行业点评 | 人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放摘要:2017年中多地的人才新政已经事实

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行业点评 | 人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放。户籍|释放|加速|人才|需求---

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摘要:

行业点评 | 人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放。户籍|释放|加速|人才|需求---

2017年中多地的人才新政已经事实拉动当地的户籍人口大幅增长、并保证商品房成交需求稳定，而2018年开年越来越多的城市推出人才新政也有望在下半年中持续稳定购房需求。

2017年2月至今，西安、南京、武汉、长沙、东莞等25个二三线城市陆续出台41次人才新政，以加大货币补贴力度、放宽落户门槛、取消部分人群限购条等方式开启“抢人才战”，对相应城市的户籍人口以及商品房成交均有所拉动。

政策基调判断

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本轮房地产小周期中，自2016年8月苏州和厦门等核心二线城市重启限购开始，目前房地产行业调控历时已21个月，已经超过前几轮小周期中调控持续时间，按照以往的小周期规律，迫于地方政府逐步加大的财政压力，房地产行业将逐步进入到政策宽松周期，但由于本轮房地产小周期由于供给端调控导致了行业持续处于去库存阶段，目前的行业低库存也制约了后续在需求端调控政策大力度放松是比较困难的。因而，本轮周期中，中央政府和地方政府的政策博弈是比较纠结的，只不过由于中央政府从严调控态度更加坚决，目前调控基调仍处于政策偏严的状态。

不过，近期房地产调控基调在纠结中出现了一些变化，正逐步呈现出政策过度打压之后的合理修正、有边际改善的趋势。

一方面，中美贸易战的出现让我国经济走势添加更多不确定性，在金融去杠杆和房地产行业调控叠加的背景下，中央政府需要兼顾控制旧有风险和防止创造新风险，所以才出现了2018年4月23日中共中央政治局中对于“扩内需”和“推动楼市健康发展”的表态;另一方面，2017年12月，住建部部长表态2018年要满足刚需、支持改善需求，但2018年前4月中刚改需求事实上却是被严重错杀的，后续刚改政策的修正或将是大概率事件，而这也正是后续推动阻力最小的方向，所以也就出现了近期越来越多的地方政府推出人才引进政策和公积金放松政策。

图:各省市人才新政出台时间及分布情况

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此外，我们仍需要强调的是，本周小周期中，如以往小周期中出现需求端调控政策大力度放松目前来看仍是比较困难的，但我们认为后续房地产行业在供给端政策以及需求端政策的结构性边际改善仍是可以预期的。

与以往小周期的政策放松阶段对比，本次政策边际改善将更多呈现出“促稳定、见效慢、持续性强，并政策生命周期长”，而非以往的放松政策所呈现的“求刺激、见效快、爆发力强，但政策生命周期短”，因为我们依然维持本轮小周期“总量稳定、结构分化”的判断。

图:过去几轮小周期与本轮小周期中放松政策的差异

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人才新政介绍

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一方面，2016年8月开启的新一轮楼市调控政策已达到史上最严、覆盖百余城;另一方面，自2017年底中央调控基调转变为“保障刚改需求”之后，地方政府陆续出台对冲政策，西安、成都、武汉、南京、佛山等各省会及强三线城市纷纷出台人才引进措施和落户优惠政策，开启了主要面向大学生等人才就业创业的“抢人大战”、甚至逐步呈现由“抢人才”演变成“抢人”的趋势。

人才新政特点之一:出台人才新政的城市增加、且能级走低。我们统计目前已经25城出台41次人才/落户新政，其中2017年16城、22次政策(二线18次、三线4次)、2018年截止5月初14城、19次政策(一线1次、二线15次、三线3次)。除了西安、南京、武汉等强二线城市多次出台人才新政外，2018年中山、珠海、呼和浩特等弱二线城市也相继出台高端人才引进以及购房补贴政策。

值得注意的是，以政府官方出台政策文件次数来统计，杭州、东莞、福州等16个城市出台了1次人才/落户新城，长沙、郑州、天津等6个二线城市出台了2次，济南和西安出台了4次，南京出台了5次。其中南京先后于2017年4月、5月和2018年1月先后出台包括《南京市人才安居办法》在内的5次文件;西安先后于2017年3月、12月和2018年2月、3月先后出台包括《进一步吸引人才放宽部分户籍准入条件户口登记办事指南》在内的4次文件，简化落户流程。

图:各地人才/落户新政统计

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人才新政特点之二:货币补贴力度加大，从租赁补贴、生活补贴到首次购房补贴。2017年12个城市出台购房/租房货币补贴，其中高端人才补贴居多，包括南京、长沙等强二线城市;而2018年截止5月初已有9个城市出台购房补贴，包括石家庄、呼和浩特、南昌等弱二线城市。

2017年上半年南京、济南等城市分别给予相应人才千元左右的租赁补贴，2017年6月长沙针对硕士和博士首次购房分别给予3万元和6万元补贴，8月沈阳购房补贴标准为博士6万元、硕士3万元、本科1万元;而2018年4月石家庄首套购房补贴为博士15万元、硕士10万元、本科5万元，呼和浩特针则分别为10万元、5万元和3万元。

