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看不清这三个趋势，你可能在深圳买不到房！。深圳|看不清|不到|趋势|红山|一线城市---

导读

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近期，壹地产粉丝群热议一个话题，现在深圳好房子太难买到！有朋友甚至私下里跟贰哥说，臻山府开盘前，她用做证券朋友的超高速电脑网络帮她选房，都没抢到！

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对此，贰哥想说，2018，看不清深圳新房市场这三个重要趋势，你可能真的在深圳买不到房！

深圳|看不清|不到|趋势|红山|一线城市---

趋势1：未来深圳，大宗交易将常态化

1、罗湖·招商中环

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1栋写字楼+2栋公寓+441套公寓

2017年5月，招商中环在公开销售之前，浦发银行已整购1栋写字楼

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，富龙恒泰、今鼎运营公司各整购1栋公寓

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楼，建筑面积合计约9万㎡。2017年12月，招商中环414套公寓被罗湖区和市人才安居集团收购

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，每平米6.8万，总货值达30亿

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左右。

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2、龙华·红山6979

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471套商铺、公寓+168套办公

2017年11月，

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红山6979开盘，471套商铺和公寓被一次性买断

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，当天清盘。买家据传是上海的一家投资公司，耗资23亿

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元左右。

2017年12月下旬，

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红山6979二期备案，共168套办公产品又被一次性买断

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，买家据传是龙华区政府，用来做创新型企业的产业孵化。

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3、宝安·华联全景国际

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13层、260套公寓

2018年3月，华联城市全景G座13个楼层商务公寓共计260套，被几个投资客一次性团购

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。按照5.8万元/㎡的价格，这次团购花费大概是8.1亿

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元。

贰哥只列举了三个案例，其实去年到现在，整售项目还有很多。中原数据显示，2017年深圳市场大宗交易超过180宗，成交金额超过500亿元

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，保持近年来活跃状态。

其中，金额较大的整售项目，如，红山6979两宗整售金额超过30亿元，招商中环两次整售金额也超过30亿元，这些整售项目大都位于如龙华红山、笋岗、前海等核心地段

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，最优质的办公、商住公寓项目。

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为什么会有越来越多的项目倾向于整售而不是散卖呢？壹地产咨询了开发商内部人士，他表示：

整售是趋势，因为资金寻求优质渠道，深圳市场一二手房价格严重倒挂，各大开发商更愿意洽谈整售

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，成立大客户管理部与整售管理部。

分析17年被整售的物业，主要是核心地段的商办物业，而且都是TOD项目，投资应该跟随庄家脚步

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。

去年以来出现这么多的整售项目，买卖双方到底是什么心态？

从资金的偏好来分析，什么样的项目有可能被整售？

贰哥采访了深圳中原投资部总经理杨创慧。

从开发商角度：

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1、以前整售购房的话，客户可能要求价格会比较低。但现在，客户方面也能接受市场价或者只是对市场价略微打折

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。

2、整售，开发商会简化手续，加快交易流程，加速资金回笼

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。

从买家角度：

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1、最重要就是看好深圳未来的发展

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。深圳创新能力、企业发展、人口净流入等等，在几个一线城市排名第一，大湾区的概念加速了深圳发展。跟其它一线城市一样，供求结构比较紧张

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。

2、因为新房限价，性价比高

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。

资金的偏好方面：

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1、从资金的角度来讲，它永远都是追求稳健和有增长的。从被整售的物业来看，它的位置、配套等等，都是很优质的。这种优质资产也是基金公司、投资公司以及大型企业，非常想持有的标的物

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。

2、资金也在重新定义深圳这个城市

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。以往对深圳的定义，在一线城市里面还是靠后的。这几年，深圳的经济的发展，深圳的经济模式、产业结构等都备受瞩目。资金对深圳未来的发展更加看好。

分析完买卖双方心态，有一点贰哥是更加确信的：伴随着这些投资机构对深圳越来越有信心，未来，深圳优质地段、大品牌开发商开发、有优质的商业、交通等配套，这种商业办公、商务公寓项目，仍有可能成为投资机构围猎的重点！

整售将成为趋势，对于普通购房者或投资者来说，遇到这种优质的产品，果断下手！毕竟跟随大机构、大部队的投资路线，一般是不会有错的

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。

趋势2：未来深圳，以租代售将成为重要趋势

1、

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龙华民治·A811-0323宗地

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深圳首宗「只租不售」

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地块出让

2017年11月10日，深圳首次采用住房全年期只租不售

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的办法，挂牌出让龙华A811-0323居住用地。经过56轮激烈厮杀，人才安居集团最终以10.1亿的最高限价拿下。

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2、

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宝安沙井·星河荣御

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货值110亿2687套

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住宅全部转租

2017年11月16日，星河控股与建设银行推出“CCB建融家园?星河荣御”长租社区项目

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，目前项目已整体出售给建设银行。共2687套、面积从40-180平米的全能精装修户型，周边均价45000元/㎡左右。

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3、

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福田香蜜湖·深业中城

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420套豪华装修大户型全部转租

2017年12月，迟迟未开盘的深业中城宣布不卖了，全部转租！将推出420套豪华装修的大户型长租公寓

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！深业中城位于香蜜湖豪宅板块，周边楼盘房价都在10万以上。

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4、

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2018宅地首拍

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一口气推出三块只租不售地块

2018年2月1日，开年四块二类居住用地齐齐出让，其中有三块都是「只租不售」

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地块，这三块地最终都被深圳市人才安居集团收入囊中。

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在中央“租售并举”的号召下，深圳品牌开发商迅速相应，不少品牌房企都投资或者打造自己的长租公寓品牌

