这可能是当下最真诚且落地的郑州购房指北！
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购房指北！来自郑州楼市00:0010:19
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阳春三月，又到看房好时节。
年后到现在，一直游荡在各个售楼部里的我，整理了这篇郑州购房指北。
我希望能给正在购房和安家的你给予一点启发和帮助，如果你的身边也有正在考虑郑州购房的朋友，请将此文转发给他。
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关于区域的选择
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?1、现阶段，北区＞南区
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从去年下半年开始，我一直看空北区。
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最主要的原因有两个——
第一，大北区未来供应量大
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，潜在供应量超360万㎡，属于竞争红海；第二，大北区价格跳涨过高
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，最高峰达到17500-18000元/㎡，直逼主城区的价格。在去年的那个节点，南区价格在13000-13500元/㎡，两者相差3000-4000元/㎡，相较之下，显然南区更有优势。
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但是在春节后的这几个月，情况发生了变化。
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首先，南区的价格有了小幅的补涨。
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永威城均价14000元/㎡，鑫苑国际新城均价14000元/㎡，绿都澜湾均价13500-13800元/㎡，基本上南区优质项目的价格，在年后也都达到了14000元/㎡上下。
接着，大北区的价格已经出现回调。
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美景麟起城精装小两房均价15000元/㎡，华润悦玺均价14800元/㎡，相比较去年的峰值价格，已经回调了10%-15%。
在现阶段再去对比，我们会发现——
第一，补涨后的南区价格优势不复存在；
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第二，回调后的北区价格更加扎实；
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第三，两者价差缩小至不足1000元/㎡，南区逐步追平北区；
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但是，从基础配套、城市界面、居住氛围、绿化生态角度看，北区还是相对来说优于南区。如果两者价差不足1000元/㎡，首选北区。
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2、如不是在经开区工作、生活，请放弃滨河国际新城。这可能是当下最真诚且落地的郑州购房指北！。郑州|落地|购房|北区|南区---
这是滨河国际新城在售项目的价格——
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除了信保春风十里这个“真·民生盘”之外，其他几个项目赤裸裸的干到了16000元/㎡以上！
对比这个16000，甚至17000往上的价格，是不是有更好的选择？
如果是刚需，距离主城更近的永威城是不是更好，有学校有商业，价格还低2000；
名门翠园是不是也不错，距离核心区更近，还有地铁加持；讲究点居住舒适度的，尚悦居是不是也行，小高层精装修，周边环境也可以。
如果是改善，加1000买经开老城的华润紫云府，或者泰禾金尊府的高层毛坯是不是也不错？起码这些区域的生活配套、交通配套都是相对确定的，与核心城区也是连接为一体的。
反观滨河国际新城，除了地王和高地价是现在确定的，其他的一切都未落地，统统属于未来和以后。
请仔细理解这句话——
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滨河国际新城的当前价格已经远远超过了区域的当前价值。也就是说，它已经提前透支了未来的预期，这里已经是当前郑州最没有性价比的区域之一。
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?3、总价相同，刚需千万不要买郊区的大房子，一定要买四环内的小房子。
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在刚需购房时，因为购买力有限，所以，一定会面临一个大问题——
35万的首付，可以在南龙湖、荥阳东等远郊区域买个百十平米的三房，而放在主城只能买个两房，你会怎么选？
不要犹豫，就选主城区的两房。
原因有三：
第一，郑州在限价，四环内限价管控更严，价格更有优势。
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当下四环内限价更厉害，政府在帮你摁住房价，让你上车；远郊限价管控相对较松，价格在去年也有补涨，两者价差进一步缩小，四环内更有优势。
第二，一天只有24小时，8小时工作8小时睡觉，剩下的8小时决定你的生活品质和生活质量。
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选择远郊，每天3小时耗费在通勤上，剩下的5个小时，被动泡在远郊的乡镇级配套里；选择主城，你的生活圈还在主城，孩子的教育圈还在主城，虽然生活空间会受影响，但生活品质和生活质量不会下降。
第三，后期置换，四环内小两房更有优势。
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对于一个家庭来说，无论是百十平米的远郊小三房还是七八十平的主城小两房，这都不是终点，未来一定会有换房需求，四环内的小两房往往升值更快，更容易出手。
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关于时间节点
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?1、刚需、刚改等自住人群，看好就买。
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当下郑州的市场基本面是——
冷静下行，但基础不稳。
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从去年下半年到现在，郑州的整体市场行情是在下行的，前期跳涨过的区域或在冷静回调，比如北区，或在困境辗转，比如滨河。
