重磅!这一政策落地后 2~3折的房子可能要来了为推进集体土地建设租赁住房

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为推进集体土地建设租赁住房，北京市正在完善资金支持等配套举措。北京研究集体土地租赁房长期贷款政策，国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为首批试点已出具贷款方案。

落实：集体土地租赁房来了

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北京传来的消息：国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行这4家银行，作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点，完成具体贷款方案的出台。

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如果去年的一系列包括“集体土地租赁住房建设”在内的“长效机制”还只是治理高房价顽疾的一个空泛的战略规划，那么，开发贷款方案无疑就是一个可以落地实践的“作战方案”。

大家都知道，盖房子烧钱，特别像集体土地租赁住房建设这种回报周期长的项目，更需要大量的长期资金投入，否则想法再好，也只能落在纸面上。

而现在，集体土地租赁住房建设，得到了四家银行支持，这就意味着不缺钱了！钱落实了，下一步就是让政策真正落地！

期待：2-3折的房子或不是梦

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在过去的这些年里，中国楼市的多头们，坚定看涨房价的一个重要依据就是，不断大幅攀升的中国楼面价（地价）。

大家可以通过下面这张图表感受下，这10多年来，中国主要城市地价的增长趋势。图表中最上面那一根，也是增长最快的，就是住宅土地价格指数。

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其实，多头们的这个逻辑并不无道理。

若把房地产看作制造业，地价就是上游的原材料，即我们所谓的面粉，如果面粉一直在不断上涨，面包、油条、包子们就无便宜的可能。

因为按照市场“互利互惠”的原则，开发商们没有做赔本生意的动力。

再看看的下面这张图表，大家也就基本明白你们所在的城市，为什么房子不便宜了。

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截至到2017年底，内陆省份主要城市的住宅楼面价为6522元/平方米，长三角的为10569元/平方米，珠三角的为13985元/平方米，环渤海湾片区则为7509元。

若单纯的站在土地成本的角度，大家依然可以乐此不疲的买房炒房。

不过，大家有没有想过，如果一个城市的某些地方出现了地价为零的房子，并且再抛去利润和营销管理等费用，那么，合理的房价又该是多少呢？

去年提出的“集体性租赁住房”让这一假设变成了事实。

传统上，一个新房的房价大致有四部分构成，地价、建安成本、三费（营销、管理、财务）、合理利润。

在市场销售的商品房中，最重要的成本是地价，可以占到房价的50%—70%，甚至更高；而在集体性租赁租房中（土地不拍卖，不产生地价），最重要的成本是建安成本（不存在三费），而若以建安成本来衡量房价，集体性租赁住房的价格仅有市场商品房的2折到3折。

换句话说，2到3折的房子可能要来了！

作用：有效压低市场房租租金

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可能有人会说，集体性租赁住房又不对外销售，所以并没什么用。价格低廉的集体性租赁房对现有商品房价的冲击将体现在三个方面：

其一，大量的集体性租赁住房将减少商品房的客户需求，并压低市场租金，进而抑制房价。

其二，大量低价高品质的租赁性住房出现，也会压低市场的房租租金，而租金走低也会间接抑制市场二手房房价的走高。

其三，在银行眼中，与租赁型租房比，价格高企的商品房将成为高风险资产。

一石激起千层浪。随着大量的租赁房入市和租赁时代的到来，自住商品房需求将相应减少，房价也将遭遇重大狙击。

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对此，财经评论员齐俊杰也认为，这种房子大规模上市后，将有效降低市场租金。他首先举例：

人家500万的房子，月租金1万，租金回报率2.4%（回报覆盖不了贷款利息，不能使用杆杆）。而你总计支出100万，贷款80万，只花20万，月租金也是1万，租金回报率达到60%，当然80万有利息，就按照4.9%的基准利率算，利息一年不到4万元，那么租金的12万减去利息的4万，等于利润8万，除以你的资本投入20万，最后的回报率高达40%

