一季度济南这些楼盘人气旺，今年住宅供应量达千万级 2018年5月4日

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2018年5月4日，济南市房地产业协会在龙奥金座大卫国际召开"2018年一季度济南房地产市场研讨会"，济南市房协秘书长李刚和济南市房协发言人孙大海就近期房地产政策走势和市场形势进行了解读和研判。

差别化调控思路不变

李刚秘书长对近期房地产市场的政策走势进行了专业的解读，他指出保持房地产市场政策的连续性和稳定性，有效化解房地产市场风险的调控思路不会变，"满足刚需、支持改善、遏制投机"的差别化调控措施会继续严格执行。

从两次调控政策对比来看，本轮调控政策力度更强，覆盖范围更大，调控效果显著，市场成交量下滑幅度明显，价格快速上涨的势头得到了有效遏制，但是短期内供求矛盾没有得到根本改善，价格上行的压力依然较大，因此短期内从严从紧的调控政策不会发生改变。

李刚说，近期出台的《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，也是从规范市场的角度出台的对于刚性需求的政策保护，但不意味着调控的放松。目前济南房地产市场还存在土地缺口大、土地价格较高、未网签量积压量较大等问题，因此下一步政府将继续本着"增加总量、控制热点、均衡供地"原则，加大居住用地供应，同时实施精准供地，加强住宅在建项目的巡查力度，督促加快"已拿地未开工"、"已开工未预售"建设进度，进一步加大市场供应，弥补库存不足。同时，继续研究"限房价、竞地价"等多种土地出让方式，控制住宅用地价格，研究推行竞"自持面积"作为"保障用房"、"共有产权房"的土地拍卖方式，最终通过逐渐完善"多主体供给、多渠道保障、租购并举"等住房制度，建立"租购同权"、"共有产权"等房地产市场长效机制，建立以保障性租赁、经营性租赁、刚需住房、改善性住房四位一体联动体系，实现老百姓多层次住房需求。

一季度成交量下滑23.67%，今年将有千万量级供应

济南市房协发言人山东财经大学山东省房地产业发展研究中心孙大海博士指出，济南房地产市场仍然是以刚性需求和改善性需求为主的市场，多年来保持平稳健康发展态势。房地产投资额、房地产销售金额和销售面积在全国同级别城市中处于中游水平，但增长速度位于前列，目前已经进入加速腾飞与大河时代的衔接时代。

从市场运行情况来看，2018年一季度济南房地产市场投资和施工面积保持平稳增长，但受房地产调控及环保政策、春节假期等一系列因素影响，一季度市场成交量下滑较大，同比下降23.67%，市场活跃度不高。

同时，供应量仍然呈现阶段性不足的特点，价格上行压力较大，价格涨幅较为明显。但从2017年成交土地形成的新项目入市计划来看，90%以上的项目会在2018年下半年或年底入市，届时供求矛盾和价格增长的势头会得到逐步缓解和遏制。此外，从成交的区域结构来看，区域供求不平衡的的现象依然存在。历城区供应量、成交量均远高于其他区域，占全市供求量的三分之一;槐荫区的供求矛盾较为突出;历下区的价格最高且涨幅最快。

从市场存量来看，截至2018年一季度末，济南新建商品住宅可售存量约4.52万套，591万㎡，可售面积去化周期为8.7个月，基本上回归到合理区间，但商务办公和商业用房的存量较大，去化周期仍然较长，未来加快发展租赁市场，加快商办类库存去化将是重要的研究方向，逐步建立"住宅调控+商办去库存+产业发展"多重驱动的调控政策体系。从市场整体来看，根据在售项目和新增项目2018年的供应计划预估，2018年济南新建商品住宅市场仍将保持千万量级的规模。

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要建立住房租赁市场体系

孙大海提出，分类、精准的培育住房租赁市场，探索实现从"保障性租赁"到"过渡性租赁"再到"经营性租赁、租售并举"的连续性、系统性、分类别的租赁市场体系是下一步发展租赁市场的主要探索和工作，尝试建立既有政府主导、保障民生兜底的保障性租赁，又要有政府、企业、市场多方共同参与的市场化、经营性租赁，最终建立"保障性租赁、经营性租赁、刚需住房、改善性住房"四位一体联动体系和"租购同权"、"共有产权"等房地产市场长效机制以及保障房、商品房相结合的住房供应结构。

济南市房协将进一步致力于合理引导市场预期，保持房地产市场稳定;倡导房企立足行业自律，规范市场行为，不断推动济南房地产市场转型升级，充分发挥房协这个企业、政府、市场间的交流平台作用，让大家听到房地产市场"权威的、真实的、健康的"声音，促进济南房地产市场平稳健康发展。

(齐鲁晚报?齐鲁壹点采访人员魏新丽)

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