丁建刚:任志强的真理与谬误原创2017-12-01 丁建刚丁建刚房产读懂

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原创2017-12-01 丁建刚丁建刚房产

读懂中国楼市

全国平均房价7000多元/平方米、独居人口1.5亿、剔除地价的房价收入比6:1……部分数据得出的观点和结论，不能苟同。

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中国房地产市场的舆论场，是一场永无止境的辩论赛。十多年来，任志强先生一直是这场辩论赛的最佳辩手，被称为“任大炮”。

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任志强是中国房地产界资深的思想家，对中国房地产市场的基本逻辑认识和掌握，近十多年来很少有人超越。

这两天，任大炮又放了一炮。

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由于众做周知的原因，近两年来没有见到任志强了。但看到他这次的演讲内容，实在有些吃惊，今天，向这位尊敬的老朋友开炮。

当然，这次演讲中，他的一些一贯的观点，仍举双手赞成。

例如，任志强先生认为:

?调控政策最大的问题是没有法律依据。

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?调控政策缺乏契约精神。

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?限价政策使价格失去了市场信号，因此无法判断市场未来走向。

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?最根本的问题是，中国房地产市场缺乏长效机制。

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而长效机制，其核心是户籍问题和土地制度问题。这两个问题解决了，才能解决中国所有涉及房地产的问题。

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但演讲中的部分观点和数据，实在不能苟同。

1、

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中国城市化进程还没有完成，仍有巨大需求，由此推断，房价离合理水平还早着呢。

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这个论点未必成立。在正常情况下，未来每年仍然会有1%，甚至更多的人口进入到城市。

有巨大的需求，并不意味着价格一定会大幅上涨。每年手机的需求量有几亿只，但手机的价格总体是下跌的。

消费品价格的形成机制，是供需关系。而投资品价格的形成机制，是人们对未来的预期。

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2011年，杭州商品房每天销售量常常只有个位数，几套房子。而在2010年的时候，疯狂抢房，难道需求瞬间消失了吗?

不是。是由于人们的预期改变了。

2、

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预计未来中国独居人口需1.5亿套住房。

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家庭结构人数越来越少，独居人口越来越多，这一趋势判断没有问题。但没有说清楚什么时候独居人口将达到1.5亿。这可能是社会逐渐演进的过程。

另外，独居人口的居住，会以小户型住宅为主，甚至是非住宅的酒店式公寓，写字楼、厂房改造的长租公寓，以及独居老人的养老公寓等，将会是这一人群的主要选择对象。

即使是真有1.5亿套的需求，也不需要建1.5亿套标准的商品住宅。

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3、

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全国平均房价超过1万元/平方米的城市不到20个，其中超过2万元/平方米的不到10个城市，全国平均房价7000多元/平方米
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，离合理水平还差很远。

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且不说任志强先生在后面自己已经否定了，这个价格是限价、限网签的结果，不具有任何真实的市场信号意义。但还是拿着这个价格来说事儿。

事实上，房地产市场的平均价格，不要说一个国家的平均价格，就是一个城市的平均价格，也没有意义。平均价格会掩盖很多市场真相，很多价格在平均之后被严重拉低。

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房价较高的城市，即使只有20个，这20个城市的人口约两亿多，也占据了中国城镇户籍人口总数的近一半。因此，恐怕不能用城市个数来衡量。

4、

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最荒唐的是，任志强用了一个扣除地价之后的房价，来算房价收入比，并认为非常低，中国不到6:1。

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这实在是一个搞笑的狡辩。任总对房价收入比的概念非常清晰，我还当面向他请教过。高地价，固然是中国特色，但也不能掩耳盗铃啊。试问:

?哪一个地方政府把土地无偿地给开发商呢?

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?哪一个开发商卖出来的房子的价格不包含地价呢?

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?公众到哪里去买不含地价的房子呢?

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如果公众能够买到不含地价的房子，按照任志强的算法，那就是现在的价格剔除掉60%，相当于打四折，那房价离合理水平确实还早着呢。

以上几点，实在不能同意任志强先生的观点。

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