由此，你自己买房出租，使用杠杆租金都覆盖不了贷款，所以你是血亏的，相当于每年都要往里搭钱去补贴租客。所以传统租赁模式完全不具备竞争力。集体建设用地租赁住房，把房租压低一半，他仍然有的赚，一年6万元租金，减去4万贷款利息，最后资本回报率还有10%，那么问题来了，在你租房附近有这么一个新房，他的租金是周边商品房的租金的一半，而且还能长租，你会怎么想，当然是挤破头也要租到。即便比我现在租房的位置偏几站地，那也是相当划算的。如果这种房子大规模上市，那么必然会压低周边的商品房租金。

影响：高房价将得到有效抑制

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去年七月，住建部等9部门曾联合印发通知，要求在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。此次，集体土地建设租赁住房的试点的开展，会给房地产市场带来哪些影响呢？

第一，“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。

第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。

第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

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根据公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

趋势：在大城市租房有望落户

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国家发改委日前发布《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，其中提到继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案，加快户籍制度改革落地步伐。对于超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件，探索搭建区域间转积分和转户籍通道。

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通知中指出，我国将加快户籍制度改革落地步伐，落实地方政府主体责任，实现今年进城落户1300万人的目标。应促进有能力在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进入城镇人口在城市举家落户，鼓励对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户。

方向：17省下决心做同一件事情

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在今年的诸多省份政府工作报告中，“完善租购并举的住房制度”、“严格防控房地产市场风险”等俨然成了2018年房地产市场政策调控的主旋律，具体的措施表现为加大租赁市场供地力度、增加保障性住房建设等。

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至少有17个省份在今年的政府工作报告中提出“租购并举”的措施，分别是北京、天津、河北、山西、内蒙古、黑龙江、上海、江苏、浙江、山东、河南、湖北、广东、四川、陕西、青海、宁夏等。

评论：租房应成为“更好的选择”

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长期以来，“租”始终是我国住房市场的短板。与许多发达国家居民早就将租房视为“合理的选择”不同，租房对绝大多数中国人而言，依然是“最后的选择”。

一方面，好多人不想租房。从文化传承和消费习惯看，中国人一直有着置办房产的偏好，有自己的房子和土地，心里才踏实安稳。从制度设计上看，1998年全面推行住房市场化后，我国住房供应体系建设更多的是从促进人们拥有产权住房入手，造成了“重购轻租”的局面。从市场趋势来看，近年来一些城市房价快速上涨，放大了房子的投资属性与升值效应，增强了“购”的吸引力——“买了一定不亏”成了屡试屡灵的“预言”，“晚买一年多付百万”则成了血淋淋的教训。

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另一方面，想租的人又租不到好房。从供需结构看，租房需求主要来自新市民、年轻人，虽然短期内尚不具备买房能力，但对居住品质仍有一定要求，而市场上供应的出租房屋多为分散房源、老旧住宅，房源供需不够匹配，租房体验不够称心。从权利保障来看，由于没有强有力的法律作“靠山”，租房者常遭遇随意涨价、单方毁约的情况，削减了稳定感，放大了漂泊感。租房不称心、不靠谱，让原本摇摆在“租”与“购”之间的人更加坚定了“购”的念头。

租房短板的存在，不仅阻滞了租房者幸福感的提升，也放大了房地产市场所承受的压力——大家越将租房视作过渡性手段，购房需求就越旺盛，供需天平就越失衡，房价就越走高，乃至陷入恶性循环。

怎样才能“解套”呢？方法有很多，既可以加大供给力度，也可以通过约束性措施控制需求。然而，城市资源总归是有限的，供给不可能无限量增加。需求也是动态变化的，不可能无限期抑制。在这种情况下，提升“租”在住房体系中的作用，旨在引入“外援”、另辟“沟渠”，疏解“购”的压力，让需求回归合理、让市场趋向稳定，同时也为建立市场长效机制赢得宝贵的窗口期。更何况，“租”本就是“住有所居”的一种重要实现形式。

（北京时间综合中国经营报、人民日报、央视财经、央广网、法制晚报）