一二线楼市房租房价并肩上行，三四线楼市好日子越来越少了 2018年的房地产

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一二线楼市房租房价并肩上行，三四线楼市好日子越来越少了。房租|房价|好日子|上行|东莞|楼市---

2018年的房地产，风向真的变了。

1、公积金的好消息还在继续

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4月26日，济南市城乡建设委员会发布规范商品房销售行为的通知，其核心就是开发商卖房子必须优先照顾刚需，不能歧视公积金贷款或者商业贷款购房者。看懂了吧，甭说是刚需或公积金贷款，就算是商贷都受歧视，开发商现在只欢迎全款购房者。但是至少这个通知出来后，开发商会收敛一点，毕竟全国都在保刚需，有的地方甚至都已经启动公证摇号购房了，开发商怎么都得收敛点。趁着这个机会，刚需买房应该会容易一点。

3、四大行房贷利率普遍上浮10%

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其实这都不算新闻了，房贷利率已经涨了一年多了，只不过未来还有继续上涨的可能。而且上涨的不止是房贷利率，更是房价。现在无论是二线城市还是一线城市，房地产市场都表现出明显的复苏态势。但据我观察，一二线城市不会就此出台更严厉的调控的措施，未来一年楼市将由市场接管，涨是肯定的。

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4、租房提速，现阶段REITs不一定是好东西

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REITs必须得搞，因为租房欠账太多，而且对于决策层来说，租房搞上来了至少兑现了承诺，租购并举嘛。但REITs不是啥好东西，至少在现阶段是这样的。房地产市场目前仍然充满了投资投机气息。REITs是一种低成本融资，不能低估开发商的智慧，谁知道他们会不会借租房之名搞销售之实。资本市场会层层包装，这个难度其实并不高。

大量的地产商仍然是习惯于卖房子，给他们钱让他们去发展租房，新瓶装旧酒的事情要警惕。

REITs来了，房地产行业必将迎来新一轮亢奋期，无论是房租还是房价，都会上行。而在这其中，一二线城市明显要更赚，因为只有这些城市才有充分的需求支撑这么大的盘子。说白了，房地产市场远未稳定，此时用杠杆撬动租房市场，副作用必须要重视。

对于刚需，买房仍然是非常重要的选择，把希望寄托在租房上，你会很惨。

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5、东莞公积金迎来利好

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5月1日起，东莞首套房公积金贷款最高额度将统一调整为120万，取消原来单职工缴存家庭50万，双职工缴存家庭80万的规定。

这对东莞楼市是一个重大利好。我粗略算了下，目前东莞二手房均价15861元/㎡，套均总价为193万，假如使用纯公积金贷款，最低首付将达38%左右，调整过后购房门槛降低得非常明显，假如开发商支持组合贷的话，那购房门槛将进一步降低，月供压力也不会明显增加。

东莞不同于一般的三四线城市，它是珠三角核心城市，属于环深城市圈，随着城际轨道交通的持续发展，东莞有望成为刚需族置业的重点城市。对于东莞来说，他们显然不满足于此，降低公积金贷款门槛提高公积金贷款额度，目的和其他二线城市一样，希望吸引更多人才落户。

早在2月28日，东莞取消了积分落户，3月30日，东莞落户细则出炉，持东莞《广东省居住证》满5年且在东莞正常参保5年即可落户。

东莞的公积金额度已经和北京一样了，这滋味好受也不好受。

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5、三四线城市加速落寞

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一二线不断吸引人才，REITs又在留住租房人口，三四线城市雪上加霜，毫无疑问，已处于中后期的棚改，一旦退出，三四线城市房地产必将迅速黯淡下去。

我最近已经收到不少三四线城市朋友的反馈，只有新开发的房子价格还在涨，但这些房子进入他们的手中后涨幅很小，而且非常难出手。