在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格我已不止一次被问到

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我已不止一次被问到，这个房子能不能买，那个房子能不能买，每次我都要不胜其烦的回问，房子价格是多少。有的人买房子是为了自住，有的是为了投资，有的可能两者兼顾，但还有很多人至始至终似乎都没有一个清晰的概念。

对于自住，我表示无能为力。由于每个人对居住质量要求不同，我喜欢的跟你喜欢的不可能完全一样，通常我的建议都只是从我个人主观角度出发，所以我一般对自住不做过多评价和分析。

当然，居住体验越好的住宅产品，价格也非常感人，土豪可以无视。但如果是一般屌丝，既想价格低，又想居住体验好，在合肥能买到这样的住宅，基本上不是大坑，就是白日做梦。

对绝大部分人来说，除了考虑自住以外，肯定也会考虑房产投资属性，除非对钱真的不在乎，我想合肥这样的人，100个里面都不一定有1个。

因此，我分析房产主要看重投资属性，因为这个东西可以用价格量化，以数据服人。自住属性属于文艺的感性范畴，不在我这个理科生的理性逻辑里面，所以不要问我过多自住方面的问题。在我眼里，合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格。

合肥房价的未来走势

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合肥没有不能买的房子，这个论点前提基于对合肥房价未来走势的判断。关于合肥房价的未来走势，我已经分析过很多次，还是有不少人继续问我这些问题，我想他们对房地产可能根本没有一个全面系统的认识(公号“小易论楼市

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”《如何判断未来合肥房价的走势》)。

2015年-2017年是一个大周期，这段时间，中国完成了从一二线城市到三四五六线城市房价的轮动上涨，绝大部分城市在这轮上涨中受益，有些热点城市房价甚至完成了翻番(公号“小易论楼市

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”《全国房价上涨轮动，合肥超过了哪些城市?》)。

为了抑制房地产泡沫，防范系统性金融风险，国家对房地产强力去杠杆，热点城市首先被打压，房价出现回调或者横盘。即使发生了大幅下滑，跟这轮涨幅相比，也不值一提。整体上来说，全国房价一直以来都是呈上升趋势，热点城市尤其如此。

要知道，我们一直都在讲遏制房价过快上涨，可从来没提过让房价下跌，暴涨和暴跌都不是房地产健康发展的常态。房价上涨可能会引发系统性金融风险，但至少还是可控的;如果房价普遍发生大幅下跌，一旦形成预期，局面恐难以控制，其后果不亚于一场金融风暴。

因此，尽管房价短期可能会有低谷，但从长远来看，不必担心合肥房价会跌。我们看到，由于规模控制，这两年北京上海人口出现了负增长，京沪开始将人往外驱赶，未来更多的人口将流入热点二线城市，这些将成为房价的有力支撑。

从货币供应上来看，每年M2都在不断增长，尽管这两年增速有所降低，大概维持在9%左右，但是规模基数很大。由于实行外汇管制，人民币不能随意出海，这些M2绝大部分只能用于国内投资，超发的货币最终都会沉淀在房地产，造成房价不可避免的膨胀。

合肥作为7000万人口大省的省会，又定位长三角世界级城市群的副中心城市，其经济发展基本面会持续向好，预计20年内人口都一直呈高速流入趋势。外来人口购房需求的强力支撑，决定了合肥未来至少15年内，房价都会一直呈上涨趋势(公号“小易论楼市

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”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》)。

房产的投资属性

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据不完全统计，房产已占去中国家庭总资产的一半以上，如果是一二线城市，这个比例可能高达80%-90%

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。从某种意义上来讲，房子早已脱离了它本来的居住意义，成为一种金融投资品。

经历了2016年房价大涨以来，合肥市民尤其意识到房产投资的重要性，买对房子跟没买房子相比，可谓天差地别。对大部分人来讲，房子并不仅仅只是一个居住之所，还是家庭最大的财产形式，从某种意义上来说，买房子跟理财无异，要有投资意识。

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我之前做过一个统计，滨湖区房产在2015年8月-2017年2月期间的升值率为118.74%

