文/乐居财经  沙文蓉  张宇扬

随着融资渠道的收紧，房企的资金压力逐渐显现。

从目前披露一季度借款变动情况的系列公告中，地产

K

线发现，进入

2018

年以来，上市房企纷纷加大融资力度。

4

月

8

日，泰禾集团发布公告称，截至

2018

年

3

月

31

日，公司新增借款

150.69

亿，占上年末净资产的

55.27%

。

4

月

10

日，富力地产、新城控股也发布公告，

2018

年一季度新增借款分别为

179.61

亿及

93.33

亿。另外，

2018

年，葛洲坝新增借款

134.16

亿元，占上年末净资产的

27.42%

。

这可能仅仅是冰山一角。

在资金压力的逼迫下，房企融资的冲动仍在继续膨胀。

在4月刚刚过去的11天里，据地产K线不完全统计，至少有10家上市房企密集发布融资公告，融资总规模超过1000亿元人民币

（见下表）。

规模赛跑是造成房企资金需求激增的重要原因。

2018

年，销售千亿，已成为多家第二梯队房企的战略目标。大幅增长的销售业绩，急需大笔资金买地来支撑。

荣盛地产（代码：

002146

）就是一个案例。

4

月

10

日晚间，荣盛地产发布

2017

年财报，公告显示，

2017

年公司业绩全面增长：全年实现营收

387

亿，增长

26.39%

；归属于上市公司股东净利润

57.6

亿，增长

38.88%

。

优异的成绩单让荣盛地产信心爆棚。在年报中，荣盛地产宣布，

2018

年融资目标为

600

亿，新增土地储备

1500

万平方米，全年销售目标为

880

亿。

荣盛地产令人眼花缭乱的融资方式，以及大幅增长的融资目标，只是众多房企大手笔融资、大肆买地囤货的一个缩影。

从目前披露的房企财报以及近期一系列融资公告中，地产

K

线发现，房企储存的土地货值越来越高，融资规模越来越大，融资渠道也是五花八门，各显神通。

荣盛地产在年报中总结，在保持前期银行开发贷、信托融资、股权融资、资产证券化等渠道的基础上，积极拓展新的融资渠道。

2017

年成功发行中期票据、定向债务融资工具(

PPN

)，并积极探索超短融资券、产业供应链融资等多种方式，新增融资

470.58

亿元。

快速奔跑的泰禾集团，在创新融资工具的使用上也抢先一步。日前，泰禾发布公告，拟发行

100

亿专项资产支持票据。在此之前，泰禾还公告了两笔资产支持证券的融资。如

2

月

12

日，泰禾公告拟开展“五四北泰禾广场资产支持专项计划”，规模不超过

21.7 

亿元，期限不超过

20

年。

资产支持票据是指非金融企业在银行间债券市场发行的，由基础资产所产生的现金流作为还款支持的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。这种债务工具有着非常重要的两个特点：

一是资产支持票据是注册制（形式审核），这就意味着发行人成本更低、上市效率更高，资本市场可以快速实现资源配置功能。审核时间相对比较短。对于泰禾而言，这是一笔能快速审核通过的钱，是一笔成本更低，能更快拿到手实行资金配置功能的钱。

二是资产支持票据可以绕开净资产40%的限制，如此，泰禾可以拿到更多的钱

。

本轮密集融资风潮中，还有一个特点是，随着国内融资的收紧，多家房企更多地发力于国际资本市场。

业内人士透露，海外融资将进一步降低房企借贷成本，优化债务结构。从票面利率分布来看，分布于

5%~8%

区间段的债券最多，不存在发行利率超高票息的债券。

另外，部分房企还采取了增发新股的方式寻求融资。

2017

年

7

月，旭辉地产向平安人寿增发新股，平安人寿成为旭辉的第二大股东。

在

2017

年整年地产严调控背景下，销售额和房地产新增贷款规模开始下滑。在房企主要融资渠道受堵后，房企资金压力加剧，境外发债、信托等融资渠道在

2017

年均有所放量。

让房企资金承压，还有一个重要原因是房企债券近期将迎来兑付高峰。根据Wind资讯统计结果显示，2018年地产债到期规模将在1280亿元左右，主要为公司债到期规模约760亿元、中期票据到期规模约240亿元及短期融资券到期规模约220亿元；首个回售日在2018年的含权地产债规模约3700亿元左右，房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债很大程度仍依靠再融资

。

在“房住不炒”调控基调不变的背景下，再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价，从而进一步加大部分房企的融资成本。

业内认为，

2018

年“资管新规”酝酿落地，房地产融资正被全面纳入监管。国内融资渠道收紧，不少房企已感受到资金成本上升的压力，尤其对于部分前期加杠杆激进拿地的房企。随着

2018

年房地产企业债券大量到期，房企的再融资能力或将成为市场关注重点。

作为资金密集型行业，房地产资金来源成为其主要的命门。随着

2018

年房地产调控不断深化，房企资金链及融资将成为最受关注的话题。

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