谢逸枫:房价上涨看人口!人口正增长的城市才是买房首选! 文/谢逸枫房价走向的判断不可简单归为

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谢逸枫:房价上涨看人口!人口正增长的城市才是买房首选!。房价上涨|买房|谢逸枫|增长|首选---

文/谢逸枫

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房价走向的判断不可简单归为短期看金融，中期看土地，长期看人口，因为过去20年房价上涨的经验与调控的规律告诉我们，金融只是影响房价的因素之一，还要看政策与库存周期，好比2009年、2010年、2013年、2015年-2016年全国楼市火爆，为什么还有三四线城市房价没上涨，就是最好的证明。

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2017年末我国城镇常住人口81347万人，比上年末增加2049万人。城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%，比上年末提高1.17个百分点。说明我国常住人口城镇化率距离发达国家80%的平均水平还有很大差距，也意味着巨大的城镇化潜力，将为经济发展持续释放动能。下面分别是2016年全国主要城市人口变化情况、2017年全国主要城市人口变化情况、2017年全国各省市人口变化情况。

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老谢总结房价走势为短期看政策+库存周期+金融+货币，中期看供需+资源配置+土地，长期看体制+制度+人口。其中人口的增长涉及到户籍、教育、住房、医疗的制度，越放开的城市，人口增长最快。同时涉及到收入、就业、升职、结婚等方面，因此，人口的增长背后，不仅是房子问题，关键是制度的放开与资源及与人有关的方面支持。

按照2017年人口正增长的城市看，人口对于一个地区或城市来讲，既是负担，又是财富，当区域内有更多的劳动年龄人口，那么往往区域发展较快，各方面负担较轻，能够享受人口红利。而当区域内的人口多为老人或小孩时，则往往区域发展由于抚养和赡养压力，而发展速度受到影响。城市人口的快速增长，主要依赖城市化的过程，也就是人口的机械增长。

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为什么老谢会这样的的总结，主要是考虑到中国房地产市场是计划市场、政策市场，并非市场化的市场，土地、货币、资源都是集中与垄断的。因此，根据大、中、小周期的看，其一是短期看政策(调控政策)+库存去周期(去化时间)+金融(金融杠杆、房贷首付、房贷利率、资金成本价格)+货币(货币供应、降息、下调存款资本金率)。

其二是中期看供需(房子生产周期、住房需求增长速度)+资源配置(教育、医疗、交通设施、人才与税费优惠政策、世界500强与国内500强、上市企业、央企、国企的分布)+土地(土地供应、地价、出让方式)。其三是长期看体制(经济)+制度(住房和土地、法律与相关户籍)+人口(城镇化率、收入、结构、家庭)。