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，新站区此间的升值率为69.7%

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，相差近50%

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(公号“小易论楼市

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”《这次大周期合肥房价究竟涨了多少?》)。同为100w

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的原始资产，仅一年半的时间，滨湖收益比新站区高出50w

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，不同区域间的收益相差竟如此之大。

像新站区和合肥的老破小，其升值率都低于平均值，而相对郊区的新房，升值空间还超过了大盘。当然，滨湖区和新站区只是合肥市房产的两个极端例子，更多人拥有的是中间形态的资产。这个大周期，合肥市房产平均升值83%

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左右，如果减去后来回调的3%

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，我估计大概在80%

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左右。

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如果纵向来看，合肥市5年之前的房价甚至跟下面县城还拉不开距离，而这次大周期80%

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的涨幅足以笑傲全省，可以预见的是，合肥未来与各地市的房价差距将来会越拉越大。拥有一套省城房产的人，跟拥有一套小县城房产的人，人生格局将会完全不同(公号“小易论楼市

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”《全国房价上涨轮动，合肥超过了哪些城市?》)。

有人把城市比作一只股票，买了这座城市房产的人，就相当于买了这个城市的股票，我觉得比较形象。在未来家庭资产配置中，选对城市比选对房产更为重要，买房要在上位城市买，县城房子再便宜我觉得都最好不要去碰，这无异于火中取栗(公号“小易论楼市

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”《如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值?》)。

鉴于合肥巨大的人口流入预期，健康完善的产业规划，积极向好的城市基本面，合肥这只绩优股没有理由不去投资。买了合肥这只股票的人，未来十几年，都会享受到城市发展带来的巨大红利，所以在合肥没有不能买的房产。

房产的价值组成

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所谓房产，就是房子和财产，有居住和资产两种属性。居住更多体现的是房子作为一个住所的价值，比如户型是否合理，建筑材料是否最好，设计理念是否先进，小区环境是否优美，物业管理是否到位等等，能够直接影响到你的实际居住体验。

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资产属性则更多体现在土地价值。比如附近有没有学区，有没有三甲医院，有没有图书馆，有没有购物中心，有没有地铁，有没有公园等等，所有这些附加资源，都能够显著提升房子的土地价值(公号“小易论楼市

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”《合肥资源投入和土地价值》)。

随着房龄增长和建筑技术的更新换代，老城区房龄越来越老，建筑结构逐步被淘汰，小区设计已无法适应现在居民的生活方式，物业管理也不能满足目前的居住需求。随着这种居住价值的磨损，久而久之，老城区成了老破小集中地。

为了拉动新区建设，zf将老城区的学校、医院、金融机构、行政中心等部分优质公共资源，搬迁到新区。这些公共资源的转移，在抬高新区土地价格的同时，也无形中分散了老城区的土地价值。

因此我们看到老城区土地价值高，但居住价值低，新区土地价值低，但是居住价值高，所以新区和老城区价格始终拉不开距离。但由于资源的不断投入，新区从无到有，土地价值不断增值，因此成长性更好，这也是新区更容易受到投资者青睐的原因(公号“小易论楼市

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”《合肥未来哪些区域的房产更值得投资?》)。

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随着这两年合肥房价越来越高，开发商在合肥拿地的成本也越来越高，以前土地成本只占到开发商开发成本的30-40%左右，现在很多基本上占到60%以上(公号“小易论楼市

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”《开发商的成本，合肥地王你们还好吗?》)。再加上政府限价，不允许随意提价，开发商的利润空间被严重挤占。

在土地成本降不下来，备案价格又不能随意突破的前提下，开发商只有在建筑成本上做文章，降低品质，以次充好，偷工减料，成为这两年合肥很多开发商的惯用伎俩。因此我们看到合肥市面上很难出现高品质小区，就连擅长做品质的房企，其生存空间也遭到极大挤压。

差房子未必没人买

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如果单从居住价值上来说，老城区的老破小学区房，其居住条件是令人难以接受的，但是我们依然看到很多人，变卖其他居住条件更好的房产置换学区房，一些几乎不能住的顶级学区房，甚至还十分抢手。

