中央批复海南自贸区，投资客已蠢蠢欲动，炒作故事又将重演吗? 昨天

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昨天，习主席宣布中央决定在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索稳步推进中国特色自由贸易港建设。分步骤分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。

对海南而言，这当然又是一个巨大的利好，堪比2010年1月海南国际旅游岛批复，令投资客兴奋。

但很多没有参与上一轮海南投资热潮的人可能并不清楚，2010年那些因为炒作旅游岛而狂热冲进去买房的投资者，被套了七八年才解套。

历史总被遗忘，故事总在重演。

而这一次，卷起袖子准备往里冲的又是新一代财富积累的投资者。

但从去年12月中央痛批海南鼓了钱袋，毁了生态，到海南3月31日出台有史以来最严的房地产调控，樱桃已经越来越感觉海南要彻底跟房地产说拜拜了，而有了自贸区后，消费将逐渐替代投资，成为海南经济的支柱，海南抛弃房地产也更有保障和底气了。

海南成立自贸区后，会不会再次成为一个房地产炒作的概念呢?反正已经有很多人问我能不能去买房了，但我预计，只要被爆炒，等待投资者的将是更为严厉的调控。

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我们先了解下自贸区的概念，说白了，就是贸易自由化，便利化，在自贸区买的进出口商品税收更优惠，更便宜。

自贸区并不陌生，2013年9月27日，国务院批复成立上海自贸试验区，一开始上海刚批复的时候也很轰动，不过结果我们也看到了，实际上好像没什么作用。

2015年4月20日，上海扩展了范围，同时，成立了广东、天津、福建3个自贸区。2017年，又成立了辽宁、浙江、河南、湖北、重庆、四川、陕西7个自贸区。

自贸区多了就更不稀奇了。广东的自贸区，广州南沙，深圳前海，珠海横琴，据我所了解，商品优惠并不多，品种也少，进展也很缓慢，比如奶粉，我到前海反正是买不到想要的，所以还是只能去香港买。

自贸区的推进，可能还是跟我们国家整个的贸易关税还是有关，步子迈的太小了，所以即便有了自贸区，你的减税或免税商品品种太少了，也没什么用。

这次跟美国的贸易战后，对自贸区的建设可能是个推进。所以海南的自贸区，关键还是要看全国。

海南自贸港是自贸区的升级版。

此解释是来自央视，自贸港和自贸区虽然只是一字之差，但却是扎扎实实的升级。自由贸易港通常被视为开放程度最高的自贸区。

新加坡港和中国香港，均实施自由贸易港政策，吸引大量集装箱前去中转，从而奠定其世界集装箱中心枢纽的地位。

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在这一次宣布自贸区之前，我隐约感觉，海南已经下决心要跟房地产彻底说88了。

否则海南也不会在3月31日又升级调控，规定非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买一套住房，社保从2年升级为5年，首付比例不得低于70%，取得不动产权证之日起5年内禁止转让。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县的房子只能面向本市(县)居民家庭销售。

调控之严厉，前所未有。为什么?

事情要从去年12月中央环保组的督查结果说起。

海口、三亚、文昌、琼海、儋州、万宁、临高等多个市县，都被严厉批评，称一些市县重经济、轻环保，鼓了钱袋，毁了生态，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪里，政府规划就跟到哪里。

反馈报告下发后的第三天，在海南省委经济工作会议上，海南省委书记刘赐贵就讲要取消12个市县的GDP、工业、固定资产投资的考核，把生态保护列为负面扣分和一票否决项，并最终全面取消海南19个市县的GDP、工业和固定资产投资的考核。

官员考核与GDP脱钩，反而还要扣分，官员自然也就没有动力去发展房地产了。

今天，我星球有个粉丝还问我，他在海南海花岛买的房子，现在停了，不会没收吧?

