房地产市场发展前景还很广阔 “中长期看

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“中长期看，我觉得房地产市场发展前景还是广阔的，潜力还是很大的。”大中华区首席分析师彭家来对中国房地产市场做出如上评价。

彭家来认为，中国房地产市场已经整体上从黄金时代步入到了白银时代，但不可能发生日本式的房地产崩盘。

尽管中国房地产存量确实已经很大了，人均居住面积40.8平米，达到了发达国家的水平，但中国人达到发达国家的水平，就满足了吗？没有，中国人天然就喜欢住大房子，喜欢买田置地。同时，还有一个值得注意的问题，就是有一个梯度的住房改善需求:县城的想到市里，市里想到省城，省城想到北上广深。房价的过快上涨反映了社会阶层的分化，反映了收入差距和财富差距。

房地产方面，紧缩仍在延续，且没有松动的迹象。房住不炒，要推出长效机制，还是挺困难的。无论是土地的招拍挂还是房产税，都面临着很多实际的困难。比如说北京，各种类型的房产太多了，如房产房、央产房、军改房、二线房等等，反正各种房，非常非常多的产权。很简单嘛，是按市价评估还是怎么着呢？让一个住在二环以内的退休职工按照市价交房产税，怎么交？交不起啊。你说从第一套征还是第二套征还是第三套征呢？技术上很难的。所以地产政策仍然处在紧缩周期里头，而且有点走形。

从地产销售情况来看，因为严厉的限制措施，肯定会影响到销售。2017年为什么超预期呢？第一个原因，一线城市的挤出效应，有几套房子了不能再买了，那怎么办呢？到三四线城市去，到祖国最需要我们的地方城市去，很多人跑到三四线城市去买房了，这是一个配置上的挤出效应。第二种，就是三四线城市生活的人群消费被升级了。农村的一定要到镇上买一个房子，镇上的一定要到县城买一个房子，县城的一定要到地级市买一个房子。现在的农村娶媳妇可难了，很多人都要单身，因为你要在县城买房子。

一些经济发达的县城一房难求，因为有很多本地居民要改善住房，原来住的筒子楼或者单位分的房子质量很差，他要买房，要换房，然后农村和县城的人抢着买房，所以2016、2017年房地产开发商赚的盆满钵满。开发商如果提前五年布局在三四线城市，在2016、2017年大丰收之年。相反，布局在一线城市的就比较惨了，因为财务成本很高。

彭家来认为，决策层对于再度大宽松还是比较警惕的。大家知道，大宽松带来的后果是资产泡沫、金融风险，而资产泡沫带来巨大的社会问题，社会分化极其严重，整个社会被撕裂。

这个社会为什么会撕裂？是因为贫富的差距真实的拉大了。所以整个社会关系是比较微妙的，是撕裂的，是影响社会稳定的。如果再出现资产泡沫，可能会继续放大这种社会矛盾和社会冲突。

从这个角度来讲，我觉得市场也不会重复2014年，但总体上我觉得应该是一个微调的开始，然后走一步看一步，相机抉择。至少从今年年初降准来看，我觉得既有考虑保持流动性松紧适度，降低一下市场绷紧的程度，同时也考虑到了对冲贸易摩擦对我们的影响。所以可以得出一个基本判断： 2018年不会重复2014，但有点类似于2014年的情况。