对于注重孩子教育的家庭，学区价值可能会是他们最看重的因素，居住品质都宁可放在次要位置。足以说明，即使居住品质不佳的房子，只要其它方面突出，一样可以卖得出去，甚至卖得更贵，卖得更好。

我观察过合肥市一些有名的“问题”小区，尽管存在非常大的缺陷或者毛病，依然不影响它们在二手房市场的抢手程度。比如位于黄潜望板块的华府骏苑，由于业主房产证办不下来、房子质量差、物业管理差等原因，被人不断诟病。

但是从合肥链家2017年的成交来看，华府骏苑成交量几乎占了整个黄潜望的20%

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，

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居板块之首。我分析了一下原因，主要是位于地铁口，成熟商圈，地段绝佳，但最重要的就是便宜，几乎比周边二手房便宜20%

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，价格是令人难以抵抗的诱惑(公号“小易论楼市

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”《合肥蜀山区和高新区房价分析和购房建议》)。

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博澳丽苑小区，户型设计存在较大缺陷，小区地面开裂下沉，地处西二环和火车道之间，噪音比较大等等。但所有的这些，都没有影响到它的换手率，最主要还是价格便宜，总价低，大部分都在100w

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左右。

仔细算算，合肥这种存在严重质量或者物业问题的小区真不在少数，比如前段时间曝光的海亮九玺，政务区当代MOMA。即使新站区仍有新房在售的长虹世纪荣廷，业主维权也不能阻止其号头费大行其道，原因就是新房二手房价格倒挂(公号“小易论楼市

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”《合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》)。

合肥本地最大的房企文一，因为“武装部事件”名誉扫地，陷入严重的品牌危机。至今文一在合肥销售的新房，绝大部分都低于周边同等小区，不过这似乎并没有影响到文一的销售情况，在购房者眼里，便宜才是最重要的。

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除了这些普通小区，品牌小区也在遭遇品质危机，交房即维权正在常态化，但丝毫不影响市场对它们的热爱。万科森林公园锦庭的入户雨棚被大雪压塌，差点造成业主受伤，如此劣质的建筑质量，也没有阻止该小区的热销。

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北城的恒大城，交房才一年，外墙保温层大面积脱落，老人小孩险被砸，但其二手房成交量依然非常大。绿地滨湖国际花都，二期交付严重减配，曾遭遇业主多次维权，也不影响它成为南艳湖板块二手房换手率最高的小区。即使是在合肥口碑较好的绿城，其玫瑰园小区也曾因绿化缩水，遭遇业主到杭州总部维权。

好房子未必值得买(投资)

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前面我们提到，房产价值是由居住价值和土地价值组成。从某种意义上来讲，居住价值在房子建成之日起，就在不断磨损，是属于贬值部分。而随着城市的快速发展和资源不断投入，土地价值在逐渐增值，因此我们看到房产增值主要来自土地增值。

2015年7月28日，信达竞得公园里地块，容积率2.2

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，楼面价7295

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元/平米。2016年6月29日，安徽置地几乎在同一位置，拿下另一块地，容积率2.0

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，楼面价达到近20000

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元/平米。仅一年时间，地价就几乎翻了两倍。

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公园里分洋房和高层两种产品，标准的高低配(公号“小易论楼市

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”《合肥住宅小区高低配的背后，你的舒适被谁偷走了?》)。从合肥物价局商品住宅备案网站上，我们看到公园里高层备案均价为1.8w

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，洋房备案均价为2.38w

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，洋房价格比高层高出近1/3

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。

如果单从土地价格来看，公园里高层售价毫无疑问是非常划算的，而洋房实际溢价就高很多。其实单从建造成本上来看，洋房并不比高层多多少，但从价格上来看，洋房购买者在居住成本上支付的资金显然要比高层高得多。

