调控下的海南楼市 丨限购、投资、转卖……在海南你还有什么choic
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全岛建设自由贸易试验区的利好，并没有让海南的楼市再度“燃”起来。
而海南楼市将要面临的是更为严苛的调控。
全域限购、严格限贷限转让、停供外销商品房用地……
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3月末后的一个月时间，4条调控政策连续出击。
这种情况下，海南楼市如今是啥状态
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？面对调控，开发商又有啥
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打算调控下的海南楼市 丨限购、投资、转卖……在海南你还有什么choice。限购|调控|楼市|投资|转卖---
？购房者们又是啥
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心态调控下的海南楼市 丨限购、投资、转卖……在海南你还有什么choice。限购|调控|楼市|投资|转卖---
？带着3“啥”问题，北京商报采访人员决定走访海南多地，并为读者第一时间呈现调控下的真实海南楼市
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海南限购之后，只有公司还能买房
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在实施全域限购前，海南楼市可是一片热土。
当限购来临，倚赖外来人口的海南楼市迅速退温，迎来彷徨。
澄迈县某楼盘销售人员小何，在4月22日那一晚，迎来了职业生涯中“史上最严”的调控升级
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“我还记得那一天，我们还在一边为客户办理集中签约，一边告诉来电来访的客户，项目排号人数已经超过销售房源数倍，等待前面客户退房的人数已经达到了数十人
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。”小何难得经历如此忙碌的一天：“实际上，3月末海南省就出台了‘房八条’调控下的海南楼市 丨限购、投资、转卖……在海南你还有什么choice。限购|调控|楼市|投资|转卖---
，所以同事们就抓紧联系客户，让客户赶在政策落地前赶紧签约。”等等，小何所说的“房八条”是啥？
经过无数翻阅后发现，“房八条”是海南3月31日发布的政策。
内容包括，商品住宅价格备案后6个月内不得调高备案价格；对外地购房者由每人限购1套改为每个家庭限购1套、商贷最低首付比例由40%提升到70%、购房后由两年内限售延至五年内限售； 同时，在海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县限购区域内买房，必须提供累计60个月及以上海南省个税或社保缴纳证明； 对弄虚作假者撤销其购房合同网签备案且五年内不得在该省购房等。
4月22日，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，重磅宣布海南全域限购。
或许没赶上最后一班车的客户，就真的买不了啦。
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在海南实施限购后，北京商报采访人员便走访海口、博鳌等多个地区楼盘发现，海南楼市已迅速冷却下来
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。位于海口的观澜湖区域的一个楼盘以及博鳌的碧桂园东海岸项目售楼处仅有零星的几个客户。
实际上，在调控升级之前，海南楼市各个区域的房地产市场状态也不尽相同。
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海口融创观澜湖项目的销售人员介绍：
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该项目最受欢迎的除了独院外，就是60多平方米和80多平方米的两居、三居室。根据海南去年的调控政策，100平方米以下的项目将不能报批，而小户型自住可满足刚需购房的过渡性需求，投资持有成本也不是很高，所以早就被抢光了。下一期项目将会是什么产品、何时拿证，目前还没有消息，一切等政府审批看。
据多个地区的销售人员介绍，海南购房者基本全是投资为主
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。其中，海口购房者投资客占比约80%，其他如博鳌、陵水、三亚等城市基本100%全是投资需求。
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链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。
外来购买力占主要市场，支付力强于本地市民。
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其中来自京津冀和东三省的购房者最多
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。是不是因为北方太冷了，都希望过个暖冬？
在海南4月22日发布政策之前，五指山、保亭、琼中、白沙四个中部市县禁止非本地户籍购房；海口、三亚、琼海市区为有条件限购区，外地购房者必须具备60个月的社保或个税；其他地区为非限购区，外地人可以购买一套住房。
本次调控在原来基础上更进一步，要求外地购房者在非限购区购房，必须具备24个月的社保和个税。
这对于客户80%以上来自外地的海南楼市，影响不言而喻。
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陵水一楼盘销售人员小王说：
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这次调控几乎全方位围堵了岛外的投资客群，商品住宅、产权式酒店客房等全都在限购范围内，假结婚、假离婚骗购等行为也将被惩戒，且不得通过补交个税或社保等方式来获得购房资格。