人才新政特点之三:落户门槛放宽，购房资格审核放宽，潜在购房群体扩大。全日制本科及以上学历的毕业生(应届生和非应届生)基本没有年龄限制即可落户，而部分城市落户门槛进一步放宽，如长沙2017年6月出台专科及以上学历首套房不受限;郑州2017年11月出台零门槛落户(包括职业院校毕业生);南昌2018年5月消学历和房屋产权证限制，中专及以上高校毕业生实施“零门槛”按需落户;西安则更为积极，2月西安市公安局举办誓师大会，目标是在2018年至2020年底实现西安市主城区人口规模达到1000万、全域人口达到1500万(目前包括西咸新区后西安户籍人口906万)的任务，2018年3月推出全国在校大学生仅凭学生证和身份证即可在线落户西安。

人才新政影响

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人才新政刺激定居落户需求，推动户籍人口增速快于常住人口增速，加快城镇化率的提升。

分城市来看，南京、杭州、武汉和西安2017年末常住人口分别增长7万、28万、13万和70万人(西咸新区影响，估算全年实际新增常住人口15.2万)，同比分别增长0.79%、3.05%、1.18%和7.95%(估算+3.12%);相应的户籍人口分别增长18万、24万、20万和81万人(西咸新区影响，实际全年新增户籍人口25.7万，分别同比增长3.23%、2.69%、2.37%和9.79%(实际+1.73%);人口同比增速基本都达到2010年以来的峰值。以西安为例，17年3月1日(户籍新政首次出台)至12月底，全市共迁入落户24.5万人，同比增长335.9%;其中新政落户13.95万人，占新落户总数的57%。

新增人才落户增长率是城市自然人口增长率的4-6倍，人才新政是户籍人口大幅提升的主因。我们对这些城市的户籍人口增长进行了分析，主要分为自然增长率和新增户籍人口增长率，其中自然增长率取过去五年全国平均出生率减去死亡率，约为0.53%;剩余的新增户籍人口增长则大多来自于人才落户，可以看到南京、杭州、武汉和西安的新增户籍人口增长率分别为2.11%、2.71%、1.85%和3.12%，是人口自然增长率的4-6倍。从历年人口数据也可以看到，2017年这四个城市的人口增长基本都达到近5年的峰值。

图:各城市户籍人口增长率vs.全国人口自然增长率

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图:各城市新增户籍人口贡献率vs.全国人口自然增长率

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新增户籍人口的大幅提升必然也将推动购房需求的释放，并且该部分需求体量也较为可观。由于自然出生推动的户籍人口提升对于购房需求的影响更加长期化，而人才新政推动的户籍人口提升对于购房需求的影响则更加短期化，因而，我们更加关注后者对于购房需求的影响。

在剔除自然出生推动户籍人口提升的影响之后，我们分别假设新增户籍人口的购房需求分别在1、3、5年内实现，按照套均90平来计算，则这些人才的平均购房需求影响商品房成交在1、3、5年内分别为77.7%、25.9%和15.5%，政策推动楼市成交的作用不容忽视。也就是说，个别城市如西安虽然目前成交尚未回暖，但大量户籍人口的新增必然将在后续成交中体现购房需求。

注:这里我们假设所有新增户籍人才都有购房需求，当然实际购房情况会因购买力和需求期限而异，但高素质人才大增的背景下，购房需求释放只是时间长短问题。并且我们剔除了人口自然增长率，长远来看这部分人的购房需求也会在更长的时间轴上体现。

图:人才新政贡献购房需求对当地楼市成交影响

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人才新政效果

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从商品房成交面积累计同比来看，人才新政在1-2个季度后会推动购房需求的释放。长沙在2017年4月、5月、8月先后三次推出人才政策后，2017年10-12月成交同比一路上行，2018年累计成交面积同比由负转正，2018年1-3月累计成交面积同比达到6%;郑州在2017年11月份推出人才政策，同样在2018年3月累计成交同比上行至33%。2018年1-5月初已经有中山、西安、厦门、合肥等14个城市出台人才/落户新政，其中不乏去年已经推出过类似政策的城市，按照1-2个季度后购房需求释放的经验来看，预计将对下半年的购房需求有所拉动。

我们认为低库存下房地产行业调控政策难以大松，但目前调控周期已达21个月，将逐步加大地方政府的财政压力，同时中美贸易战的出现让我国经济走势添加更多不确定性，中央政府需要兼顾在控制旧有风险和防止创造新风险，因而求稳之下房地产行业的政策结构性边际改善可期，如供给端和刚改政策修复等。

其中，2017年中多地的人才新政已经事实拉动当地的户籍人口大幅增长、并保证商品房成交需求稳定，而2018年开年越来越多的城市推出人才新政也有望在下半年中持续稳定购房需求。同时，伴随着供给端预售证监管的逐步放松以及2-3季度同比基数逐渐回落，后续成交或将逐步改善，其中尤其蓝筹房企的销售改善尤为值得关注。

(报告来源:华创证券)

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