重磅发布｜2018年一季度广东房地产市场分析报告概述：今年一季度

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重磅发布｜2018年一季度广东房地产市场分析报告。房地产|一季度|房地产市场|广东|商品房|同比增长|分析报告---

房地产|一季度|房地产市场|广东|商品房|同比增长|分析报告---

概述：今年一季度，全省商品房销售面积、销售金额同比分别下降9.3%和0.9%，珠三角和粤东西北各地区同比增速均呈明显回落态势；全省商品房销售均价同比上涨9.3%，其中住宅均价上涨13.6%；各地区商品房待售面积均有所反弹，其中非住宅商品房去库存仍是重点；企业到位资金同比增长3.0%，为2014年以来新低；土地购置量价齐降，土地市场有所降温；房地产投资同比增长22.9%，其中土地购置费拉动投资增长14.6个百分点；全省商品房新开工面积增长23.6%，但珠三角地区仅增长1.7%，新增项目主要分布在粤东西北地区。

市场运行情况

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房屋销量总体下降

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各区增速回落明显

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今年一季度，全省商品房销售面积2730.36万平方米，销售金额3454.06亿元，同比分别下降9.3%和0.9%，降幅比1-2月分别扩大5.1个和13.1个百分点。其中，商品住宅销售面积2340.16万平方米，同比下降9.4%；销售金额2894.11亿元，增长2.9%；非住宅商品房销售面积390.20万平方米、金额559.94亿元，同比下降8.8%和16.7%。数据显示，2015-2016年，广东商品房销售面积、金额同比保持较高水平增长，但2016年以来增速震荡回落，至今年出现负增长。

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分区域看，一季度珠三角地区商品房销售面积1660.90万平方米，销售金额2729.80亿元，同比分别下降18.5%和7.3%；粤东西北商品房合计销售面积1069.46万平方米，销售金额724.26亿元，同比分别增长9.9%和34.5%，其中东西两翼仍呈现较高速度增长。但数据显示，自去年上半年以来，广东各地区商品房销售面积同比增速均呈回落态势。与2017年度同比增速相比，粤北、粤东、珠三角和粤西今年一季度的增速分别下降37.3个、35.0个、16.2个和12.6个百分点，其中珠三角和粤北地区进入负增长区间。

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房价同比普遍上涨

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待售面积整体反弹

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从房价水平看，今年一季度，全省商品房销售均价12651元/平方米，同比上涨9.3%。其中，按用途分，商品住宅均价12367元/平方米，同比上涨13.6%；非住宅商品房均价14350元/平方米，同比下降8.7%。按区域分，珠三角商品房销售均价16436元/平方米，同比上涨13.7%；粤东西北商品房均价6772元/平方米，同比上涨22.4%。

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从库存情况看，截至2018年3月末，全省商品房待售面积5308.71万平方米，同比下降8.4%，比上年末则增加320.13万平方米，增幅为6.4%。其中，商品住宅待售面积2634.65万平方米，同比下降16.1%；非住宅商品房待售面积2674.06万平方米，同比增长0.6%。分地区看，珠三角地区住宅库存稍有回升，非住宅库存总体高企；粤东西北地区住宅和非住宅库存均有所回升。数据显示，过去两年广东商品住宅待售面积持续下降，今年一季度的小幅反弹一定程度上有益于平抑房价过快上涨；而非住宅商品房待售面积则基本持续增加，其库存去化仍是未来的重点。

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资金增速持续下探

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土地购置量价齐降

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一季度全省房地产开发企业到位资金5042.50亿元，同比增长3.0%，增速降至2014年以来最低。按资金来源分，国内贷款1260.95亿元，同比增长7.1%；利用外资3.41亿元，同比下降76.2%；自筹资金1282.70亿元，同比增长1.5%；定金及预收款1453.20亿元，同比增长15.5%；个人按揭贷款714.41亿元，同比下降6.0%。数据显示，今年一季度国内贷款增速同比下降32.8个百分点，定金及预收款增速同比提高7个百分点但个人按揭贷款降幅同比扩大2.4个百分点，反映出房地产信贷政策持续收紧，对房地产贷款审核趋严，行业的融资和销售回笼的压力都明显加大。

