上图是2017年年底欧神的问答，三个问题都是关于深圳的，而且是在网友已经得到风声，明确提出政府要打击GPGD的情况下，欧神给的答案：涨30-35%，3月份就会启动。
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到了3月份，欧神依然维持这一判断：3个月内就能涨30%，也就是说三四五3个月就能涨30%。
结果如何？不用淘哥多说吧，深圳2000平方公里的土地上，你能找出一个最近三个月涨了30%的吗？
其二是杨红旭，他从2016年开始就公开唱空深圳。
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2016年5月份时，杨红旭说：“深圳房价大势已去，未来两年左右，将累计下跌二三成左右。杨红旭还煞有其事的写了一篇文章：《深圳房价下跌预警升级为最高级：红色预警》
当时至今恰恰两年了，结果如何？深圳2000平方公里的土地上，你能找出一个跌了30%的楼盘吗？
给大家讲一个悲惨故事：淘哥小密圈内有一位朋友，当年就是听了杨红旭的论断，卖掉了红树西岸一套268的楼王单位，准备做给波段，结果卖飞了，损失千万级。这位朋友去杨的微博吐槽，立马被拉黑了。
淘哥总结上述两种观点有几个共同特点，1、语不惊人死不休。2、都来自上海。3、都有非常多的粉丝。4、最关键的，都错了。
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淘哥对短期走势的思考
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既然上海的两位大神都失败了。接下来，深圳房价究竟怎么走？回到最初的问题，某某盘、某某片区，能不能三年再涨50%，如果有些楼盘能涨这么多，有什么条件？
短期走势确实很难判断，但是只说长期走势，其实也是耍流氓，没用的废话。所以，淘哥也来分享下对短期的看法。
以下是几周前，淘哥在小密圈内回答类似问题时的思考：
淘哥观点
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判断要讲求逻辑，而不是胡猜，淘哥带你回顾下楼市历史，从历史中寻找答案。
这一波调控是因为2015年暴涨，2016年3月25日开始调控，2016年10月4日加码，到现在两年有余。
可比的是：2009年大涨后，2010年上半年开始要求抑制投机购房，到2010年930加码开始限购。
这个时间节奏基本和现在是一样一样的，2015对应2009，2016对应2010，那么，当年接下来2011年发生了什么？
到了2011年，从4、5月开始，深圳楼盘开始限价。中海康城国际、塞纳时光9000起，莱蒙水榭春天、益田大运城邦、合正东部湾等楼盘开盘其实卖的不错。
一个标志性楼盘是，当年6月11日上午，莱蒙水榭春天三期共计1093套单位开盘。由于限价，均价仅2.1万元/平，相比此前市价至少低3000元以上，结果引发4000多人抢购，刚需、投资客挤爆开盘现场，还有不少香港投资客出现。当天基本售罄，销售额近20亿……
这些局面其实和我们现在类似，限价造成了新盘明显低于二手，引发抢购。
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但是限价造就的新盘热销，能一直持续吗，能改变二手市场的窘境吗？答案是不能。
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到了2011年年底调控开始奏效，龙华绿景虹湾保值回购、西乡招商果岭低价开盘、后来业主还维权，龙华花半里低价走量，广兴源圣拿威卖的很不好……
我个人感觉，当年2010年严厉调控后，次年见底即有明显作用。但是当前这一次调控，市场产生了抗药性，导致这一波2016年的严厉调控在2017年没有起明显作用，其疗效很可能推迟到今年。
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淘哥认为，2018年可能就像当年2011年，是调控见效的一年。如今无论是开发商资金链紧张程度、二手成交量剧减上看，已经有了迹象。
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个人判断，2018年四季度，会出现类似2011年四季度的情况，是短期市场的一个谷底。2011年年底出现谷底之后的2012年，市场又开始恢复，房价平稳略有上涨，新盘基本都卖的不错，这种状况一直持续到2015年330政策。
事实上，期间2011年到2014年年底，房价整体涨幅不大。有些区域涨幅还不错，有些区域基本原地踏步。
举一个涨幅可观的例子：
2011年11月开盘的招商果岭，单价1.5-1.6万。
2013年7月，邻居润恒尚园开盘，均价2.2万，
2014年对面康达尔山海上城开盘，均价2.5万元。
2014年年底，果岭二手房价大概在2.6万左右。
也就是说，西乡碧海三年时间涨幅大概60%。
再举一个几乎原地踏步的案例：龙华
2014年8月的龙华华业玫瑰四季一期开盘时，价格也才2.3万，和莱蒙水榭2011年6月三期开盘2.1万相比，3年时间涨幅不大。
不过，进入2015年牛市，龙华压抑的动能爆发，暴涨之下获得宇宙中心称号。
几点结论是：
1、2018可能就像2011。
2、2011-2015，有些区域涨幅能到60%，如西乡碧海，但是有些区域很小，如龙华。
3、这里面的区别是什么？可能和绝对价格低+新兴区域
