【年报有料】哪家房企周转快? 2017年上市房企存货周转率&总资产 2018-05-11作者亿翰研究社· 点 ·

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【年报有料】哪家房企周转快? 2017年上市房企存货周转率&总资产周转率TOP100。存货|房企|top100|有料|资产---

2018-05-11

作者亿翰研究社

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5月16日

北京国贸 2018中国上市房企百强峰会

-研究模型全景展示-

<第九部，周转率!>

资产周转率和存货周转率是企业开发经营能力的重要指标，分别反映企业资产利用效率和开发销售速度。但部分开始逐步退出房地产开发业务的企业，由于存货较低而使其存货周转率较高，无法准确反映企业周转情况，因此亿翰的研究成果中，我们将分别结合企业房地产业务收入的结构与变化和利润的结构与变化来综合考量该指标。

亿翰百科

存货周转率

存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货资产的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。

榜单解读

一.

房企存货增加下周转变缓

2017年，存货超过1000亿的企业有24家，而2016年存货超过1000亿的企业仅有14家，同比增长71%。其中2017年存货超过3000亿的企业有7家，2000-3000亿的企业有3家，1000-2000亿的企业有14家;恒大、万科和绿地分别位居前三名。2017年恒大存货为9535.21亿元，排名第二的万科存货为5980.88亿元，相比较恒大是当之无愧的"存货王"。2017年整体存货相较2016年同比增加36%，其中有69家企业存货同比处于增长状态，31家企业存货有所减少。

表:2017年存货不同额度企业数量

2017年榜单TOP100企业平均存货周转率为0.35, 而2016年企业平均存货周转率为0.36，同比下降3 %。TOP1-20企业2017年平均存货周转率为0.61 , 2016年平均存货周转为0.50，同比上升23%;但是其余梯队TOP 21-40，TOP 41-60，TOP 61-80，TOP 81-100企业2017年的平均存货周转率明显要低于2016年的存货周转率。

图:2017与2016年不同梯队企业平均存货周转率

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2017年销售额TOP20房企平均存货周转率为0.35，而2016年销售额TOP20房企平均存货周转率为0.41，同比下降14%。20家企业中，有15家企业存货周转率出现下降现象。例如碧桂园一直以来都坚持高周转， 2017年碧桂园的存货周转率为0.52，存货周转天数692天，存货消化大概需要1.9年;而2016年碧桂园的存货周转率为0.58，存货周转天数为621天，存货消化需要1.7年;相比较存货周转率同比下降12%。房地产行业周转让资金更容易向规模房企汇聚，同时规模房企补充存货的增加让房企的周转逐步变慢。

图:2017与2016年销售额TOP20

房企存货周转率比较

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不过，房企存货主要包括往年在建工程结转以及当年新购入土地和新建工程等，根据财务报表计算更多的反映往年的存货周转能力，而如果以当年的销售收入/当年的平均存货，更能反映现时的存货周转能力。根据销售收入与平均存货的比值，2017年销售额TOP20房企平均存货周转率为1.2，与2016年相较同比上升16 %，其中只有4家房企周转率略微下降。

房企销售收入/平均存货比较

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总资产周转率

总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。一般情况下，总资产周转率越高，表明企业总资产周转速度越快。销售能力越强，资产利用效率就越高。

二.

房企规模增长下的资产周转降至新低

2017年总资产超过3000亿的企业有12家，规模达到8.2万亿元，同比增长36%。恒大、万科和碧桂园位居前三，总资产均达到一万亿以上，排名第四的保利地产(600048,股吧)总资产规模为6965亿，与碧桂园相差3500亿，而排名第十的龙湖地产总资产"仅"为3628亿元，行业资产正不断的向顶层聚集。

表:房企总资产TOP10

自2013年伊始，至2017年房企总资产周转率整体处于下降趋势，面对调控加紧以及政策的导向，2017年房企周转降至新低，企业资金回转能力变弱，周期加长。

图:2013-2017年TOP100房企总资产周转率

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2017年榜单TOP100企业平均总资产周转率为0.25，2016年TOP100企业平均总资产周转率为0.27，同比下降8%。其中TOP20企业中2017年平均总资产周转率为0.41, 2016年平均总资产周转率为0.38，同比增长8%。但是其余梯队2017年的总资产周转率均低于2016年的总资产周转率，分别同比下降17%、9%、11%、20%。

图:2017与2016年不同梯队房企总资产周转率

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三.

政策导向下，房企变革加快周转

2017年，"限购"、"限售"、"租购并举"、"房住不炒"等政策不断涌现，调控政策的加紧使2017年下半年的商品房销售面积和销售金额增速出现下降。虽然2017年房企资产规模和销售规模持续增长，碧桂园、万科和恒大的销售额都达到5000亿以上，但是对于房企整体，周转脚步变缓却是不争的事实。

图:2017年商品房销售额及销售面积增速

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自2017年融资渠道收窄以后，部分房企开始面临着资金压力，即使在今年4月中旬央行宣布降准，所释放的信号对房企有所利好，但是部分房企资金面的压力依旧偏紧。而且房地产作为资本密集型行业，开发需要大量资金，面对这样的情况，房企开始在拿地、开发、销售上加快周转来应对资金压力。2018年4月碧桂园连发三文，要求提高三四五线城市周转，最快三个月开工;阳光城一直以来坚持"高周转、低成本"策略;泰禾同样强化高周转，追求六个月的开盘速度。房企纷纷加快周转脚步提高资金使用率。与此同时，房企积极对外拓展，以"房地产+"的方式进军其他行业，促进综合化发展并加快周转。

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