大街上，小蜜蜂多了；电话里，置业顾问热情了；朋友圈中，推广宣传频繁了；算价格时，折扣力度大了；个别项目，低首付搞了。
这都是市场冷静的典型标志。
但是，对于自住需求的人群来说，万不可等待。
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因为，郑州的市场基础还是不稳定的
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，不稳定的原因有三：首先，郑州单核城市的现状不变
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，城市基础日益变好，对于1亿河南人的吸附力只强不弱；其次，抢人大战还在搞
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，限购门槛变相降低，购房人群还是只多不少；最后，上年度供地目标远未完成
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，供地节奏没有跟上，后续供应依旧吃紧。冷静之中，还有变数，对于刚需和刚改来说，看好之后，不要犹豫，尽快入手。
?2、投资等等看，也无妨。
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当下郑州的投资环境其实是不太明朗的。
第一，价差大、利润空间明显的项目大都绑着附加条件。
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象湖一号要求全款，建业春天里绑着20万的车位，名门翠园也绑着车位，这些项目初初一看，价格跟周边比很有优势，但加上各种附加条件之后，实际的利润空间是压缩的；
第二，利率上浮。
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现在郑州绝大多数银行首套房贷的利率都上浮20%，甚至个别上浮了30%，而二套大都上浮了30%以上。加上资金成本之后，实际上的利润空间也是有所压缩的。算来算去，其实也没赚到啥，而且徒增了持有成本和持有风险。
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现阶段值得重点关注的项目
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?刚需可关注：华润悦玺、绿都澜湾、名门翠园
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对于刚需来说，无非就三点，地铁、配套学区、价格低。
首先，三个都属地铁盘
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，都能最快捷的解决通勤问题；其次这可能是当下最真诚且落地的郑州购房指北！。郑州|落地|购房|北区|南区---
，华润悦玺属于老城区，周边配套虽破旧，但胜在成熟这可能是当下最真诚且落地的郑州购房指北！。郑州|落地|购房|北区|南区---
。绿都澜湾和名门翠园都属千亩大盘，都有配建商业，有落地的学区配套，能满足后期生活需要这可能是当下最真诚且落地的郑州购房指北！。郑州|落地|购房|北区|南区---
；最后，
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从价格来说，这三个项目一南一北一中间，都属于片区内价格最低的项目，都有价格优势。这可能是当下最真诚且落地的郑州购房指北！。郑州|落地|购房|北区|南区---
最重要的还有一点，三个盘都属居住密度相对较大的区域，成熟后的二手房市场相对交易活跃，便于置换。
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三者之间首推华润悦玺
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，都说抄底抄底，这就是主城的底了，还有78㎡两房，比较适合购买力绝对有限的刚需，后期无论是置换还是出租都不是问题。?
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改善可关注：海马公园、泰宏阳光和苑、泰禾金尊府这可能是当下最真诚且落地的郑州购房指北！。郑州|落地|购房|北区|南区---
改善向东，把握这个大方向，一般问题都不大。
其中，海马公园无须多讲，在寸土寸金的高铁板块，住宅就是稀缺品，错过即无，如果购买力够，不要犹豫，首选海马公园；而泰宏阳光和苑属于北龙湖够不着的退而求其次选择，最核心的价值就是区位。
泰禾金尊府，在我看来就属于给东南板块的改善客户们定向开发的项目，双地铁，有学区，泰禾系首发，毛坯18000-19000的价格很有优势，最关键的是，在这个区域，谋求改善，你真的没得选。
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终极置业可关注： 正商善水上境这可能是当下最真诚且落地的郑州购房指北！。郑州|落地|购房|北区|南区---
目前可以肯定的讲，善水上境就是北龙湖的底了
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，3.5以内的价格在未来的北龙湖几乎是不太可能存在了，即便有3.2万的限价线存在。站在3.2-3.4万这个均价来上看善水上境，一线品牌，用料扎实，户型空间布局合理……除了位置，几乎没有毛病。
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最后附赠几句毒鸡汤
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1、2016年至今，政策频出，解读不断。
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对于自住需求的人来说，少听点宏观趋势解读没坏处，你就是买套房自己住，政策和趋势大概率和你没关系；2、一套房充其量也就只能满足一到两个要求。
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又想品质高，还得能增值，学区要顶尖，价格还不能高的房子谁都想要，轮不到你去抢。3、一个人买不到房子，或者是想得太多，或者是要的太多，或者是牢骚太多。
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4、
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对于普通人来说这可能是当下最真诚且落地的郑州购房指北！。郑州|落地|购房|北区|南区---
，少吹点老子就不买房的牛逼，当时代洪流向你冲来时，房子是你最后的筹码。这可能是当下最真诚且落地的郑州购房指北！。郑州|落地|购房|北区|南区---
郑州楼市（zzloushi),拥有50万粉丝的郑州本土房地产自媒体大号，专注于郑州房地产、教育、装修等领域。
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