正如限购当晚销售人员圈里流传的一条信息所言，这是终极版限购，曾经的投资热土，海南楼市“全剧终了”
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。不过，北京商报采访人员走访中发现，这次被称做是“无空可钻”的海南限购政策，并未堵上以公司名义购房的口子，根据部分项目销售人员介绍，公司提供完税证明就可以购买海南地区的房屋。
不过，销售人员却不愿谈及公司持有及转让的高成本。
开发商解套最严限购，转场持久战
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对于这一轮调控，开发商们似乎早有心理预期，但是当调控真正来临时，面对大量的土地储备以及被挡在门外的岛外购房人群，房企们仍心有余悸
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。在接受北京商报采访人员采访时，房企们普遍表示，目前仍在调研阶段，还未形成应对方案。
不过可以肯定的是，区域利好终将释放，以何种姿态熬过去，这将是一场持久战。
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老邓是一家一线房企海南区域的负责人，对于这一轮海南调控的落地，老邓坦言“意料之内”，“内心矛盾”。
意料之内，一方面源于海南房价在过去两年间的急速升温
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。2015年轮调来海南的老邓，眼看着海南房价的又一次起飞：“以海口为例，观澜湖这样的新区每平方米从5000元左右到现在的1.5万元左右，就用了不到两年。”与之相对应的，是本地需求的匮乏。“海口本地人收入并不高，一般职员月收入也就两三千元的样子。”
巨大的收入与房价间的落差
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，造成了海口甚至海南大部分地区的新房均为外来人口消化。以老邓目前手上操盘的几个项目来看，除了海口还有20%-30%的本地需求外，其余区域几乎100%是投资。
另一方面，房企们也提前感受到了国家给与海南大礼包形成的利好预期
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，去年是各家最拼的一年，都在疯狂地抢地。最晚进入的碧桂园，去年仅靠收购，成了名副其实的海南地主；与港资房企关系密切的恒大，左手从新世界地产手中接过数个海南海口、三亚等优质地段的成熟项目，右手独立填海开发儋州的海花岛。
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老邓说：
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想要在公开市场获得处女地的可能已经破灭，只能通过企业本身的实力在二级市场并购。“最开始大品牌企业的谈判空间还是可以的，但这两年的难度越来越大，毕竟各家企业在海南的并购有时是‘不惜代价’。”
老邓分析，各家开发商不惜代价，谁能抢到谁就是赢家。
另外，根据北京商报采访人员实地探访发现，布局海南的房企可以被分为几类
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。第一类为土地储备较大的企业。
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以上述提及的碧桂园为例，该公司在海南区域的总可售建筑面积为512万平方米。
尤其是对于强调高周转的碧桂园而言，如何在调控之下，将海南的土地储备迅速变成货值，是目前的挑战之一。
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第二类企业则是那些热衷合作开发的房企。
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例如融信，这些公司进入海南较早，在拿地成本上存在优势，一旦有风吹草动可以采取转让等灵活方式提前变现。
第三类房企就是没有整体运作实力的小型开发商。
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因为缺乏资金实力，无法承担财务和时间成本。
在采访中，老邓和同行方先生不约而同地表示，不论是何种企业，面对此轮海南调控，都要做好持久战的准备。
但让老邓欣慰的是，这一轮的调控，虽然对C端购房者进行了包括购买套数、资格等方面的限制，但并没有以“打击”的姿态限制开发商。
此前政策要求停止批准套型建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设。
这对于大开发商来说，算是坏消息中的好消息。
另有位不愿具名的房企人士则看到了调控中的另一处认为：“预计未来一些海南项目将从以往的快进快出向长期经营的思路转变。”
当然，早有开发商嗅到了市场变幻的气息，大举进军海南布局大健康、养老等项目。
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以恒大为例，今年初该公司布局的国际医院便已在博鳌亮相
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。一个非典型性海南投资客的720天
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2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。
海南省统计年鉴显示，2016年末海南省候鸟人口达到121.42万人，其中，常住型候鸟49.58万人、流动型候鸟人口71.84万人，相对于此，总人口为902万人。
投资客和候鸟人群也成为了海南楼市一道亮丽的风景线。
不要总羡慕来海南投资买房的人，真正赚到钱的没几个！
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在海南，买到房子不算本事，能成功变现落袋为安才是能耐。