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。如，自如、魔方公寓、万科泊寓、深业长租公寓、金地公寓等，这些长租公寓品牌也在培养年轻人的租赁消费习惯，目前发展迅猛。

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而

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在土地出让上方面

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，近两年，政府也在做市场引导，推出的“以租代售地块”越来越多

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，如，2018年首场宅地拍卖，就一口气推出三宗以租代售地块，且均被深圳市人才安居集团买下。

伴随着深圳的产业升级，对高新技术产业的热情，深圳市政府在高端人才的引进方面也是下足了功夫。不仅土地定向人才安居出让，还通过政府采购，拿到了一大批优质的商品住房，提供给高端人才使用

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，如，香蜜湖豪宅——深业中城项目，全是豪华装修的大户型，罗湖区采购招商中环公寓，做高端人才公寓。

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政府引导，引来很多房企响应，深圳国资委旗下的深业集团响应最为积极。不仅把关注度超高的香蜜湖豪宅项目——深业中城，不卖转租

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，还有已动工的白石洲旧改之一深业世纪山谷，也将推出400多套长租公寓

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。

另外，贰哥还得知深业在香港屯门也建了人才公

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寓，专供深港两地优秀人才。

除了深业集团，深圳以租代售的楼盘越来越多，有些还跟银行金融机构合作，推出贷款租房等人性化服务，如：龙华润达圆庭，宝安星河荣御。

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从房企的角度，对以租代售这种现象会带来哪些影响？

壹地产采访了开发商内部工作人员，他表示：

转租也是趋势，所以核心地段优质豪宅供应严重短缺

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，只要有供应都是在市场反应前被秒光。

贰哥也采访了深圳中原投资部总经理杨创慧：

1、他们的想法就是先持有，如果市场好就高价卖出去，如果市场不好就出租

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，虽然租金回报低，但是对深圳未来的房子，房价的增长还是比较看好。

2、这有几个共同点：位置好，资产优质；户型产品比较好，就偏向于做长租公寓

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。

以租代售带来最直接的影响就是，市场上卖的新房少了

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，尤其是一些关注度很高的楼盘，突然宣布以租代售，就会对很多购房者带来影响。

因此，好房子越来越少，遇到，就要抓住机会！

趋势3：越来越多新盘，推迟上市、开盘爽约

1、

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龙华·金亨利首府2期

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14年就传要开盘

位于龙华红山的金亨利都会首府，因为被划到深中龙华分校学区内，备受购房者关注。然而早在2014年就传出二期将要入市

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，4年过去了，开盘依然遥遥无期。

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2、

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南山·华润城润府3期

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传闻不断，至今未开盘

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位于科技园片区的华润城润府3期可谓是深圳最受关注的楼盘了，去年，市场就传言润府3期将开盘，进入2018年，关于开盘的消息又传了好几轮，甚至传出喝茶费、被整售，华润官方接连发文辟谣

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。至今依然没有开盘的消息。

3、

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宝安·华强城

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推迟开盘，变准现楼

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华强城位于宝安区福永，紧邻11号线地铁口的优势，让这个楼盘备受深圳刚需客关注，2016年就传出开盘，一些购房者一直等到现在

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，也未见开盘，反而因为房价上涨错过了购房良机

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。最新消息，传闻华强城将于6月份开盘

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。

其实，迟迟不开盘的热门楼盘除了上面提到的，还有绿景红树湾1号、前海嘉里中心、华润前海中心悦玺、金茂府等。还有一些待定多年的项目，如罗湖德弘天下华府、龙岗的锦绣华天。

究竟是哪些原因导致了这些项目迟迟不开盘呢？

贰哥分析，有一些是因为项目自身产品有些问题，如德弘天下华府为早期的三本证户型，限购大环境下很难卖，还有一些是跟原村民拆迁补偿款未谈妥，如华强城。

而其它待定楼盘，大都是因为深圳新房限价政策执行严格所致

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，很多楼盘备案价格定价太高批不下来，而获得批售的项目价格往往低于周边二手房价，出现倒挂，而这种获批售的优质项目一般也是开一个火一个，如万科瑧山府，开盘当晚售罄，不少人手握2000多万现金买不到房。

甚至有一部分购房者为了等待一个楼盘开盘，苦苦等上好几年，房价上涨，错过了买房时机。

这些迟迟不开盘的项目，值不值得购房者苦等待呢？

贰哥采访了深圳壹地产总编辑陶文杰：

选择抓得住的幸福，不要苦等。真的要等，也要看对象，因为：

1、你不知道等到什么时候，一直等下去，二手房如果持续上涨，踏空风险很大。

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2、如果像深业中城一样，不卖了，那就彻底踏空。

3、即使你等到了，你也不一定买的到，比如华润城三期现在这么火，又有几个人最终能够买到？水中月镜中花，看得见摸不着。

4、要等也尽量看对象，比如要选择大型上市公司，对快周转和规模、业绩有较大要求的，比如万科、碧桂园这一类

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。这些开发商的盘基本都按期间入市了。

贰哥判断：

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1、不论是整售、转租、迟迟不开盘，这三大趋势都说明一个问题：2018年，优质好房会越来越少！

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2、遇到适合自己的优质物业，要尽快下手，2018年很长一段时间会出现：优质的新房项目很难买到！买不到，可以考虑旁边的优质次新房！

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3、伴随着二手房“三价合一”政策出台，部分片区的二手房卖家会相应调低自己的挂牌价，或者分担一部分税费。这个时候可捡捡漏，比死盯着大概率买不到的新房保险很多

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。

4、对中小投资者而言，可以追着大机构打包、整购投资路线，投资沿线优质物业，跟着大部队走，稳健

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