房地产税法草案已有大体框架 4月11日

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4月11日，财政部副部长程丽华在博鳌亚洲论坛上指出，将进一步优化税制结构，既立足当前，又着眼长远，兼顾税收调控和筹集财政收入功能，逐步优化税制结构，深入推进增值税改革，构建更加公平简洁的税收制度，推进房地产税立法和实施，建立综合与分类相结合的个人所得税制度。自今年3月以来，这已是房地产税被官方第六次正式提及，相比往年的原则性表述，今年关于房地产税的说法愈发具体。采访人员从业内人士处获悉，目前房地产税法草案已有大体框架，正向各地征求意见。

中国房地产税即将来袭，那么，其他国家的房地产税怎么征收呢?

1、美国

全美50个州都征收房产税，税率大致维持在0.8%-3%之间，并以1.5%左右的税率水平居多。

夏威夷州的房产税最低，为0.32%，新泽西州的房产税为2.31%，德克萨斯州是美国房产税较高的州之一，但它没有征收个人收入税。

对房产的估价权在政府手中，但相对保守，一般仅定为市场价格的50%-75%。

美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，以加州为例，纳税人的主要自用住宅可免除7000美元的房产税。

另外还有一种减免房产税的方法，当房产税超过某一值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。

美国最大的房地产数据提供商ATTOM Data Solutions发布2016年房产税的分析报告，对美国逾8400万独户住宅统计显示，2016年对独户住宅征收的房产税总共2777亿美元，平均每户3296美元，实际税率为1.15%。

2016年美国各州房地产税高低排名情况(前十名):1、新泽西州;2、伊利诺斯州;3、德克萨斯州;4、新罕布什尔州;5、佛蒙特州;6、康乃狄克约州;7、宾夕法尼亚州;8、纽约州;9、俄亥俄州;10、罗德岛州。

对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。

当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖等措施。

2、德国

土地税是地方政府向土地及地面建筑物征税，为持有环节的税种。

纳税依据为根据同类土地的成交价格得出土地纳税价值，其中建筑用地的税率指数为3.5‰，该税种的税率是由税率指数乘以各市镇裁定的税率乘数来决定的，土地税税率乘数在各个市镇变化幅度较大。

举例:

土地纳税价值为10000欧元，慕尼黑土地税税率乘数为400%，则年度需缴纳土地税为10000*3.5‰*400%=140欧元。

土地税由德国地方市级政府负责对不动产征收，并且规定针对私人建房可享受免征10年土地税。

在房产交易环节，首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产交易税，还需一次性缴纳土地购置税，土地购置税以房产交易价格为征税基础，各州的土地购置税标准不同，从3.5%到6.5%不等。

如果不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。

如果5年内卖出3套及以上房产的，要对获利部分征收25%的资本利得税;如果将购置的房产用于出租，依据房租收入需征收25%的资本利得税。

3、日本

房产税在日本称为不动产的保有税，其包含两部分，即固定资产税与城市规划税。

日本的固定资产税标准税率为1.4%，城市规划税的税率上限为0.3%，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。

对土地、房屋的课税依据是按市场价值计征的，日本称为“适当的时价”。

一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。

比如买下一套新建的别墅，土地的评价额为1800万日元(1日元=0.05831人民币元)，约合105万元人民币，建筑物的评价额为1200万日元。

计算方法如下:

固定资产税为 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2= 12.6万日元

城市规划税 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3% = 5.4万日元

年度缴纳保有税额 = 固定资产税 +城市规划税 = 18万日元，约合1.05万元人民币。

4、韩国

韩国的房产税主要分为两类，由地方政府征收的土地和住宅物业税，以及归属于中央政府的综合房地产税。

物业税实行累进税率，税率较低;综合房产税针对价值较高的土地和住宅物业等。

物业税的税基是标准价值的一定比例。

对住宅而言，是标准价值的60%;对土地和建筑物而言，是标准价值的70%。标准价值是地方政府每年6月1日评定并公示的房地产价格，但这一公示价格往往比市场价格要低。

韩国的物业税实行累进制，且针对不同类型的土地、物业等设置了不同的税率。除高尔夫球场和别墅4%以外，其他从0.07%-0.5%;对农田实行特别优惠，税率只有0.07%。