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这两句话，是涛子经常挂在嘴边的，三年前，涛子因工作的关系，在海南呆了半年，最近的一波热炒，正好被他赶上。
转了一圈之后，三亚太贵，博鳌有价无市，西线开发难度大，把自己定位为理性投资者的涛子，最终在海口附近的澄迈出手。
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刚需、抗风险能力就比其他地方强、成本较低、利于出租，这四点成为了涛子选择这儿的主要原因。
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涛子第一个出手的小区，位于澄迈的开发区，单价4000多元/平方米购入，和海南很多小户型项目一样，60多平方米的两居室看上去跟北京90平方米的差不多。
因为在开发区里，这里聚集了大量的“新海南人”
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，也有不少工作在海口，在这里或租或买的过渡性需求者。限购之前，在海南买新房容易，想要赚钱变现却不是件容易的事。
这是涛子这三年来感受最深的，这一点倒很像现在的环京楼市
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。新房存量太大，是涛子总结二手房难卖的原因。
二手房交易成本高，是每一个购房者都清楚的，加上海南特殊的气候对房屋的腐蚀、时不时被收购盘活的烂尾楼……
如果没有很大幅度的让利，二手房很难与新房竞争。
给涛子曾经深深上了一课的清水湾雅居乐项目就是其中之一。
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涛子说：
什么都好的清水湾雅居乐，在拿了八年的海南省销冠情况下，我压根儿没想到会卖不出去。
而清水湾项目自己卖不出去的原因完全符合上述特征：区域内新盘太多，各种各样产品特别丰富，有高端独栋融创的钻石海岸，也有瞄准刚需的碧桂园珊瑚宫殿，更有雅居乐本身的新房。
急于变现的涛子，最终折价3000元/平方米，快速卖出。
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谈到是否还会再一次投资海南房地产的时候，涛子坦言，一年以后再说
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资料显示，截至2017年底
其中，恒大、碧桂园、融创与雅居乐堪称海南地主
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。在海南建设国际旅游岛政策刺激下，开发商簇拥进入海南市场，房地产新开工项目不断增加。
海南省统计局数据显示，2010年全省有工作量的房地产开发企业545家，比2009年增加140家。
全省房地产开工项目580个，比2009年增加155个
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。在总体供应量不再增加的当下，一旦调控持续，开发商进入兼并周期，市场的调整才算彻底开始。
候鸟新选择，离开海南的N个理由
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在儿子大学毕业选择三亚工作后，姚慧娟当上大家眼中的候鸟老人，已经整整15年了。
姚慧娟是比较早在海南置业的一批人
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，但她并没有选择儿子工作所在的三亚，而是选择了候鸟老人比较集中的东方市调控下的海南楼市 丨限购、投资、转卖……在海南你还有什么choice。限购|调控|楼市|投资|转卖---
。起初，姚慧娟选这儿生活是因为物价便宜
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不过没有想到的是，在随后的三五年时间里，和她有同样想法的候鸟老人，造就了这个海南西南部区域县级市楼市的持续火爆。
作为候鸟聚集地，姚慧娟之前所在的东方市，每年春节都经历一次物价飞涨
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姚慧娟说：
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大概是2015年的冬天，自己所在的东方市，一根黄瓜涨到了8块钱，小孙女喝的普通袋装牛奶断货整整一个星期，最后爷爷以10块钱一袋的价格，从小卖部抢到了北京2块钱一袋的袋装牛奶。价格还是其次，主要就是供应不上来，特别是遇到极端天气，蔬菜水果的供应很难保障。
然而，问题不止如此。
这里的就医也不便利
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。据姚慧娟介绍，除了海口，海南其他区域的医疗资源较为匮乏，虽然得天独厚的气候条件对呼吸道、皮肤等疾病有比较明显的治愈效果，但对于老年人常见的高血压、糖尿病、心梗等，并没有什么天然的利好。还有一个，就是基础设施的不完善
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。与就医难一样，在姚慧娟看来，海南有很多地方的基础设施配套并没有跟上，以路网建设为例，在2015年前，自己去儿子所在的三亚或者回北京，都需要先生自驾车，这对于老年人来说，确实是不小的挑战。
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这种情况，在2015年西环铁路通车后才得以改善。
姚慧娟提到的西环铁路，是海南省2015年底开通的运行动车组列车（D字头列车）的铁路，全线长345公里，连接海口市与三亚市，途经澄迈县、临高县、儋州市、昌江黎族自治县、东方市、乐东黎族自治县。
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再面对海南这座城市，是去还是留呢？
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