业内:东莞升级调控预期较大房价下降可能性存在 ABCDFGHJKLMNQST东莞楼市博弈进入关键

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东莞楼市博弈进入关键期。一方面政策的持续高压，市场表现平淡;一方面房价的居高不下，购房者入市成本高企。与此同时，房企融资难度提高。种种迹象表明，市场反转的机会增加。

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楼市人气不足，短期成交量难以回升

4月上旬，东莞楼市还很冷清，直至下旬才有部分房企陆续推新冲刺"五一"，主要以金地、保利、中海等品牌房企主导。

东莞中原数据显示，4月全市新建商品住宅成交36.90万㎡，环比下降18.62%，同比下降32.52%，究其原因，一是市场新增供应放缓，对成交支撑不足。二是多限调控持续，房价依然高企，本土购买力有限。三是利率上浮，购房成本增加，观望情绪升温。

截至2018年4月26日，东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮20%及以上，其中包括农业银行、工商银行、建设银行等17家(对比3月增加两家)，二套房贷利率以上浮25-30%为主，其中广发、华夏及光大二套房贷利率上浮至40%，同时华润及中信等六家银行停贷，另外全市有15家商业银行执行"三价合一"政策，东莞房贷政策持续收紧。

据东莞中原CCES监控来访数据显示，4月楼市来访量环比小幅降温，主要由于期间楼市推新较少，加上利率收紧导致购房成本增大，客户入市积极性降低。

分析认为，尽管今年以来有二手房"三价合一"、公积金贷款额度上调等利好一手市场的政策出台，但短期未见明显促进作用。与过去历月相比，当前楼市人气仍显不足，短期成交量或难见明显回升。

今年五一期间(4.29-5.01)东莞住宅成交面积2.60万㎡，同比2017年环比下降21.02%，同比2016年下降41.24%。成交量为近三年最低。

成交放缓导致库存增加。数据显示，截止2018年4月30日，东莞住宅库存套数40541套，库存面积为509.73万㎡，环比上升1.17%，同比上升42.61%。按照过去一年消化速度计算，4月底住宅消化周期为11.2个月，库存消化压力逐步累积。

资金压力下，房企促销力度有望加大

"强监管"不变，银行资金持续收紧，房贷持续紧张，购房者入市成本仍然高企。

3月以来，金融监管的力度持续加码。央行、证监会、银保监会等四部委4月27日晚间联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，其中，持续加大金融去杠杆力度，进一步加大房企融资成本及门槛，严禁银行理财违规进入房地产领域。"资管新规"出台，进一步防范金融风险，一定程度上也将提高房企融资难度。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐预计，今年在市场的压力下，开发贷、房贷逐步收紧，开发商急需回笼资金，降价的可能性还是存在的。

数据统计显示，4月东莞全市开盘量环比有所减少，但高于去年同期，主要由于"五一"是一年中利于出货的重要节点，部分房企纷纷在本月底提前冲刺五一，也是为年中业绩全力冲刺。但本月开盘项目入市价格普遍高于市场价格，且在多限调控、利率上浮的形势下，又缺少重大利好的推动，客户接受度较低，造成整体去化率偏低，已下滑至60%。

继4月富盈地产推出全城限量8.5折后，"五一"期间，部分房企相继推出各大优惠折扣及一口特价房活动，共计11个项目推出优惠折扣及特价房活动。其中，恒大滨江左岸推出好房准点购活动，房价直降8.5万。东莞中原认为，接下来，新旧项目将持续入市，房企在资金压力下促销力度有望持续加大。

在房住不炒的政策调控下，海南不断升级调控，实行全域限购，似乎预示政策放松的可能性很小。近一段时间，粤港澳大湾区规划即将出台的消息，再次提振了市场信心。不过有分析人士指出，湾区9市亦有可能面临海南政策升级情况，尤其是夹在广深之间的东莞，调控预期依然较高，开发商抢跑入市及现金为王才是王道。

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