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海花岛，就是恒大开发的，在儋州，位于海南的西北部城市，恒大宣传投资1600亿打造，1.2万亩大体量，这是中央去年12月点名批评的违规项目之一，结果今年1月5日被儋州政府要求暂停建设，暂停营业。

对购房者而言，出了钱有合同，没收你的房子倒不至于，最起码你在恒大的债权在这里了，但是如果政府说项目不允许建了，烂尾了，起码你的资金就套住了，等恒大跟你清算，还不知道什么时候。

就算能继续开发，这种超体量的盘，后期新房源源不断开发十年八年，周边竞争盘也多，谁会买你的二手房啊，你买了以后也就自己偶尔去住住得了，别想赚钱的事。

2017年海南GDP也就是4460亿，全年海南固定资产投资完成4125.40亿元。其中，房地产开发完成投资2053.11亿元，占了一半，房地产对海南经济的贡献不言而喻。

但是，房地产很容易带来财政税收，对拉动经济增长也是立竿见影的。没有了房地产，海南靠什么发展呢?

我觉得首先是官员意识到了乌纱帽的问题，在海南做官，如果还以房地产至上，以后就别想升官了，升不了官，要经济发展有什么用。

其次，在海南做官，以后考核的是你的生态发展如何，是你靠旅游产业带来的新经济做的怎么样，转型做成功了，那就是造富子孙后代的大功臣了。

2017年，海南旅游人数和旅游收入均超额完成任务。全年接待游客6745万人次，同比增长12%，实现旅游收入812亿元，同比增长20.8%。

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海南的调控政策升级，首付70%，影响倒是不大，因为外地人去海南买房，本来贷款的也不多，但社保要求5年就要命了，你有钱也买不了了。

有些人问我，那我要不要赶快去不限购的区域抢一套啊。

我的观点是，你如果是家人每年有半年时间要去养老的，就买。

海南有了自贸区，以后靠旅游业立市后，反而是走上了良性可持续发展的道路，房价的基石会更安全。

上一次2010年炒作国际旅游岛，几个月就翻了三四倍，泡沫大的吓人，炒作太过头了，你旅游岛也不是一年两年就能建起来啊，房价就透支了十年了。结果是海南2011到2015年跌的非常惨，可以说是腰斩。2016年回暖，很多房子到现在都还没有回到2010年的价格，比如有名的凤凰岛，最高炒到8万，现在也就五六万。

如果是投资，去年上半年我都还在劝人去买海南，因为前面几年调整的非常充分，而这一轮启动晚，也没什么泡沫，但现在去买投资的话有点晚了，如果你实在是钱多，想买着被套住呢，你就去买。

哦说到这里我再多说一句，2011-2015年这一轮海南虽然跌这么惨，但没有出现像1991年的海南泡沫破灭后的一地鸡毛，因为时代已经不同了，那时候全国有钱人很少，去海南只是淘金，但现在去海南买房的都是全国有钱人，他们亏了也不会跳楼，而且市场的需求还是有的，也逐渐从纯投资，过度到养老度假的真实刚性需求。所以海南楼市的泡沫也在逐渐缩水，经过几轮调控挤压后，会更加健康。

但基本上可以预见，自贸区一出，很多资金还是会去炒作没有限购的地方，不过政府傻吗?下一步就是调控没有限购的地方，限售五年，要求社保5年，然后你的资金又妥妥的被套住了。

然后，故事又重演一次。

只不过呢，这一次因为调控即时，所以海口和三亚，以及其他已经调控的城市泡沫，不如上一次2010那么大，现在的价格也就是回到2010年的价格而已，想想最高峰跟进的投资客被套8年是什么感受?

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除了海口和三亚，其他的一些小城市，其实只适合度假，度假何必买房呢，住酒店不是更方便吗，而且度假你一年能去几次，去几次估计你就不想去了，养老都不是特别适合，一是人气问题，二是医疗配套，老人突然生个病，其他城市医疗条件也达不到。

一万多一平米去那些几十万人口的小城市买，你还指望涨到几万去?指望东北人年年都往海南移吗?房价涨太高了，别人也住不起了，那就换城市了，去广东，去北海养老不是也挺好的吗?

说实话，海南的房子流动性太差了，涨价的都是新房，二手房除了海口三亚你压根卖不掉。你要是有钱去买那些小城市，还不如买你们省会城市，以后全国的很多省会城市，还是有前途的。