万科10年180万的天价租金定价背后，透露出了什么楼市信号前言:在我们高举着平等公平的旗帜的同

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前言:

在我们高举着平等公平的旗帜的同时，我们正理所当然地享受着不同层次不同阶级的服务，比如飞机的头等舱，比如高铁的一等座，比如酒店的总统套房，比如演唱会的贵宾席位……

阶级服务从来不曾从这个社会消失，也没人有会认为上面所有的区别服务蔑视了平等，一切都自然而然，我们早就习以为常。

本质上万科10年180万起的豪宅公寓，一样是面对少数人的顶级产品服务，为什么甫一面市，就遭来空前质疑和谴责?

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坐了一次一等座的高铁，住了一晚酒店的总统套房，这些都不能说明你就此高人一等，但是房子不一样。

你的阶级，基本可以用房子来划分:

底层-平民-中产-富豪-顶级富豪;

租赁-刚需-改善-豪宅-顶级豪宅;

5个层级由低到高，在这个住房梯级消费体系的金字塔里，你所属的阶级一目了然，假如你现在22岁，刚大学毕业，工作地点是深圳，月薪是5000，那你只能租房住。所以，你处在梯级住房体系的最底层。

3年后，你的月薪涨到3万，手上存了50万，再加上父母给的100万，你用这150万在深圳偏远的地方买了一套60平米的小房子。这个时候，你就是个刚需。

再5年后，你辛苦积攒了几百万，卖掉了原来的小三房，买了一套大一点的房子，就是改善了，这个时候，你就算是跻身中产了。

到了豪宅和顶级豪宅这个层级，就属于富人们的事了。

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所以从这里可以看出来，很长一段时间以来，租赁住房都处在住房鄙视链里的最底层。

但是，中国的房地产市场规模的扩张速度，房价的增长速度，均大大超出了我们绝大多数人的想象，有一天普通群众惊觉，原本属于他们阶层的“刚需和改善”已经快要超出他们的消费能力了，眼瞅着大家只能退守住房鄙视链的最后一环。

本来已经觉得很难受了，不过好在年前开始国家推行租售并举、租售同权，让大家觉得或许以后租房也不是一件很难接受的最后的没有选择的选择了。

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理想是美好丰满的，但现实却往往那么骨感。

等了一年多，租客们终于盼来了万科的自持租赁房项目--万科翡翠书院，然而，这个租金，惊呆了一众网友的眼球，一次性付清10年，租金180万。

在我们原本的认知中，租房处于最底层，基本都是是经济困难的贫困群体，没有什么购买力，只求一个容身之处，例如香港的劏房户。

现在万科打出这么夸张的天价租金，这一群最底层的租房群体，怎么可能租得起，有这个钱早就买房去了，为了论证万科定价的毫无逻辑，网上的分析贴很多，这里就放一张图不细说了。

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是租翡翠书院，每年付40万租金，还是买华润城，合每年20万落一个资产划算?这道选择题乍看上去答案似乎是如此的简单明了，那么难道万科就不知道吗?

万科翡翠书院位于北京市海淀区北清路与永澄北路交汇处附近，项目所在地是万科在2016年12月以50亿元竞得的永丰产业基地18号地块，建设用地面积8.35万平米。

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▲万科翡翠书院所在18号地块

那么我们就可以来简单的算一笔账，根据万科上报给北京市住建委的建设方案，18号地块住宅建筑面积为13.67万平方米，根据万科公布的租金方案测算其平均年租金为2000-2400元/平米。

假设10年长租期100%满租，那么，10年租金收入约为27.3-32.8亿元，而拍地成本是50亿元，即使不算其建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本，想要盈利，也是20年以后了。

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鉴于预期价格高企，万科只得将该项目打造成高端租赁住房的形态，这一业态目前国内还很少，大家对这一高端需求的市场反响存疑，也就很正常了。

有这样一群人，他们可能是金融、科技行业的人才，收入较高，但短期还是买不起市中心的房子。买到比较偏远的城市郊区吧，在拥挤的交通下，每天上下班通勤时间又太漫长。

他们可能是外企在华的外籍高管，收入不菲，但是终究还是要回国的，不需要在中国买房。哪怕想买可能也因为外国人的身份有所限制。

他们可能是刚到大城市工作创业的“新北京人”、“新上海人”，有购买力，但是由于当前大城市严格的限购政策，有钱也买不了房。

他们甚至可能有钱任性，买得起又不想长期定居，终极向往是诗和远方，不想就此定居大城市，终生和雾霾为伴

这些都是潜在的高端租赁住房需求群体。那么这类消费人群，会觉得一万五的月租金贵吗?

并不。

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以整体收入较高的互联网行业为例，万科和腾讯此前做过一个主题调研。结果显示，超过八成的受访对象对目前居住情况表示不满足，其中，超过一半互联网人表示愿意尝试高品质社区。

高端租赁住房的市场的潜力巨大是显而易见的，过去这样的商品太少了，大家也没怎么去关注，如今在国家租购并举的政策大旗下，万科响应号召推出了第一例企业100%自持的长租公寓项目，不管是不是高端型产品，都是好事。