全岛变“自由港”!雄安之后，下一个风口在海南~ 这几天

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自由港|风口|海南|楼市|雄安|自由贸易---

这几天，海南可以说连迎三件大喜事:2018

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博鳌论坛召开

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、建省

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办经济特区满30

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周年

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、自贸区

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自由港正式落地

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。

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消息一个比一个重磅，影响力迅速传播发酵。其中，达到高潮的，就是昨天习主席在“庆祝会”上郑重宣布

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的:

“在这里我郑重宣布，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区

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，支持海南逐步探索稳步推进中国特色自由贸易港建设。分步骤分阶段建立自由贸易港政策和制度体系，这是党中央着眼于国际国内发展大局，深入研究统筹考虑科学谋划做出的重大决策，是彰显我国扩大对外开放，积极推动经济全球化决心的重大举措。”

承诺一出，四海沸腾，北有雄安，南有海南，

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如果说雄安代表大陆国家的“厚度”--复合土地、便捷交通、一纸蓝图新天地。那么，海南则昭示中国构建海洋国家的“宽度”--面向南海、辐射太平洋、海洋战略全面崛起。

海南，再次成为国家战略高地，中国通向世界的桥头堡;海南，将迎来跨越级飞跃，一个世界级经济贸易中心。

海南的全新定位现已明确:

●覆盖全岛的自由贸易试验区

●中国特色自由贸易港

●全面深化改革开放试验区

●国家生态文明试验区

●国际旅游消费中心

●国家重大战略服务保障区

●争创新时代中国特色社会主义生动范例

●成为展示中国风范、中国气派、中国形象的靓丽名片

多重利好加持的海南，迎来“加速超车”历史性爆发期，海南楼市更具前景，你知道么，这相当于海南给全国人民每人派发一个大红包--你有一张被忽略的“房票”。

捂盘、暗开，楼市格局聚变

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从2016年的“两个暂停”，到2017年4月“限购限贷”，再到当年9、10月份“生态整顿”和“限售令”……

海南8

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个月出台6

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次大型调控政策

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，而从2017年3月至今的1年里，海南或出台或强化的调控细则多达近

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次

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，由此可见，政府对于“借势炒房”早有防备……

2018

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年3

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月31

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日，海南调控再度升级

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，其中对于外地购房者有明确规定:非本省户籍居民家庭在海南省范围内，只能购买1套住房，首付不得低于7

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成

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。

潜台词是，全国各地的父老乡亲，可以来海南买房(三亚、海口、琼海主城限购区除外)，不用社保和税单，只需要你带着钱……

因为，海南，自楼市发展以来，依靠的主要就是外地购买力

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。

著名地产评论员杨红旭，听到海南利好消息后，如此表示:

1988年，建立经济特区，九十年代初，海南房地产炒了一大波，94年大泡沫破碎。海南省房价由5千跌至1千元。留下一堆烂尾楼!

2010年，建立国际旅游岛，半年房价涨一倍，2011年中泡沫破灭，凤凰岛房价，由10万元，跌至三四万(大概)。

2018年，建设自由贸易港。但过去的一年半，海南房价已经翻倍了。还能涨多少?我看未来两三年，不跌，就算不错了。若再涨一倍，又是一个大泡沫，然后再次崩盘。

海南楼市，就这幅德性!

其实，海南楼市，几经沉浮，始终不倒，就像一只不死鸟。房地产开发和交易的主要阵地海口

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和三亚

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，房价真的像大海上的波浪，有时起有时落，有人从中掘得巨金，有人亏的落荒而逃

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。

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那么当下，海南楼市到底是什么行情呢?根据克而瑞机构提供数据，海口近几个月新房销售量持续放大，达到每月

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余万平米，存销比也在进一步降低，库存量越来越少

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。三亚也出现类似现象。

数据显示，海南楼市虽然比2017年火热时的情况有所缓解，但是在关键指标上，还是压力山大，处于“亮红灯”的边缘。

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▲海口市新房库存情况

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▲三亚市新房库存情况

看似平静的市场水面下，其实并不平静。

无房可售

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“公司给我们定的全年销售目标是

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亿，现在半年不到，房子已经卖完了，回款8

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亿多。不是我们不想卖，而是没有房子给我们卖，施工进度跟不上，预售证拿不出来”，三亚陵水某滨海大盘营销总如此表示。

相比此前销售缓慢，从2016年之后，这个超级大盘销售迎来全面逆转，半年就把房源售完

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，完成全年大部分指标。

而价格，也由原来的一万出头，涨至

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万多

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，关键是无房可买。此前早些时候，做了场优惠团购，从河南来了一波客人，直接订了100多套。

这个楼盘，距离三亚市区还有1个多小时的车程，就卖的如此火爆，可以说是海南楼市的一个缩影

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。

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一二手倒挂

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“周边二手房早就卖到

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万5

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了，但政府给我们项目批的均价，带精装才2

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万3

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”

在海南一个限购区域操盘高层住宅项目的负责人说，公司手上囤了一大批货值，两三千组客户等着，但却一直没法卖。为什么?因为限价实在太严了

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。

像他们公司这样，看着大把的钱在那里、却赚不到的开发商，在海南比比皆是

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。海南不流行地王，大家保本无虞;但一纸限价，就把你的利润空间堵死了。

一道接一道的“紧箍咒”，让海南的房子滞销了吗?没有。

“就算没有规定首付

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成，在海南按揭也买不到房子

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。”某大盘的营销总表示，在3月31日新政之前，各种全款、代持买房，在海南就是普遍现象

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。

悄悄开盘

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有一个项目，前一阵推出

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100

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套房源，1000

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多组客户抢

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。最后什么广告也不敢打，悄悄开盘卖光。

就算是套均千万以上的别墅，一样托关系也买不到。

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以往，海南岛的房子，都会在全国各地找分销代理。但去年起，基本上全部都停掉了。“完全不需要!

