干货!中国8大核心城市价值机会分析，重庆建议... ABCDFGHJKLMNQST2018年4月22日

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干货!中国8大核心城市价值机会分析，重庆建议...。重庆|核心|价值|干货|机会|建议---

ABCDFGH

JKLMNQST

2018年4月22日，米宅在郑州CBD商务区举办了一场"2018-2019智见趋势--暨中国8大核心城市投资指引"全国房地产趋势研讨会。

在整个研讨会上，七大全国楼市大咖一起就关于2018年全国楼市的整体趋势，进行了精彩的阐述和分析。

全国趋势分享

1、在投资领域，不管是现金、股票、期货、黄金。不管你在哪一个领域，只要你在该领域认知足够高，就一定能够跑赢大盘。

其实任何标的都会有结构性行情，看准、买对，永远是王道!

2、目前的楼市基本面是，新房至少持有5-6年才能离场，二手房至少持有3年才能离场;整个楼市下半场是长持周期。

2018，楼市金融继续下探。2019-2020，数个周期合力向上。

3、未来五年楼市的行情

短期看金融和政策;一线严控，二线放松、三四线懒得管。

长期看人口:这才是重点，一线控制人、二线抢人、三线很无奈。

未来5-10年，成长空间最大的是优秀的二线城市!

海南门槛已经很高。下一步，将会是云南!

深圳北京趋势分享

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1深圳

1、深圳城市基本面非常优秀。目前有上市公司267家，全国第三。也是国内经济转型最成功的一个城市。创新能力非常强。而深圳的人才优势也很明显，深圳人才平均年龄只有32.5岁。

2、深圳房价从2015年3月到2016年初，翻了一番。2016年3月限购，到了今天，房价依然坚挺。

2017年，深圳拍了42块土地，但41块工业用地，只有一块人才用地，用于租赁。

深圳楼市目前的基本面是:经济底子厚，房价坚挺，无供地、人才大量引进。

深圳已经超过两年在压制，底子已经被夯实，已经没有下落空间。

3、为什么在上一轮的深圳暴涨中，有的人挣到了200%，有的却只有60%?

答案是，很可惜，有些东西是不能落于文字的。

2北京

1、北京的基本面是:大量供应限价地、抢人升级、新盘控价、二手涨价、北京楼市开始平稳。政府全面参与商品房市场，产权属性被强制剥离了流通属性;能够自由流通的正常商品房越来越少!

2、北京城建的正负面清单:极度受影响于非首都功能外迁。

央区:禁止新建商品房，学校、医院，是纯粹的商务区。

四环内:禁止建住宅、商务区、医院

3、目前北京最有价值的片区在哪里?通州。

但是该如何选择具体片区，这也是一个问题。

重庆楼市趋势

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1、重庆76%的地方都是山，只有24%的地方可以城建。

但重庆房价这么多年不能涨是因为:一是有房产税压着天花板;二是重庆是一个新房癌很严重的城市。因为酸雨，5年以上的房子就已经很破旧了，和十年房子几乎没有区别;三是因为重庆有70-90万套的公租房。

2、目前，房产税帮助重庆房价"挤掉"房价泡沫，重庆楼市整体是处于健康有序的温和上涨中。重庆目前房价是2/2/1.5/1(套内)。

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重庆楼市走势是，2018年看涨、2019年继续温涨、长期来看重庆慢牛状态。

因为重庆每年有豪宅税标准，每年这个标准会根据前面两年的平均房价，再乘以2，从而可以得出今年的豪宅税标准。2016年的税线是:13192元/平方米;2017年的税线是:13941元/平方米;2018年的税线是:15455元/平方米。

