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当\"三价合一\"遇见\"口岸效应\"，莲塘是继续潜伏还是一举逆袭?。逆袭|三价|口岸|效应|潜伏---

深圳之巅在梧桐山，而在梧桐山的山脚下静卧着一口莲塘，这正是罗湖通往盐田的必经之路。如果按套路出牌的话，像这样的“咽喉之地”应该交通便利、配套完善，但就在地铁网四通八达的深圳，莲塘此前却长久面临着“手无寸铁”的尴尬局面。当莲塘好不容易等到了“莲塘口岸将于今年年底开通”的消息，地铁2号线延长线和8号线一期工程也将眷顾莲塘，就在这久旱逢甘霖之时，3月28日，传说中酝酿已久的“三价合一”新政落地，一时之间整个深圳地产圈都被它刷了屏。想象中的“地铁一响，黄金万两”和“口岸既成，量涨价升”或许要就此打折?

从乐有家监控数据来看，新政之后，深圳一手楼的日均新增带看量是新政前的近一倍，而二手楼的新增带看量小幅下滑。 “三价合一”落地后，购房者开始将目光从二手房转向新房，短期内二手房受到小幅影响。

莲塘:热了租赁，凉了买卖

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但对莲塘片区而言，到底是“三价合一”的威慑力大还是“口岸效应”的鸡血足呢?

根据乐有家市场研究中心数据分析来看，还是政策的手腕更硬。二手房买卖方面，莲塘的成交量在原本就不大的基础上，新政后更是进入冰点，购房者对二手房的观望心态一览无余。然而，新政之后莲塘片区的租赁成交呈现升温趋势，新政后半个多月片区的租赁成交逼近新政前一个月的量，但均价较新政之前有所回落。

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莲塘作为罗湖的价格低洼地区，过去一年莲塘片区的租赁成交数量占到之前四年租赁成交数量总和的四成，管中窥豹，可以瞥见莲塘租房市场热度升温。而为什么“三价合一”落地之后莲塘片区的租赁市场会出现活跃的迹象呢?主要原因大概有两个，首先从市场的背景环境而言，“租售同权”概念的兴起和长租公寓的迅猛扩张，让越来越多的人开始考虑选择租房;另一方面，“三价合一”落地，在二手房交易中最直接的变化体现为购房者首付或税费的增加。对于广大购房者而言，购买新房的成本没有减少，压力依然山大，购买二手房成本又不降反升，也会让部分购房者将目光投向成本更低的租房市场。

近期在莲塘片区租房的人群中，近6成的人租住房源面积不足60㎡，超3成的人租住在60-90㎡的住房中。与此相呼应的是，在近期莲塘成交的租房房源中，户型为一房和两房的房源占比超过80%。

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从乐有家研究中心数据来看，2016年成为了莲塘片区过去五年二手房价的高点以及走势的分水岭。2014年至2016年的三年间，莲塘片区二手房价水涨船高，从不足3万/㎡涨至超过5万/㎡。而在2016年之后的两年半里，莲塘片区房价走势平稳，涨势放缓，受调控影响痕迹明显。

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当我们以一年为期回望莲塘时，会发现它在过去一年里二手房价还是存在一定振幅，但整体成交均价基本都在5.3万/㎡上下。。而尽管今年莲塘片区的成交并不活跃，尤其是“三价合一”政策落地之后，莲塘片区更是只有零星的二手房成交，但成交均价并未受到太大影响，近两个月的成交价迅速从2月春节的低点反弹。

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你是低调的莲塘

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莲塘寄身山水之间，近处有梧桐山，山中有弘法寺和仙湖植物园，稍远处就是深圳的“下饺子圣地”大小梅沙……周遭有如此多的风景名胜，加之又身处连贯东西的必经之地，莲塘早已看过了太多的人来人往，但真正属于莲塘的人口只有30万左右。

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莲塘片区范围

莲塘片区不大，但住宅分布比较集中，约有小区60个左右。

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这是一个仿佛一切都在调整的时代，这是一个有着高新互联、通关口岸、双地铁、多旧改利好但又身处调控加码背景的片区。

