三四五线楼市危局已出现！未来，给二套房找接盘侠很不乐观…… 过去几天

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过去几天，碧桂园在地产圈刷屏。而普通民众的注意力，则放在了“美国打叙利亚”、“海南获得大利好”上，并没有注意这条消息背后的重大含义。

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4月5日至11日，碧桂园一周之内连续下发三份文件——《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》等，希望进一步提高周转速度。

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上面这个流传甚广的文件截图告诉我们：碧桂园希望在拿下土地当天就开工，如果超过40天才开工，“项目总”将被撤职。文件甚至要求，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图。

此前有媒体报道过，碧桂园董事会主席杨国强曾说：“拿地三个月内必须开工，第五个月可回收资金。这样的速度别人做不到，我杨国强能做到。”

很显然，碧桂园的最新文件，希望继续大幅提高周转率，甚至希望拿到土地当天就开工。

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对于碧桂园的最新文件，地产圈一片哗然：有质疑可行性的，有担心工程质量的。可在这里笔者想和中小城市已经有房子，甚至是多套房子的朋友说：你更应该读懂下面这些！

1、一二线城市购房者是韭菜，而三四线购房者是麦子

碧桂园是“三四五线城市的天王”，也是这一波去库存最大的受益者之一。三四五线城市的房地产逻辑，跟一二线完全不同。

在很多中小城市，尤其是四五线城市，碧桂园的到来，是全城期待的大事。不仅政府高度重视，一般民众也感到自豪。所以，碧桂园如果要求拿到土地后，迅速办理完成相关许可证，是有可能的；此外，中小城市楼盘预售的门槛设置比较低。这些都为碧桂园实现“高周转”创造了条件。

中小城市购买力有限，尤其是四五线城市，一个大开发商进来搞个大项目，就如同麦田开进来一台高效率收割机。这种城市一旦被收割一轮，再次长出麦子需要很长时间。不像大城市，购房者如同韭菜，一茬一茬的成长得很快。

所以，碧桂园的此番行动，是怕有限的“麦子”被别人收割了！

精明的房企尚且如此，可想而知，你家如果在三四五线有二套房、三套房、甚至是N套房，想卖的话，是不是也面临着和碧桂园一样的紧迫感。

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2、楼市政策变化快，难以预期，四五线楼市的“黄金时间窗口”正在逐步关闭

房地产政策是中国变化最快的政策，限购、限价、限售、三价合一、利率上浮等等，这些东西随时出台，也随时可能消失，你基本上无法预期。

现在唯一能预期是：经过一波强劲的货币棚改之后，三四五线楼市的“黄金时间窗口”正在逐步关闭，利率上升是大概率事件，各中小城市也被收割得差不多了。

中国房地产还有白银10年，但三四五线城市还有几年，很难说。因为省会城市都在开足马力抢人，也许5年之后，绝大多数三四五线城市（城区）的人口将停止增长，甚至开始出现下降。

作为一个在中小城市拥有最多土地储备的开发商，碧桂园当然最有理由焦虑。房地产是一个高杠杆行业，风险巨大，看起来今天你还意气风发，但可能半年一年之后就灰头土脸了。这样的例子还少吗？

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缺少人口竞争力，是笔者想给三四五线购房者的一个危险信号！

虽然这些城市目前涨得很嗨，但他们的未来可能是非常暗淡的。地级市还好一些，县城、县市级就很难说了，未来长期跑输“真实通胀”是大概率的（除非位于核心都市圈有效半径内）。作为这些城市的“教主”、“天王”，碧桂园先知先觉提前进入了焦虑期，这是值得警惕的。

可以说，这一波三四五线楼市大涨，是国家通过印钞直接刺激上涨的，方式是央行向政策性银行提供超低息的PSL（抵押补充贷款），政策性银行把钱借给中小城市的政府、棚改开发商，搞货币棚改（拆房子、给钱，让你去买房子）。这种印钞给三四五线楼市的方式，以后很难再次使用，因为未来可以被三四五线楼市切分的人口蛋糕基本上没有了，至少5年后不太会有了。

所以，大部分三四五线城市的楼市将进入“需求衰退期”。有多套房产的家庭，或许将越来越难找到接盘侠换的一身轻！

综合整理自：新财富杂志