乾立基金丨袁凌:因势而变，不动产并购的新模式新发展扫描或点击关注中金在线客服2018年4月

傻大方小编提示您本文标题是：乾立基金丨袁凌:因势而变，不动产并购的新模式新发展。来源是。

乾立基金丨袁凌:因势而变，不动产并购的新模式新发展。不动产|基金|模式|并购|发展---

扫描或点击关注

中金在线客服

2018年4月27日，由国枫律师事务所和普华永道(PWC)联合主办的“商业地产沙龙”在国枫上海分所成功举行。

不动产|基金|模式|并购|发展---

乾立基金受邀与会，董事总经理袁凌女士作为出席嘉宾，就“商业地产投资收购有关问题”这一话题和与会嘉宾进行了深入的探讨和交流。

不动产|基金|模式|并购|发展---

京沪还是大宗交易的主战场

作为有着丰富经验的专业房地产私募基金，乾立对于当前市撤境下不动产并购的投资机会，有着自己独到的见解和认知。

近几年，全国大宗交易的市场规模基本维持在2000亿上下，通过数据分析可以看出这些交易有明显的区域聚焦，北京和上海两地每年的交易量占据了全国大宗交易额的2/3以上。以上海为例，2017年上海全年大宗交易额突破1000亿，占据了全国大宗交易的半壁江山。对此袁凌指出，“房地产金融机构，最关注的就是市场的流动性和风险可控性，上海这样体量巨大的千亿级市场，是乾立基金始终会关注和布局的地方，并会在存量细分市场做深入的价值投资挖掘”。

从交易资产类别来看，北京和上海有着一定的差异。北京由于央企、国企的开发商比较集中，有较大规模的交易实质上是开发类相关。而上海则不同，从最新的数据来看，66%的大宗交易集中在成熟办公楼资产，相较于北京，“上海是一个更为市朝的交易市场”。

因势利导，谋定而动

区位选择一直是并购交易投资策略的重中之重，袁凌指出，针对上海市场，乾立基金将区位选择分成了两个概念:“核心商务区”和“新兴商务区”。

核心商务区的成熟商办物业，因其稀缺性、收益稳定性和较强的抗周期性风险能力，以及较适合结合资产证券化等创新金融工具打通退出渠道，因此现阶段仍是乾立基金的关注方向之一。此外，核心区或核心区周边还存在着大量的老旧物业、阶段性价值被低估的存量资产，都是极具改造运作潜力的标的。针对这类资产，“乾立基金更偏向于做一些存量改造类的投资策略”，主要通过基金的主动管理能力，实现价值的再造和提升。

另一方面，新兴商务区的上升势头也十分值得关注，随着区域内的规划、交通建设和商业配套的不断成熟，未来增值空间可期，其中优质商办资产值得挖掘。“这类物业的品质较好，不需要再去进行大幅的改造提升”，乾立基金目前在上海长风生态商务区、大虹桥辐射七宝生态商务区、新江湾板块内均已有投资布局。

大资管时代下的转变

在当前的金融环境层面，一方面是各级政府的坚决去杠杆、控风险，房企融资渠道明显收窄、融资门槛逐步提升。另一方面，随着“大资管”时代的来临，正进行着一场从原来的分业监管向统合监管发展的金融监管改革。

面对这样的情势，袁凌指出，要加快从过去的“非标”向“标准化”的一个转变。“募投管退”本身不是割裂的存在，而是一个闭环，并最终形成滚动发展模式，在国外这种发展模式比较成熟。开发型基金在项目开发完成后，转售给持有型基金，持有型基金在持有一段时期后，再转售给改造型基金。这种机构间的不断循环，对于基金的结构化和证券化的标准化设计都提出了更高的要求。“标准化的道路越走越通畅之后，募投管退整个链条也会越来越顺畅”。

在房地产市场发展变轨的新阶段，以乾立基金为代表的房地产私募基金，将承担起更加重要的角色和功能，为存量时代房地产行业的发展添砖加瓦。

重磅预告:

《乾立基金房地产投资白皮书 2018年第一期》将于近期正式发布，敬请期待!

不动产|基金|模式|并购|发展---

本次《白皮书》以“‘租购并举’时代，城市群开启房地产市场发展新空间”为主题，聚焦“城市群视角下看国内城市发展及房地产市场现状趋势”和“国内长租公寓市场当前发展现状、机会与展望”两大热点，分别从不同的视角进行专题研究、案例解析、趋势解读和前沿思索，并提出乾立独有的观点以求与业内分享。