三四线炒房者注意，2018下半年或将收紧，出现跌幅一、三四线城市楼市炙手可热种种迹象

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三四线炒房者注意，2018下半年或将收紧，出现跌幅。炒房者|跌幅|收紧|溢价率|库存|2018---

一、三四线城市楼市炙手可热

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种种迹象表明，目前三四线城市楼市的热度已经超过一二线城市。

首先从库存方面来看，三四线城市库存水平已经低于一二线城市。来自易居研究院的数据显示，截至2018年3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。从同比情况来看，三四线城市库存状况在进一步下滑，而且下滑幅度要高于一二线城市。

就具体城市来看，下滑幅度较大的城市也以三四线城市居多。数据显示，2018年3月，100个城市中，有25个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到139%、82%和49%。同时，100个城市中，有75个城市的库存出现了同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。

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而从另一个反映市场冷热程度的指标存销比数据来看，三四线城市也出现进一步下滑趋势。数据表明，2018年3月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.2、10.3和10.6个月。相比2月份12.6、10.3和10.9个月的数值，二线城市持平、一线和三四线城市有所下跌。

从部分房企销售数据来看，也能反映出三四线城市热度较高这个特征。来自克尔瑞的数据显示，2018年一季度，碧桂园以1878.4亿元的销售额排名第一，其中有超过半数以上的业绩为三四线城市所贡献。碧桂园年报数据显示，与其他房企业绩来源主要是一二线城市不同，2017年，三四线城市对业绩贡献非常之大。按地理位置统计，期内碧桂园58%的销售来源于三四线城市。此外，在2017年初把战火烧向三四线城市的中国恒大，今年一季度销售额也达到了1618.0亿元，排名第二。

二、土地市场同样火爆

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而从土地市场来观察，也不难发现，三四线城市热度要高于一二线城市。

整体来看，2018年一季度各线城市溢价率持续走低，但热点三四线城市却一反常态，土地拍卖竞争依旧激烈。来自克尔瑞数据显示，一季度，土拍溢价率跌至23.5%，同、环比均有不同程度的回落。易居中国CEO丁祖昱分析指出，造成这种现象的主要原因在于，一方面，土地限价城市持续增多，显著抑制溢价率上行空间；另一方面，资金层面中性偏紧，企业融资规模明显受限，土拍竞争自然不甚激烈。

值得注意的是，三四线城市土地拍卖溢价率水平要高于市场平均水平。数据显示，各线城市溢价率全线回落，一线城市低至6.1%，低溢价乃至底价成交几成市场常态。三四线城市溢价率依旧维持在较高水平，一季度达到33.5%，要比市场整体水平高了10个百分点。热点三四线城市库存告急，企业拿地补库存需求强烈，致使土拍竞争激烈，赣州、滁州、漳州等市屡有高溢价地块出让。

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三、下半年或将收紧

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虽然三四线城市目前仍然处于去库存阶段，但随着部分城市楼市出现过热迹象，在今年下半年有可能会出现调控收紧，以缓解房价过快上涨压力。

目前，已有省份因为迫于房价上涨压力，出台了严厉的调控措施。海南省住建厅近日发布全新房地产调控政策，非海南省户籍居民在海南省范围内1人限购1套住房，现在调整为1个家庭限购1套住房，在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少1名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。同时，非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%，而且自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。业内人士认为，该政策为“最严厉楼市调控”政策，其目的在于抑制投机炒房行为。

随着调控的深入，一二线城市楼市已经逐渐回归平静，但三四线的热度却持续升高，调控收紧预期不断加强。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年第二季度，预计全国100城购房政策收紧的概率将加大，这有助于缓解库存不足的矛盾。

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当然，预计一二线和三四线城市的政策会有差异。其中，近期包括大连、武汉、长沙、杭州、西安等二线城市的政策继续收紧，此类政策包括限购、限售、摇号、优购（给予优先购房权）等内容，利好规范市场交易和缓解库存不足的风险。比如说在优先购房权上，包括棚改对象、首套购房者和相关人才在摇号中有优先认购权，这就有助于在房源不足的情况下，形成更公平的摇号制度。

而对于其他三四线城市尤其是地级市来说，倘若市场过热、库存不足，那么此类城市提高银行信贷利率、出台或升级限售等政策的概率也会加大。

业内人士指出，三四线城市有望在下半年回归理性。丁祖昱表示，鉴于目前大多数三四线城市地价房价差距依旧较大，再加之新型城镇化带来的购房需求利好，整体而言，目前三四线土地的盈利预期依然存在。

不过考虑到越来越多的三四线城市开始收紧调控加入“限售”行列，随着政策的不断收紧，再加之政府和企业对市场供求风险的理解更加深刻，三四线城市的市场热度有望在下半年回归理性。