赣州房地产市场分析随着赣州市经济社会加快发展

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随着赣州市经济社会加快发展，新型城镇化建设加速推进，2016年，赣州市房地产市场继续保持平稳运行，主要市场指标与2015年同期相比均有不同程度增长。以下是笔者对赣州房地产市场分析的详细介绍。

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通过对赣州房地产市场分析得知2016年全年，全市新建商品房成交面积948.92万平方米，其中住宅770.98万平方米，同比分别增长24.38%、29.85%;中心城区成交335.94万平方米，其中住宅263.55万平方米，同比分别增长21.13%、23.99%。12月单月全市商品房成交94.18万平方米，其中住宅76.24万平方米，同比分别增长41.88%、62.25%，环比分别增长31.08%、39.3%;12月单月中心城区商品房成交33.97万平方米，其中住宅26.64万平方米，同比分别增长39.39%、44.87%，环比分别增长60.39%、88%。

商品房成交量排名全省第二

在江西省各设区市中，赣州市商品房成交量仅次于南昌，在全省排名第二。据省住建厅数据反映，2016年全省商品房销售面积6529.17万平方米，其中住宅5503.84万平方米，同比增长35.57%、35.05%。

我市去年商品房成交量大幅增长的原因，主要是以下四点:一是地理位置独特，对下辖县(市)辐射力较强。二是棚改货币化安置政策有效刺激带动。三是中心城区新区配套日臻完善。四是我市城镇化率与房地产市场发育均滞后于全国平均水平，现正处于补偿性发展阶段。

据统计，赣州城镇化率仅为45.51%，远低于全国、全省水平，而赣州人均商品房销售面积0.79平方米，也比全国人均低0.15平方米，这也是近年来中心城区商品住房市场成交量屡创新高的主要原因。今后一段时期内，随着我市城镇化进程加快，商品房成交量还将持续增长。

从潘时代全力打造章江新区，到现在主政者重点发展蓉江新区，政府造城的冲动总是无法遏制。毕竟可以一举多得:拉大城市框架、创造土地收入、提升城市品味。在现阶段章江新区土地资源逐渐枯竭的情况下，政府统筹协调发展其它片区便是顺理成章的事情。从赣州314房地产调控文件中可以初见端倪，限购一方面是抑制章江新区投机炒作、稳定预期，应对上级的问责。更重要的是，通过划定区域的限购引导需求到其它片区，实现各区域统筹协调发展。毕竟，六个片区(河套老城区、章江新区、水西、水东、沙河、蓉江新城)都是亲身儿子，也不能太厚此薄彼，更何况其它区域还有大量土地要卖。当限购限贷限价暂时摁住了章江新区的房价和需求的时候(长期还是看涨的哦)，垄断一级市场的政府会通过兴建学校、商业、公园、路网等措施提升其它区域的价值，仍然会采用价高者得的模式控制节奏推地，引起在新区已经无地可买的开发商轮番哄抢。拍地价高了引起买家价格上涨的预期，房价涨了，开发商就更有底气高价拿地了。据媒体公布的2017年中心城区部分出让地块可以预见，章江新区供地将会十分紧张(2017年土地收储计划没有新区，侧面印证了土地所剩无几)，经开区、河套老城区、沙河等地的土拍市场将是开发商肉搏的主战场。

2017年3月29日，江西房地产大佬新力置地以楼面价3316元/平方竞得经开区地块，刷新周边地价。这是赣州限购之后推出的首块地，具有极强的指向意义。4月1日，赣州市国土资源局终止河套老城区和沙石多个地块出让，政府出手抑制土地市场过热。但是，暂停土地供应将使供需市场更不平衡，不是长久之计。估计经过一段时间消化后，土地还得继续拍卖，政府还要靠卖地集聚城市发展资金，价格也会在高位盘整。

通过对赣州房地产市场分析得知易涨难跌的刚需市场和房地产周期。近十年来，中国房地产市场经历过2008年和2014-2015年两次调整。除省会南昌外，赣州每次都在各地市中率先走出低谷，率先反弹，这与其房地产市场的内在结构是密不可分的。赣州以本地置业为主，除域内部分投资盘外，区域外投资投机较少，属于典型的刚需市场，且辖区人口多，承接力量较强，市场相对稳定，呈现易涨难跌的局面(只是相对而言，全国形势都不好的时候也要跟随大环境)。即使市道不好时，只要价格合理，刚需还是要买房，不会因为大量投机资金的抽逃需求急降。在2015年绝大部分三四线城市还苦苦挣扎时，赣州中心城区以成交219.2万平米，同比2014年增长65.8%的成绩满血复活，要知道2013年巅峰时期中心城区也只成交了158.85万平。当然，这与当时各大房企降价跑量是分不开的(当年成交均价5938元，比2014年下跌了177元)，但在当时大环境下取得这个成绩也殊为不易。2009年和2016年市场光景好的时候，赣州则在省内各地市中房价上涨幅度一骑绝尘。根据中国指数研究院2016年3月百城价格指数显示，赣州房价同比上涨9%，而且从2015年7月连涨8月，率先确立上涨趋势，反弹时间早、力度大。存量房(二手房)市场也体现了赣州较为典型的本地刚需市场特质，投机程度不算高，泡沫不大。新房二手房价格差，基本在10%以内，属于合理范畴。

2017年，赣州市政府加大市场监管力度，保障了房地产市场平稳健康运行。严格住房预售价格管理，对新建商品住房项目预售许可备案均价，分区域、分项目、分住房进行分类指导，特别是加大热点区域管控力度，确保住房价格不出现大幅度波动。以上便是笔者对赣州房地产市场分析的详细介绍了。