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本文来自微信公众号"东方财富choice数据"，作者"大太阳"。

5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太远两市，约谈再次强调了"房住不炒"的定位，表示将坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。加上此前各地房贷利率提高的情况，市场对于房地产看空的声音不绝于耳。那么，房地产市场是不是真的不行了?应该从哪些方面研究和判断未来地产的走势?

从影响房地产市场的因子来看，调控政策的松与紧、土地供应的多与少，货币环境的松与紧，构成了主要的3大因子。

历次调控政策对房地产市场的影响

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资料来源:东方财富Choice数据

从调控政策的角度来看，我国的房地产市场具备比较明显的"政策市"特征，调控政策的方向一定程度上可以说是影响房地产市场的最重要因素。通过全国70个大中城市房价与调控政策的时间比对，可以发现，伴随着一定的滞后效应，对应的政策发布之后，房地产往往迎来一轮繁荣或紧缩，新一轮繁荣之前通常是政策的宽松，紧缩的背后则常是政策的收紧。

从土地供应的角度来看，由于房价的基础在于地价，地价的上涨是房价上涨的重要推动力。而土地的供应取决于地方政府，在需求一定的条件下，当土地供应增加时，土地价格下降，进而有望带动房价下行，反之亦然。因此，政府的土地供应，也是影响房地产市场的重要参考点，这也正是2017年4月住建部发布通知，要求各城市结合商品住宅去化周期，来调整住宅用地供应的背后动因。这一政策若有效落地，对于房价来说会有较大影响。

从货币环境的角度来看，房地产作为一个重资产的行业，无论是购置土地、开工建设等环节都需要大量的资金，地产企业能融到的资金越多、价格越便宜，则往往具备竞争优势。因此，货币环境的松紧，能否融到所需的资金、资金的价格情况，也是影响房地产市场景气度的关键一环。

1房价

以70个大中城新建商品住宅价格指数为参考，自2016年"国庆节新政"之后，房价呈现明显的下行趋势。而从结构上看，不同能级的城市的降幅有所差别。一线城市由于受到的调控政策力度较大，且新政策多从一线开始发起，房价的下降幅度最大;三线城市虽然整体呈现下行趋势，但受去库存政策影响，带动了销售，房价在下降之后趋于平缓;二线城市虽无去库存政策利好，但其政策力度弱于一线，房价下降幅度也没有一线明显，也趋于平缓。

70个大中城市新建商品住宅价格指数

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2商品房销售面积

从商品房销售的角度来看，得益于三四线城市库存去化的带动，2017年底销售面积创出历史新高，从这个角度看，房地产市场的热度依然较高。但从同比增速来看，可以发现，同比自2016年4月创出36.5%的最高增速之后，一直处于下行空间，2018年2月和3月更是创下了2.3%和2.5%的低增速。若按照这个趋势，进入负增长将不可避免，销售面积则也会受拖累。综合来看，在当下政策保持严格的情况下，市场成交将有可能进一步收窄。

全国商品房销售面积和同比增长率

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