三四线楼市的隐患 有的城市人口在流出房价在翻倍
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红红火火的三四线楼市去库存运动进行的怎么样了?老百姓春节期间返乡置业的热情高不高涨?一线城市房价被高位锁定后,三四线房价有没有突飞猛进?
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三四线楼市去库存
近日,河南省统计局发布的《2017-2018年河南省房地产开发业形势与展望》所透露的数据似乎对上述的问题给出了几近完美的答案:2014年以来,河南省县域楼市低迷,商品房销售面积低速增长,待售面积居高不下,甚至出现了工程停工造成烂尾楼等问题。2016年起,省内多地实施了购房补贴优惠政策,购房需求有效激活,县域房地产市场逐渐复苏。
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以家住河南周口的邵先生为例,后者在2016年将房子买在了周口,当时房价不到5000元/米,而现在房价已经翻番有人愿意出1.2万元/米价格买他的房子。
邵先生表示,自己的房子之所以涨这么快,除了小区环境好外,还与房子是一楼、有个院子、精装修有关。同样在这个小区,其他的房价也卖到了七八千元。而这个价格,跟去年同期相比,涨了至少1000多元。
无独有偶,清明节期间,在郑州做了多年纸箱、食品生意的宁女士,回了趟周口淮阳县,发现她2017年上半年在老家县城买的连排别墅,已经从5800元一平方米,涨到了6200多元一平方米。
宁女士称,这些年她一直在做生意,早在郑州买了房和车,这次回老家买房,是为了将来养老,因为老家的生活节奏慢、环境好,“不是我一个人有这想法,我们一起做生意的好几个朋友,都在同一个小区买了连排别墅。”
一直在淮阳县城居住的秦先生称,目前淮阳县城的房价在一平方米4500元~5500元,而2015年时,只有3500元~4500元,最近两年,房价确实在上涨。
人口在流出
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不过,并非所有的数据都在向好,三四线甚至县城房价猛涨的背后有着一大隐患:人口持续的流出。根据各省统计局公布的数据显示,2017年河南周口户籍人口1149万,常住人口882万,净流出人口267万,位列全国人口净流出省市第二。
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2017年全国净流出人口最多的城市
而在上述前十大人口净流出的地区,房价清一色都在刷新历史高度。以阜阳为例,根据中国房地产业协会去年12月1日发布的房价数据,安徽16城中,合肥14773元/m2一路领先,芜湖9342元/m2排名第二,阜阳8378元/m2稳居第三!颍州区均价9281元/m2领跑阜阳各区县。
在阜阳三区五县中,颍州区房价9281元/m2遥遥领先,颍上县作为阜阳县城中房价“至尊”,均价7450元/m2,已超颍东区房价7263元/m2,临泉县得益于调控管制,房价一直稳居最低。
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阜阳三区五县房价涨幅
那么问题来了,为什么有些城市人口明明在流出,房价却像打着鸡血一样的猛涨呢?
众所周知,国内三四线楼市的库存十分高,已经到了不得不去的阶段。从去年至今一二线城市悉数被约束住了,而三四线楼市成为了资金外溢后的“倾泻处”。去库存意味着要将房价销售出去,这个时候一般的产品必定挑选降价大促销。但房子不一样,它现在属于出资产品了。你想卖房子,不是降价,也不是促销,而是提价。
如今,房产已不再是单纯的居住属性,它现在具有出资、消费和保值的三种特点,每一种特点都能添加的影响。尤其是出资特点,更使得房子的身价大增数百倍。已然是一个出资性产品,那人们买房的意图就是希望经过购房获得利益。所以,一个降价的产品必定不能吸引人们购买的愿望。已然降价不行,那就提价试试。成果很明显,人们就吃这一套,廉价没人买,但一提价人们就觉得这是个好东西,买的人多了,库存天然就降下来。
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一线终究是一线 三四线怎么折腾还是三四线
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很多人都喜欢假设房价下跌,想象房价下跌后会是怎样的情况,自己能不能抄底。实际上即使一线城市的房子下跌,甚至暴跌了,一线还是一线。放眼整个世界,北上广也能够挤进一流的城市当中。并且在各国都有些混乱的征兆下,相对安定的内部环境是经商保障。可以说北上广有足够的弹性,即使房价真如大家预料的那样,开始大跌,也有回弹的可能。并且一个对年轻人有吸引力,常年维持大量人口涌入的城市,很难衰败。
而三四线城市则不同,即使房价高企,没有居住基本就是空壳。尤其是在路还不够凭证,大型商场娱乐等设施不齐备的三四线城市。根本就不存在人口涌入的可能,然而房价却还是在走高。不同于一线城市,即使你在北京的房子,会亏个一两百万。忍痛割肉,还是能卖掉。而三线城市的房子本来就是炒出来的,却没有人口入住,一旦房价跌落,不会有人愿意抄这些房子的低。看似拥有了房子,其实没了变现能力的房,和压根没有房,差别也不大。
任何时候,上涨时总是没有问题的,但是无论是股市还是房市,当下跌时,核心价值就会一一展现。即使房子全都一文不值了,北上广的前景,北上广的户口,教育资源也能支撑起一部分价格损失。然而三四线城市的房子,一旦跌价,可以说毫无其他附加价值。甚至连居住价值都没有了。
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