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有关。当年西乡房价绝对值低，从1万多开始起步，而龙华已经2万1。在关内核心区房价也才4万多的情况下，房价天花板没有打开，龙华上涨面临重重压力。
而新兴片区的建设和利好，会刺激房价稳定上扬，当年西乡就是一直受到前海利好的辐射。
4、但是，当年那一波，市场分化没这么严重，并没有出现类似深圳湾这样的豪宅逆势大涨。
这是我们这一次需要密切留意的一点。淘哥反复强调，当前这一波在调控问鼎大局背景下，是一个明显的改善型行情特征。
5、龙华在2010-2014年的案例至少说明：价格略高、主打刚需、供应偏大、绝对价格偏高的普通区域，调控下涨幅有限。
这个算是回答了一些网友的提问：如果是这一类区域，三年想涨50%是很难的。
6、最后再加一点，个人认为，这一波楼市调控，即使当前面临贸易战的威胁，也难言放松。对于楼市调控，政府会保持定力。
至少到了2019年下半年，再观察国内外形势，看有没有放松可能。现在谈放松，为时过早。
2018年5月12日
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下午13:30-16:303年还能涨50%？给深圳房价泼泼冷水。深圳|杨红旭|莱蒙|欧神|小密|房价---
，淘哥应邀参加一场论坛——《2018西部大爆发，大湾区的重要支点在哪里3年还能涨50%？给深圳房价泼泼冷水。深圳|杨红旭|莱蒙|欧神|小密|房价---
》。除了淘哥外，还有四位神秘嘉宾出席，每一位都是对深圳楼市有长期、独立的观察和实践，更掌握了很多内幕信息，在目前这个极其关键的楼市时刻，欢迎大家一起交流。淘哥也将分享自己对楼市走势、买房时机、大湾区规划和深圳发展的最新判断。欢迎扫码报名
文杰淘楼小密圈
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如何才能买到华润城？
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大湾区规划出炉在即，前海选哪个盘比较好？
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大湾区出来后，楼市会关门吗？
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深圳湾这么贵，还能不能买？
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福田接下来哪些区域有机会？
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深圳接下来还会出现新的真正的超级豪宅，实力者千万不要错过！
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何时可能是深圳楼市的低潮期？
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总价300-500万，刚需该如何上车？
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预计未来5年，什么样的产品涨幅大？
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淘哥知道大家有很多困惑
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这些问题，淘哥的小密圈内都有探讨。
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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市采访人员、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
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曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修
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，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。3年还能涨50%？给深圳房价泼泼冷水。深圳|杨红旭|莱蒙|欧神|小密|房价---
淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，
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见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有3年还能涨50%？给深圳房价泼泼冷水。深圳|杨红旭|莱蒙|欧神|小密|房价---
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多位资深投资者。3年还能涨50%？给深圳房价泼泼冷水。深圳|杨红旭|莱蒙|欧神|小密|房价---
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各种分析和问答，里面有一千多篇。
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