在罗湖区整个旧改的思路和部署中，莲塘将被建设、打造成为一个互联网产业园和口岸服务区。作为老城区，罗湖产业发展的地理空间不足，但互联网和电子商务需要的是虚拟空间，可以实现集约化办公并产生最大价值。2013年，莲塘片区就被深圳市发改委认定为互联网产业集聚区，华润(深圳)有限公司将主导、开展莲塘统筹片区城市更新相关工作，以加快实现将莲塘片区打造成国际互联网产业示范基地的目标。

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比旧改来得更早一点的，是地铁2号线东延线“仙湖站”和“莲塘口岸站”工程的施工建设。莲塘具有独特的自然资源，莲塘是深圳东进战略的重要节点，按照目前地铁8号线规划，莲塘将直通旅游资源丰富的沙头角、小梅沙一线。地铁2号线三期和8号线一期工程是连接盐田和市内的地铁线，对于莲塘的居民来说是加强与罗湖、盐田联系的重要工程。按目前的规划来看，2号线延长线和地铁8号线将于2020年前后开通。

在地铁来敲门之前，沿着12车道的罗沙路往东走上沿海高速接驳盐田，往西走接驳深南大道、滨河路、沿河路，可直达深圳各市区。

教育配套方面，包括罗湖外语学校初中部在内，莲塘片区范围内的学校还有深圳市鹏兴实验学校、莲南小学、莲塘小学、莲城学校、仙桐实验小学、莲塘益群职工业余学校以及近20所幼儿园。

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此外，莲塘口岸更有望于2018年年底建成通车，直接连接莲塘和香港最北端的香园围。和其它口岸不同的是，它是首个采用人车直达措施的口岸。作为深圳连接港深的第七个陆路口岸，它大概有25个足球场那么大!

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莲塘口岸规划图

据乐有家莲塘片区专家介绍，在近期莲塘片区的成交中，学区房占比较高，其总价和房型以200万的一房一厅和300万上下的二房和小三房为主。大多数购房者是针对初中学区进行选择，小学考虑的因素相对较小 ，其中一房一厅里比较热点的楼盘是仙湖枫景和名骏豪庭，两者都属于莲南小学和罗湖外语学校初中的学区范围。

在罗湖，莲塘畔山路以东为仙桐实验小学学区，畔山路西面为莲南小学学区。对于青睐仙桐实验小学学区的购房者而言，梧桐山新居和东方风雅台这二个小区有比较适合居家的小户型可供选择。

热点楼盘推荐

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自从不断加码的调控一步步将深圳楼市推向深度调整后，莲塘片区的房价走势也趋于平稳。据乐有家研究中心数据显示，莲塘片区4月的二手房挂牌均价为57871元/㎡，成交价为53105元/㎡。

早在2016年时，莲塘片区的大部分二手房均价就介于5-6万/㎡。调控复调控，无疑只会让原本就低调的莲塘房价走势更加平稳。整体而言，目前莲塘片区二手房房价大致处于5.3万-5.6万之间。

仙湖枫景(5.4万元/㎡)

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位置:罗湖区聚宝路173号

附近学校:莲南小学、罗湖外语学校初中部、螺岭外国语实验学校湖贝校区

基本配套:华润万家、岁宝百货、聚宝商业中心、深圳罗湖互联网产业园、香港卫视、梧桐山(国家)5A级风景区、仙湖植物园等

名骏豪庭(5.2万元/㎡)

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位置:罗湖区莲塘罗沙路与聚宝路交汇东南

附近学校:莲南小学

基本配套:人人宜生活超市、华润超市、岁宝百货、南康百货、港货店等

梧桐山新居(5.7万元/㎡)

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位置:罗湖畔山路莲塘生活区内

附近学校:仙桐实验小学、深圳罗湖外国语学校

基本配套:华润万家、岁宝百货、小区内配两个大型生活超市等

东方凤雅台(5.9万元/㎡)

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位置:莲塘罗沙公路中段北侧，北靠梧桐山

附近学校:仙桐实验小学

基本配套:岁宝百货、南康百货、莲塘医院

莲塘片区城中村多，但在大多数莲塘人心目中，这里生活还是很方便的。莲塘人在期盼的，或许是等地铁通了以后能避免距离罗湖和盐田不远也不近的尴尬。口岸通，地铁达，莲塘，这个曾经人们眼中的过路之地能否一举逆袭成为宜居之地?

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