假设公园里目前土地价值为1.5w

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，以销售价格减去土地价值，那么高层的居住成本为3000

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元/平米，洋房居住成本为8800

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元/平米，洋房几乎是高层的3

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倍。

假如3年以后，土地价值涨到2w

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，居住价值磨损10%

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，那么公园里高层二手房价格为2.27w

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，洋房价格为2.79w

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。高层从1.8w

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升值到2.27w

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，涨幅26.1%

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;洋房从2.38w

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升值到2.79w

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，涨幅17.2%

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。同小区洋房投资价值显然没有高层高(公号“小易论楼市

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”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。

还有一个更为极端的例子。政务区内森庄园别墅，2010年销售价格基本上在2w

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左右，同小区高层售价大概在8000-9000

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元/平米。现如今别墅价格在3w

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左右，8年涨幅仅50%

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，而高层均价在2.4w

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左右，涨幅近200%

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，相差4

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倍(公号“小易论楼市

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”《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》)。

从居住价值上来看，洋房别墅显然比高层更值得买，但从升值角度来看，却并不值得投资。原因就在于高档住宅的居住价值溢价太高，而居住价值恰恰是房产磨损最厉害的部分，只有居住成本占比更低的住宅，才更具投资价值

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。

在我看来，合肥洋房最多比同小区高层价格高出10%

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，这才是住宅成本的合理溢价，定价超过高层价格越多的洋房，投资价值越低。但据我观察，合肥洋房价格大都比同小区高层高出很多，所以好房子未必值得投资(公号“小易论楼市

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”《在合肥200万你可以买到哪些房子?》)。

合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格

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从长远来看，合肥房价至少在15年内都会一直呈上涨趋势，这种上涨是整个合肥大盘式的上涨，市内任何房产都会受益，只不过不同性质的房产，涨幅会有差异。所以从大势上来看，合肥没有不能买的房子(公号“小易论楼市

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”《2018年合肥房价走势分析和预测》)。

房产价值由居住价值和土地价值构成，居住价值始终处于贬值之中，房产升值主要靠的是土地升值。不同城市的土地升值空间不一样，随着全省优质资源往省会进一步集中，合肥未来土地的升值空间明显高于安徽其他地市。同理，在一个城市内部，资源投入预期更大的新区，更值得投资。

从投资角度来看，合肥房子就是一种资产，居住功能被一定程度上边缘化。资产没有好坏之分，只有价格高低，投资资产从来都只看价格，低于市场价就划算，高于市场价就不划算，非常简单。

再劣质的资产，即使是大家最不看好的老破小、顶底楼或者商铺写字楼，如果价格低到一定程度，同样可以买。只不过绝大多数情况下，价格根本低不到值得投资的地步，坑比机会多得多，所以我通常就不建议别人去趟这趟浑水了。

随着土地成本的不断提高，限价又不能随意突破，开发商只有向住宅成本要利润。可以想象的是，未来2-3年里，合肥将会出现越来越多的低质小区，交房即维权将成为常态。但我要提醒大家的是，不应过于看重这些细节，刚需真的没有什么选择，只要房子能住，该上车还是要上车(公号“小易论楼市

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”《合肥拟取消高校毕业生购房限制，房价会上涨吗?》)。

我看到我小密圈

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的一些成员，在纠结云谷附近的陵园和高速问题，却忽视了房子本身价格比市场价低近3000

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元/平米的事实，如果没有陵园和高速，我估计价格可能会倒挂更多。位于合肥殡仪馆旁边的中铁青秀城，价格便宜，卖得不也挺好吗?

有时我们可能过于看重房子的缺陷，而忽视了市场本身的接受程度，低质房产的负面因素已经在低价中体现了。没有十全十美的房子，只有划不划算的价格，非常完美的房子，价格一定非常感人，并非屌丝所能觊觎。当你看到一套便宜的房子，却始终纠结它的缺点时，机会可能早已与你擦肩而过了。

不论对合肥房子如何吐槽，我想最终你还是会下手的，合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格。只要价格合适，再烂的房子都有人要，如果价格过高，再好的房子可能也会无人问津。要记住，能买的是价格，而不仅仅是房子本身。