住房租赁资产证券化将带来重大利好 你应当知晓
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4月25日，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，重点支持住房租赁企业将其权益类资产进行证券化产品发行，并鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。这被称为首个资本市场支持租购并举政策落地的措施(4月25日《中国证券报》)。
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顾名思义，住房租赁资产证券化是一种新型的、也被实践证明是有效的增强租赁公司资产流动性的手段。在我国推行该金融政策制度，是为贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求及完善发展住房租赁市场等配套政策的需要;
尤其通过该制度让更多的投资主体参与到住房租赁投资领域，扩大住房租赁市场规模，为城市居民提供优质租赁住房，有效缓解城市住房压力。
推行住房租赁资产证券化，在我国其实早已有了市场发端，不少企业进行了有效的探索，如保利地产、泰禾集团等多家房企已发行或拟发行长租公寓的资产证券化产品，为住房租赁资产证券化提供了很好的探索。而且，它在我国有着巨大的市场需要和潜在的发展空间。
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截至2017年10月，国内类REITs发行总额占所有资产证券化产品发行总额的比例仅为2.14%，而同期美国REITs发行额占所有ABS总额的35.4%，我国住房租赁市场有着巨大发展潜力。而且，目前国内房地产企业通过类REITs融资131亿元，同期国内房地开发投资总额约为14.5万亿元，类REITs占比仅为0.09%。
如果国内REITs融资占房地产开发投资总额的比例提升至7%，每年将带动REITs的发行额为9950亿元。很明显，随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。
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尤为令人兴奋的是，目前中国租赁人口已达1.9亿人，住房租赁市场租金GMV已超过1万亿元，未来10年，中国租赁人口近2.3亿人，租房市场租金GMV将接近3万亿元，到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。凭借人口规模和人口结构优势，可以预见中国住房租赁市场发展前景可期。
为此，从去年11月份开始，各国有商业银行就看好住房租赁市场这个“商业蓝海”，密集进入住房租赁领域，多点布局，与房企合作，并为住房租赁企业提供了信贷资金支持。由此，住房租赁资产证券化可给银行和住房租赁企业及投资者带来重大经营利好:
一则可为住房租赁企业提供有效资产变现渠道，缓解房企资金流不足压力，更可打消住房租赁企业对资金回笼的担忧，最终有助于盘活住房租赁企业存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导更多社会资金参与住房租赁市场建设，有效跳出住房租赁市场步履维艰的困局。
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二则可通过资产证券化，使住房租赁企业固定资产实现及时变现，实现住房租赁企业开发租赁住房的滚动开发，有效降低住房租赁企业的杠杆率，也可降低住房租赁企业的开发成本。
尤其，银行将成为最大的收益者，既可在很大程度上减轻银行对住房租赁企业信贷支持的压力，抑制银行资金过度投向住房租赁企业而增大金融风险，也可让银行在住房租赁业务中分享房企租金存款、房企业务发展等带来的多种利好，最终促进形成金融和房地产的良性互动循环。
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三则可极大地丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。因为住房租赁资产证券化需要发行大量的证券化组合产品。截至2018年1月31日，我国类REITs产品呈加速增长态势，累计发行数31只，累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的 656亿元，年复合增速高达89.8%。
而且，一线城市的优质经营性物业均通过REITs融资，可以发行的REITs总规模约为5.1万亿元，其中办公物业REITs约1.8万亿元，商场物业REITs约3.3万亿元。这既可为投资者带来巨大的投资机会，也可分散住房租赁企业的投资风险。
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很明显，住房租赁资产证券化既为我国住房租赁企业快速发展与成长、缓解城市居民租房压力带来了“润滑剂”，也给银行金融业务发展提供了一个有利可图的巨大市场，更为推动中国资本市场发展及为提高民众分享经济发展红利提供了动力。相关部门应加强监管，将住房租赁资产证券化推向健康、可持续发展，造福中国社会和中国民众。
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