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土地市场方面，一季度全省房地产企业购置土地面积161.96万平方米，同比下降40.9%；土地成交价款105.88亿元，同比下降58.9%；土地成交均价6538元/平方米，同比下降30.4%。其中，购置面积除了粤北地区同比增长19.6%，其他各地区均呈不同幅度下降，其中珠三角地区降幅最大，达56.6%。需要注意的是，由于统计口径的不同，本文所得土地购置数据与市场实际情况存在一定的滞后性，并非全样本即时数据。

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投资建设高速增长

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资源错配局势未变

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从房地产投资情况看，一季度全省完成投资2462.38亿元，同比增长22.9%，增速创下2014年以来新高，较2017年全年上升5.7个百分点。从投资构成看，建安工程投资1783.66亿元，占总投资额的72.4%，同比增长10.1%；设备工器具购置20.91亿元，同比增长21.8%；两者合计拉动房地产总体投资增长8.3个百分点。土地购置费520.97亿元，占总投资额的21.2%，同比大幅增长128.8%，拉动房地产总体投资增长14.6个百分点。数据显示，今年一季度房地产投资的增长主要由土地购置费拉动，土地购置费的增长对房地产投资的贡献率达到64.0%；上年同期房地产投资则主要由建安工程拉动，而建安工程对于上下游相关产业具有较为突出的拉动效应。

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开发建设方面，一季度新开工面积3510.48万平方米，同比增长23.6%；竣工面积2454.24万平方米，同比增长8.0%；截至今年3月末，全省商品房施工面积63929.02万平方米，同比增长9.9%。数据显示，今年一季度粤东西北地区商品房新开工面积合计1452.70万平方米，同比大幅增长77.9%；其中商品住宅新开工1186.28万平方米，同比增长94.3%，是拉动全省新开工面积增长的主要力量。而珠三角地区商品房新开工面积同比仅增长1.7%，其中广州、深圳两个一线城市同比下降17.9%。由此反映，广东的房地产市场资源错配依然突出，珠三角地区尤其是一线城市的潜在供应仍未能明显提升，后市供求关系也难以得到有效缓解，而这也为其存量市场的盘活及租赁市场的培育奠定了基础。

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市场展望

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从调控政策看，为确保“房子是用来住、不是用来炒”，实现全体人民住有所居，短期内，各地为抑制投机炒作行为的限购、限贷、限转让等，以及为防止房价大幅波动的价格备案制、限预售、限网签等行政干预措施仍将继续实施，同时加大力度扶持发展住房租赁市场，加快建立健全市场长效机制。

从金融环境看，为防范金融风险，国家一方面继续推进金融去杠杆，抑制资产泡沫；另一方面加强监管协调，引导资金进入战略性新兴产业、现代制造业和服务业等经济领域。宏观审慎政策下，房地产行业流动性偏紧、资金成本趋于上行的趋势仍将持续。且今年下半年行业将进入偿债高峰，负债率过高的企业将面临更大的资金压力。

从销售市场看，在差别化调控政策之下，投资、投机性需求将受到严格限制，而对于自住的首次购房和改善需求有望进一步得到保障，市场的潜在需求总体规模依然稳定。另一方面，商业住房按揭贷款利率的持续上浮，对于市场需求的释放将呈现日益明显的抑制作用；重点城市正加大力度推进“租购同权”的逐步实现，住房租赁市场将在分流住房需求的同时，也将逐渐改变人们的消费观念和市场预期。总体而言，后市商品房销售量同比降幅可能继续扩大，房价上涨压力逐步减轻。

从开发投资看，过去两年房屋销售市场的持续畅旺，支撑了房地产投资的中高水平增长。随着销售市场的逐步降温，投资增速也将趋于回落；而热点城市已由增量市场主导渐次进入增量与存量市场并重，开发投资规模和速度都将趋于平缓；且受制于资金状况的趋紧，企业开发投资也将更为谨慎，后市房地产投资增速预计稳中趋降。

综上分析，在防风险、去杠杆的大背景下，销售规模下降和资金成本上升趋势明显，建议房地产企业主动适应市场，加快销售回笼资金，合理控制负债水平；响应国家政策，顺应时代需求，以产城融合、高品质开发等为发展理念，结合乡村振兴战旅、特色小镇建设、田园综合体等，拓展发展乡村地产、产业地产、现代农业地产、住房租赁服务等新业态和新业务。