综合房地产税是一种中央税收。

对于价值过高的土地或住宅，除了要交物业税，还要额外交综合房地产税。

虽然综合不动产税是中央税收，但该税收收入会被分配到各个地方政府，以缩小地域之间的差距。

税基是物业总评估价值扣减一定额度的净值的80%。

对于住宅而言，是一个纳税主体的住宅的总评估价值，扣减6亿韩元，再乘以0.8。

对一般土地而言，是一个纳税主体的一般土地的总评估价值，扣减5亿韩元，再乘以0.8。

对特殊土地而言，是一个纳税主体拥有的特殊土地的总评估价值，扣减80亿韩元，再乘以0.8。

税率依据土地和住宅的用途、价值不同而不同，从0.5%-2%不等。

5、新加坡

虽然在新加坡住宅分为政府组屋、私人洋房、公寓三大类，但所有住宅都必须缴纳房产税，征收范围很宽泛。

年值低于6000新币的，免收房产税;

年值在6000至24000新币的，只对高出的部分征收4%的税，前面6000新币免收;

年值超过24000新币，超过部分缴纳6%的房产税。

备注:所谓年值，是指出租一个房间(注意不是整套房)一年的租金，通常由新加坡政府制定。

对于超过100平米的“富人住房”，新加坡政府将一律征收高倍的土地出让金和物业费。

6、香港

内地所指的房产税在香港称为“差饷”，税率为5%，占香港收入比重约为3%。

征税主体--香港特区政府物业估价署。

纳税主体--租赁、持有或占用物业者。香港法律并未具体规定差饷承担者是出租人还是承租人，一般由租客与业主自行约定。如果没有其他协议，即须由使用人缴纳。

课税对象--土地、建筑物及构筑物。税基--应课税租值。指物业于某一特定日期(近年指10月1日)的估计市值租金。香港政府要求每年进行重新评估。

减免条款--香港对一些土地和建筑物的差饷进行豁免，包括农地及相关建筑物、宗教用途的建筑物、坟场及火葬场、政府拥有的一些物业、军事用地等。此外，政府还有权利向差饷缴纳人退还或宽减差饷。

7、加拿大

加拿大房地产税征税的主要对象是土地、地上建筑物及永久性的构筑物。

房地产税在地方政府财政收入中占到40%左右，在全加范围内，超过80%的财产税收属于房地产税收入。

在加拿大政府统一制定的财税政策下，各省及地方政府可以自主开征房地产税。

但在全国范围内并没有统一的房地产税税率，这是因为房地产税是地方税种，税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。

每年初，地方政府财政治理部门都要对本年度财政总支出作出预算，再以此减去房地产税以外的其他收入，其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。

然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额之比例，来测算出当年房地产税率。

8、澳大利亚

澳大利亚房产是永久产权，(堪培拉地区除外，99年产权)，不对房产征收房产税，仅对土地征收土地税。

由于各个州的征收税率不同，

新南威尔士州(悉尼):土地价值在38.7万澳元之内的不征税;38.7万澳元-236.6万澳元的征收1.6%，超过部分征收2%;

维多利亚州(墨尔本):实行累计税制，只要土地价值超过25万澳元，就开始按累计税率征税;

昆士兰州(布里斯本):对于土地价值低于60万澳元的不征税;对于超过部分，按累计税率征税。

新南威尔士州政府近日宣布，向海外买家征收双倍的印花税。对外国购房者征收的印花税税率将从4%上调至8%，同时对外国购房者征收的年度土地附加税将从0.75%上调至2%。

澳洲联邦政府就宣布了一项打击海外买家的房产空置税“Ghost tax”，海外买家在购买房产后若空置或没有出租超过6个月，就必须缴纳5000澳元/年的空置税。

房产增值预扣税在2016年的7月1日正式实施。

法规要求购买价值在$200万以上房产的买家，必须从购买价格中扣除10%的金额，并将该金额支付给澳洲税务局ATO，之后再把剩余价格中90%的金额支付给卖家，除非卖家能提供税务局出具的《税务居民证明》, 卖家可以在随后一年的税务申报时期将多缴纳的税金退还回来。

如果买家没有预扣10%的房款成交，税务局将依照法律追究买方的责任并处以罚款。

从今年7月1日起，外国居民资本预扣税从原来的10%上调到12.5%同时购买和出售的房产价值的起征点从原来的200万澳元降低到了75万澳币。

9.中国

自2011年在上海、重庆两市启动试点开征房产税，至今已近八年，征收规则如下:

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