上海楼市趋势

1、焦虑的上海

当下中国一线城市生态:深圳的机遇、北京的未来、觉醒的广州、焦虑的上海。上海在互联网大潮中彻底失落。

上海的机会:城市基础、管理运营、政策扶持、科创中心、金融环境、国企外资强大、最养人。

上海未来仍将在长三角众城之上，2020年代，上海的定位是一带一路桥头堡+长三角一体化。

2、上海房价现状

上海房价跌了。2018年上海房地产税率的分界线是49732，出现了本世纪以来的首次下跌。下跌幅度4%。

目前上海购房的最低门槛是:总价500万，首付200万，月供1万6。

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3、对未来三年的判断:

2018年，上海仍将处于高位盘整后的价值回归过程;2019年，郊环以内新房无库存，二手房迎来企稳回暖的春天;2020年，上海内、外、郊环均价达到12W、8W、5W。

杭州、南京整体趋势

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1、中国本轮城市化最伟大的两个城市:郑州、合肥。

郑州的优势在于中央加持、地缘关系、城市骨架和产业机遇。

2、和郑州相比，杭州的产业机会非常好，因为阿里的存在，支撑了半座杭州城。

2015年的杭州还是一个很没落的城市，中央加持G20和亚运会。这是杭州这几年迅速成为明星城市的原因。

南京的房价在2014-2015年是超过杭州的，原因是城市骨架更大。南京地铁通车400多公里，杭州刚刚通过100公里。南京近百年来一直政治地位都比杭州强，南京具备大城风范，杭州和南京比，差了些。

3、库存是个伪命题。

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城市的库存量只表明一个销售的趋势，和房价是没有关系的。库存量只可以用来分析城市热度和现状。

4、在强势的房价调控期间，决定房价的不是供需关系，是市场心理预期。

同样是摇号，在中国有三个城市是完全不一样的，杭州热、南京热、上海冷。

为什么上海的心理预期管控做的好，是怎么冷下来了?

5、因为政府限价，南京、杭州主城和远郊的房价地理等高线不成比例，本来是应该3:1/5:1，最终只能是0.6:1。那么具体该怎么选?

6、目前环沪的行政区划分的藩篱已经失效。城际铁路(轻轨+地铁)改变了城市空间格局。

西安趋势分享

1、西安当前房价态势

主城区26个板块仅5个未过万!各板块房价同比涨幅在40-50%;西咸新区同比涨幅超过50%。

西安已经连续了26个月上涨，2018年4月均价已经到10500元/㎡。

2、城市利好大于行业利空，短期谈西安房价涨跌是个伪命题!预计2021是西安楼市进入另一个周期的转折点!

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郑州趋势分享

1、2018-2019，郑州大概率是一个稳定的市场。

郑州已经完成了两轮的跳涨，所以，行情趋稳、回调。供需平衡、库存健康。一二手房价平衡，没有倒挂。城市红利。城镇化+人口。到2020年要达到60%，郑州还有300万的人口缺口。

郑州不是房价洼地，短期内更无跳涨可能。

2、在慢牛的行情中，郑州会出现零星的版块机会。

不对等的区域价值，平均的价格之下，投资的机会已经显现。

比如说中原新区、古荥、物流园区、白沙价格相等，但哪里才是机会?

比如说零星城改下的刚需选择机会在哪里?华润悦玺是不是刚需购房者的机会?

从下午两点到下午七点，整个会议经过了整整五个小时的时间。只能用几个字去概括:干货、真话!

看完之后，你肯定会说，怎么这么欲言又止，处处点到为止!如你所见，上面的2000字，是我从中摘出来的能落于文字的一些大咖分享和观点，但是还有100000字是不能写在这里的，所以注定只能留存在影像里。

比如说，我们来看一个观点:

目前丧失投资属性的城市:上海北京

目前明显具备短期红利:杭州、成都、深圳

但为何会有这样的结论!

我们再看那些具备结构性机会的城市:郑州、西安、合肥、长沙、苏州、南京、重庆。

但在胶着的市场下，结构性机会的细节该如何捉捕?

因为秉承对付费用户负责，对知识价值尊重的原则，关于本次会议，我只能暂时分享这些，这只是本次会议价值库的冰山一角。