深度甪直!跑了万达的甪直房价去向何方?刚需值得入手吗? 01甪直的商品时代甪直

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甪直的商品时代

甪直，具有2500多年历史的中国水乡文化古镇，1995年，吴县撤县建市，甪直镇隶属吴县市管辖，随后在2001年的吴县市撤销后，甪直镇隶属苏州市吴中区管辖。

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地理位置上来说，甪直位于吴中区最东面，园区的东南方向。虽然甪直直属吴中区管辖，但由于吴中区行政区域狭长分布，甪直的地位相对尴尬，实际更像园区的后院。这也是为什么园区外溢选择的原因所在。

2014年前的甪直房地产，基本是本土房企和个人巨鳄的天下。土拍地块中，性质以商业和零售批发用地居多，城镇住宅用地亦被本地企业包揽。

比如2012年苏州嘉盛房产分别以底价2.01亿和5600万拿下位于甫澄路的2012-G-28/29号地块，楼面价分别为3450元/㎡和3750元/㎡。2013年位于晓市路东侧、西美花园北侧的容积率1.2的苏地2013-G-57 地块，被吴中区华侨房屋开发有限公司以总价2.25亿、楼面价4522元/㎡、溢价率50%拿下。

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(2013年甪直部分挂拍土地)

进入到2014年后，随着湖东房价从2011年的调控中走出，开始小碎步的稳步上扬，逐渐拉大的房价，使得大型房产公司开始陆续入驻靠近园区的甪直板块。

在2014年4月份进行的土拍中，江苏中昂以8.5亿的总价竞得苏地2014-G-3号地块，溢价率高达73.41%，楼面价为3333元/㎡。该地块在2015年被阳光城连带公司一起收购，也就是目前甪直两大在售神盘之一的阳光城.丽景湾。

该地块对面的苏地2014-G-4号地块，经过与金科的激烈争夺，被南山地产以13.8亿总价收入囊中，溢价率43.78%，楼面价2831元/㎡。

在与南山争夺中折戟的金科在2015年8月份的土拍中，终于得偿心愿，经过11轮的竞价，以总价2.57亿元，楼面价2694元/㎡，溢价率21.24%，将位于甪直甫澄中路东侧、科福路南侧的地块收入麾下。

而没有抢过金科的碧桂园干脆不和你玩了，直接斥资收购了澄湖边的别墅地块。

于此同时，2015年6月南山地块正式以“南山维拉”的推广名入市。初期开盘均价在7500元/㎡左右，开盘销售情况并不尽如人意，这个价格也维持了3个多月左右。后续随着湖东第二波上涨起势，南山维拉也出现了小幅量价齐升，到9月底，再次加推的均价已经来到了8500-9000元/㎡。

2015年年底，伴随园区第二波的凶猛上涨进入到高潮，恐慌的刚需和湖东普通上班族(以第2套房及以上居多)以及投资客大量杀入甪直，此时的南山维拉房价也来到了均价11000元/平的水平。

早前拿地都已经卖到现房的嘉盛香槟一号等地块，也开始出现小碎步上扬。

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(2016年2月甪直在售房价对比)

暴涨的房价，也使得土拍价格水涨船高，在2016年4月份的土拍中，经过222轮的激烈厮杀后，弘阳地产以总价15.57亿将该地块拿下，楼面价14191元/㎡，溢价率更是高达240.59%。至此，甪直土拍来到了商品时代的顶点。

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随后中粮在2016年5月的土拍中，以总价8314万元，楼面价10550元/㎡，溢价率45%，将位于甫龙路北侧、晓南路西侧的苏地2016-WG-29地块拿下。

2017年6月，旭辉以以5.457亿，楼面价12731元/㎡，溢价率55.26%，将苏地2017-WG-11地块拿下。同年11月，保利以15.28亿，楼面价11567元/㎡，溢价21.76%的价格，将2017-WG-44地块揽入怀中。

至此，甪直迎来了它真正的群雄割据、逐鹿中原的时代。

甪直房价探讨

提到甪直房价，桑田岛、华为、万达、地铁、学校总会成为伴其左右躲不开的话题。

1.购买主力人群分析

对于甪直而言，本身的产业除了旅游之外，最重要的便是磨具产业，相关企业已经达到200多家，从业人员6000人左右，占比甪直GDP的30%以上。

如外还有大量印染厂和电子厂散布于甪直周边。

虽然产业人口不少，但整体收入稍低，定居意愿加上购买力，在当前的房价下都是不小的问题。再者，本地土著购房绝对量毕竟有限，使得甪直大道一众楼盘吸引的主要还是园区的人口溢出。

因此，对于桑田岛，不管你此前是不是听说过，但凡去过一次甪直看房，置业顾问的重磅讲解，保证会让你记忆深刻，过目不忘~

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在园区南进的背景下，此前默默无闻的桑田岛成为这些年炙手可热的概念。提到桑田岛，让人印象深刻的肯定少不了华为，纳米园等一系列企业和产业的进驻，伴随而来的肯定少不了人口的流入。

而这些流入人口又会如何选择居所?其实无外乎以下三条流动路线:

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随2号线西上，最近的就是独墅湖邻里中心板块和尹山湖片区;

随现在的中环和未来的6号线北上，最近的便是路径的那几个小区和体育公园周边;

随甪直大道和东方大道向东，也就是甪直目前在售和未售的各楼盘。

目前尹山湖片区在售的新房主要也就泰禾金尊府和保利悦都了，单价都在26000元/㎡以上，二手房市场均价也达到了20000以上。

而距离较近的湖东新盘澜山澜目前在售的均价在32000左右，周边的路径主场和凤凰城的均价也在24000-25000左右。

房价成为了甪直的唯一优势，目前在售的南山维拉的高层均价在13000-15500左右，丽景湾的在售高层均价在17000左右。“地王”弘阳甪源的洋房均价在22000左右。

2. 商业配套的缺失

万达之所以和甪直房价捆绑在一起，恰恰说明了甪直商业配套的匮乏。

如今，在万达确定不来甪直的情况下，2月份的土拍中该地块被再次挂拍。其中明确要求至少要建设计容面积不少于7.3万平方米的商业综合体，禁止设置批发市场和家具类商业空间。可见，政府也确实为周边的居民努力了，结果不幸的是该地块以流拍收场。

甪直大道仅有的商业独苗也就只剩下了以小商品批发为主的中翔广场。且看后续流拍地块未来如何协调安排吧。

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3. 地铁的“迟到”

按照最新规划，轨道6号线二期从苏州工业园区桑田岛-迎宾路-甫澄中路经过，并在张林村设终点站。虽然苏州地铁三期规划早已报批，但是还没有得到发改委的最终批复。

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即使今年下半年地铁6号线开建，按照之前规划2017年开建，2022年建成的5年建成周期，那么也得等到2023年左右通车。

即使三期规划的线路全部在2023年建成，然后立马动工建设6号线延长线，那么最早也要到2027年左右才能建成通车，那甪直通地铁最乐观的情况下，也是9-10年后的事情了。更何况三期规划的线路目前只有6号线和S1线再进行前期勘测，2023年全部建成的可能性非常小。

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不过即使没有地铁，公路方面还算便利，甪直大道、东方大道20分钟左右直通园区中环东线，另外还有绕城高速和沪常高速在甪直交汇，通过绕城高速去到昆山，通过沪常高速去往上海都相对便利。

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4. 学校的短缺。

和尹山湖存在相似的问题，未来随着新房整体入住率的提高，规划学校何时能够建好?原来的学校肯定无法满足日益增长的入学需求。

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