大抛售：房地产的冬天来了，而有的人还在讲夏天的故事
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大抛售：房地产的冬天来了，而有的人还在讲夏天的故事。冬天|房地产|抛售|房子|租售---
提到房价，很多人的经验是，房子一直在涨，调控一次，涨一次，房价永远涨，因为过去20年一直如此，上涨即真理。
但这是夏天的故事，现在已经变天了，如今我们谈房价时，我们谈的不是会不会涨，而是房价会不会跌，以及哪些地方不会跌，哪些地方一定跌。
在1985年后的日本，有两个神话，一个是土地永不贬值，一个是东京永远涨。然而到了1990年，日本房价开始了暴跌模式，最高跌幅达到80%。
一、热钱流出房地产，成交量翻倍
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5月9日，多家券商抛售地产债引起市场关注。
据Wind统计，5月9日单日地产债成交量为72.79亿元，5月10日成交量继续攀升至84.54亿元。而5月以来的日均成交量仅为35亿元，短短几天成交量就翻倍。目前来看更多反映的是市场情绪。
5月10日，有股份银行对公业务人士反馈，该行当前房地产相关业务“只紧不松，涉及地产的一概不投”
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其中包括各类房地产开发商相关的公募债和私募债。如果说股市是实体经济的晴雨表，那么债市就是股市的晴雨表，它们之间有超高联动性。
投资房子，已经不是一个好选择了，财富的积累模式已经变了。
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在政策层面，管理层的态度一直是：房子是用来住的，不是用来炒的。
过去，房价暴涨的主要原因就是一个字：炒。那么未来房价还会涨吗？这就要看需求。
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我们经常听到这样的对话：
甲：这两年房价上涨那么多，你前几年买的那套房子赚了不少吧？
乙：涨了也没用！房子是买来住的又不卖，卖了一家人就要睡大街。
甲：也是。
瞧！这就是刚需们的逻辑。
但是这个逻辑真的完美无缺吗？卖了不能去租房子吗？不能去其他城市买更便宜的房子吗？
二、租售同权时代，刚需不再是刚需
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过去的房子不仅仅是房子，房子是财产、房子是金融、房子是婚姻、房子是教育、房子是医疗、房子还是身份与地位，总之，房子是一切，房子的属性这么多，房子的需求自然这么大，没有房子，连婚都结不了。
但是，谁说租的房子不能结婚？谁说房子一定要买？租售同权就能解决这个问题。
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租售同权是让租房者与买房者拥有同等的权利。更深的理解就是去除房子的多重属性，让房子它就是房子，只是用来住的。在这个前提下，上面那段对话要重新修改：
甲：这两年房价上涨那么多，你前几年买的那套房子赚了不少吧？
乙：涨了也没用！房子是买来住的又不卖，卖了一家人就要睡大街。
甲：你不会把房子卖掉租房子住啊？
乙：也是。
为什么第一个场景，甲会无言以对呢？因为在房子具有多属性且房价预期还会涨的情况下，傻子才卖了租房住，甲就算建议乙卖掉房子租房住也会被乙嘲笑，还不如啥都不说。而在租售同权时代，乙会接受甲的建议（其实不用乙建议，甲也会这么做）。
在租售同权的政策下，房子的多重属性将会被去除掉，它将只是房子，那么刚需将不再是刚需。
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最早实施租售同权政策的是广州市。
2017年7月19日广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。在这个方案里，广州市政府提出了划时代意义的一项措施：租购同权。
相信，租售同权会在更多城市实施。
三、租售同权会造成房租的大幅上涨吗？
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提到租售同权对房租的影响时，人们往往容易被表象迷惑。
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网上的信息显示的都是：租赁房的租金很高。但是背后的数据和逻辑呢？
首先这种价格并没有成交量支撑。万科的租金都高于买房价格了，在目前的消费与投资的思维模式下，有钱都去买房了或者去做别的投资，谁去租房？而没钱的，去正规市场租房，又方便，价格又便宜，谁去租万科的房子？
所以，这只是炒作。因为在租售同权下，租赁市场是销售市场的强有力竞争者，开发商盖出的房子如果不卖出去而只能短租，那么成本在短时间回不来，只能大幅提高租金，博人眼球，主要的目的在于捍卫销售市场的利益。
事实上，长期来看：租售同权不仅会拉低销售市场的价格，还会拉低租赁市场的价格，短期的租房价格上涨都是表象，谁租10年谁是傻子。
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原因如下：1、首先租售同权是房产租赁市场对销售市场的大抽血，所以房产市场的总体价格必将下跌。
2、租房市场的价格很大程度上是中介推起来的。中介诞生的主要原因是业主没有空余时间处理出租事项，但当大量居民直接从房地产商或物业那里租房时，中介机构将大量退出房产市场。
3、随着租售同权制度的深入推广，会诞生大批只租不售的楼盘，对整个租房市场是一个非常大的竞争。而普通持房的业主拿着房子躺着收租将会更加困难，所以房租不涨反降。
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雄安新区有个特点，就是房子只能租不能卖。管理层为什么这样做？就是为了限制雄安的房价暴涨。假如全国的房子都是只租不售，那么租房一定远远低于目前的水平。
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四、消费升级和居民去杠杆
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中国经济增长的三驾马车是：投资、出口、消费（内需）。从理论上来讲，消费应该是一国经济增长的主要动力，但是中国主要依赖的却是投资和出口，消费能力非常有限。一方面是因为中国人均GDP低，居民家庭收入低，自然消费能力低；更重要的一方面是：家庭负债高，即使是一点可怜的收入也要用来还房贷，可以用来消费的资金少之又少。
最近爆发的中美贸易战让中国更加深刻的认识到了内需的重要性，如果出口被美国大幅限制，将对中国经济造成严重的后果。我们能做的一方面是加强跟其他国家的合作，更重要的是：我们要扩大内需，消费升级，这也是中国经济转型的重要战略措施，没有消费升级，中国经济就难以真正转型。
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消费怎么升级？鼓励大家消费就行了吗？当然是远远不够的，盲目的鼓励消费的结果只能是消费贷增加，居民杠杆比例增加。
归根结底，消费升级是让居民先富起来
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并且减轻负债，毕竟负债太重大家都不太敢消费。而中国家庭财富中，房产一直占有很大比例，最近几年更是飙涨的厉害。据数据显示：2016年在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65.99%。到了2017年，这个数据更是涨到70%之上。
房产基本都是负债，在这种高负债情况下，哪里有什么消费？所以中国居民的高负债，归根结底是房价泡沫产生的。
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所以政府的当务之急是挤压房地产泡沫，降低居民负债率以及房产所占总财富的比例。如果房价继续涨，风险将非常大。
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所以，从消费升级和居民去杠杆的层面看，政府绝对不允许房价继续大涨。
五、哪些城市房价不跌？谁抢的人多，谁就不跌
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回应文章开头的问题：那些城市房价不会跌？
最近各大二线城市纷纷加入了全国范围内的抢人大战，城市之间的竞争已经白热化了，中国未来的竞争，主要是城市与城市之间的竞争。
争的是什么？有人说是争人才，有人说是争接盘侠，其实本质上争的是未来的发展，挣的是地位，谁能发展成准一线或者成为二线中的龙头城市，谁的房价在短时间就不会大跌。这场争夺战是残酷的，输了的，会很惨。
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武汉市这几年的基建搞的可谓疯狂，规划的地铁线路超过20条，全国第一，目前武汉市政府的负债超过2000亿。可见为争夺二线龙头地位，政府已经是付出血本了。
所以未来那些城市房价不会大跌？恐怕只有一线城市和超级二线城市了。
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