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”一位营销总说，什么广告也不用做，每天售楼处就挤满了人。

据克而瑞数据显示，2017年前11月，三亚一共成交了210

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套总价3000

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万以上豪宅

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，仅次于北、上、深。

同样是这个榜单，2016年时，三亚甚至进不了全国前十名，仅个位数。

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虽然有诸多政策在严控，但是行情来了，真的是一下两下挡不住，海南楼市平复还需要一个时间过程。

2017年7月，海南宣布限购限贷令，但是限购区域多处于海口、三亚市区范围，郊县区域也就是新盘开发较多的并不在限购之列，所以，海南调控，关了一扇门，但是也留了一扇窗。

2017年9月，海南宣布严控围海造田、严控中部生态区稿开发、严控小户型商品住宅(含酒店式公寓)审批。

……

其实这些密集政策出来，打补丁、广撒网，为的是“房住不炒”稳楼市，更多是摒弃低端、破坏性开发，追求保护性、高端化转变

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。

海南楼市，在清“低端”的场，给未来高端市场的发展预留空间。

海南“入场”指南

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“世纪大拥堵

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”、“天价飞机票

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”成为春节期间海南的代名词，也从侧面反映国人对海岛度假经济

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的狂热贡献，而且，这种趋势还将愈演愈烈。

可以肯定的是，未来在政府的严控下，海南房价再出现暴涨的现象，可能性很小

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。未来支撑起海南楼市的不是炒房客，而是“候鸟式”养生居家人群

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、港区高收入产业人群、国内高端度假富豪人群

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。

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▲建设中的高端度假项目:三亚·亚特兰蒂斯

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▲海南三亚凤凰岛

而从目前房价绝对值上来看，说海南房价泡沫大还为时尚早。

早在2012年，三亚房价就曾仅次于北京、上海

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，也就是凤凰岛卖10万一平方米的时候。

但后来北京、上海的房价连翻数番，三亚却深度回调。

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所以，即便过去一年，三亚房价同比大涨

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21%

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以上，但平均房价仍只有北京、上海的一半左右

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，并不离谱。

所以，海南未来房价，还有很大想象空间……

其实，区别于内陆城市，在海南购房，要综合考虑海景资源、气候、地域的差异性，以免进入误区而“踩坑”。

下面，我们就来讲一讲“海南购房指南

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”:

1、无品牌的小开发商不考虑

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只需记住下面这些品牌就是了，基本上，不是以下品牌的就不考虑即可!(不排除个别真的很有追求的中小开发商，但为了不让大家犯错，直接忽略更安全!)

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2、西海岸的楼盘不考虑

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海南的西海岸沿线是工业定位，东海岸线才是度假的定位，同时由于东线博鳌亚洲论坛，可以把东海岸沿线拉动起来;

即使如此，东线经过了20多年的发展依然不完善，依然还需要很长时间的发展，你可以想像西线还需要多少年?我们真的等不起!

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3、离海2公里以外不考虑

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既然是度假，度假的体验就要完整，去海南度假，没有海谈何度假?所以，沙滩对于置业者度假来说就是刚需!

离海太近会潮，所以，如果考虑长居就离海1-2公里左右比较好，度假就无所谓了，在海边都无妨。

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4、限购限售区要慎重

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)海口(限购区内5

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年社保、5

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年限售)

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限购限售:

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城区大部分，以及东至南渡江的滨海区域。

非限购:

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海口市政府所在的西海岸片区，观澜湖、美兰机场、高铁海口东站等。

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)三亚(限购区内5

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年社保、5

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年限售)

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限购限售:

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主城区以及海棠湾、崖州湾的一线海景住宅。

非限购:

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三亚湾度假区、大东海、亚龙湾国家旅游度假区和海棠湾国际休闲度假区(非一线海景)。

5、没有五星级酒店的楼盘不值得买

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首先酒店的很多配套你是可以用的，比如游泳池、餐厅、客房、会所、超市、咖啡吧等。

同时，酒店带来都是高端层次的人群，对小区的人气、沙滩游乐项目的使用都是好事，动不动可以在酒店看到范冰冰、林志玲等人，对你的度假生活体验肯定是加分的。

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6、北纬18°以南的房子重点考虑

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北纬18度线，是我国热带与亚热带气候的分界线。此线以南，无分四季、昼夜，全年全天候适宜下海。中国18000公里海岸线，在北纬18度线以南的，只有区区180公里，分布在以下3个城市9大湾区，目前有房可买的也就5个湾区:

三亚(崖州湾限购、三亚湾限购、亚龙湾不限

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、海棠湾限购)

陵水(土福湾售罄、清水湾不限

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、香水湾不限

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)

万宁(日月湾不限

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、石梅湾不限

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)

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7、有高尔夫的楼盘更好!

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高尔夫和酒店是一个道理，高尔夫在给小区带来更高端的人气和圈层之外，更好的一点是带来了景观!

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最后，再附上:

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海南岛气候条件概述与置业建议

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1、三亚、陵水

气候属性:半干旱半湿润区

点评:纯热带海岸全年全天候可下海游泳

2、文昌、琼海、万宁

气候属性:湿润区

点评:每年5-10月受台风影响概率高，

一线海景住宅潮气较大

3、海口、澄迈、儋州

气候属性:半湿润区

点评:北向朝海，冬季气温较低，不宜下海

4、东方、昌江、乐东

气候属性:半干旱区

点评:一半是海水、一半是盐碱地，

著名的莺歌海盐场就在海南西海岸

5、五指山、保亭、琼中、白沙、屯昌

气候属性:山地湿润区

点评:中部生态核心区已永久停止房地产开发