苏州楼市将重蹈南京覆辙，一二手房价现报复性倒挂! 申明:以下文字

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申明:以下文字，仅代表作者本人观点，与本公众号无关。

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本公众号法律顾问:北京大成(苏州)律师事务所叶云开律师。

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楼市成交数据支持:金刚石房地产云数据系统。

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文 |周公子苏州第二能写的地产人

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正文共:4091字 20图

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文章开篇先问下你觉得苏州的房价在多少?

先给大家看下苏州新房三月成交数据，重点看均价。

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3月1日-4月7日苏州各区成交数据，采集自金刚石房地产云数据系统

要感谢我们这些孜孜不倦的房地产自媒体们，传统媒体已经很久没有及时成交数据出品了。

是不是觉得很贵啊?园区姑苏区三万多，高新区两万出头，吴中区、相城区接近两万，只有吴江稍微便宜点，一万五。

好，那我给你看更贵的。

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以上数据来自安居客

二手房的挂牌价，二手房的价格呢，水比较深，不像新房那么简单直接明了，所以不能单纯看价格(报价和网签价)。

为什么?我举例。

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报价，没有房东愿意贱卖，所以尽可能报高价;中介方为了吸引买房客的注意，又喜欢报一些低价实际不存在的房源，先把意向客揽到手里，所以会报低价。

成交价，有的要把房价做平，少交点税(阴阳合同)，私下补差价，所以这个网签的成交价可能会低于实际成交价;有的则是想做高评，这样可以少出点首付，从银行多贷点款，这样你的网签成交价会比实际要高不少。

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所以不能单看网上的价格，如果真要买房或者卖房，建议可以多在业主群(假如你有房)或者各类大神建的房产讨论群里多看多问，然后实地再去跟中介聊聊，或者来苏南房地产观察线下直营门店

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来咨询，地址在苏州园区青剑湖畔的星湖都市生活广场2幢。

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常熟的朋友可以来我们的常熟公司喝茶咨询，地址在常熟市东南开发区东湖京华沐云书屋。

说完苏州的价格，我们再来谈谈苏州周边的常熟和省会南京。

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这两个城市可能是最有参照价值和意义的，相对于苏州来说。

先说常熟，为什么从去年年初到现在，常熟人拼命赶到苏州来买房子?

常熟人买苏州，已经成了投资新风向，从一年前开始，常熟人开始大规模地往苏州买房投资，湖畔樾山、恒基旭辉城、万科公园里、南山柠府，甚至是园区的七里香都、唐宁府都被攻陷过。

按理来说，跨城市买房，这事往往都是降维购买，一二线买三四线，三四线买五六线。

很简单，上海人买昆山、苏州人2015年抢无锡、大城市无处安放灵魂和肉体的白领们回乡置业，都是因为两个字:便宜。

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因为城市级别降维了，房价按理来说就会相应降低啊，买不起上海五六万，还不能让我在花桥两三万买个家?就是投资，也便宜啊，毕竟成本要低很多。

当然，也不排除土豪们升维购买的，大城市对周边小城市的吸血作用也是很明显的，比如张家港、常熟、太仓等县级市的人往往喜欢到苏州买房，南京周边城市如扬州、马鞍山、镇江等地的人也会选择去南京买房，为了更好的学区和生活环境。

这种两个级别的城市间的买房客和资金的流动，在正常范围内，是合理，也应该的。

但为什么常熟人拼命买苏州和张家港?南京人和周边城市的人挤破头也要买南京?

这两个现象有共同之处，也有不同的地方。

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这也正是矛盾的普遍性和特殊性原理在不同现实实践中的合理运用。

我先挑简单的，为什么大家都抢着买南京(尤其是河西南)的新房?

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很简单，因为南京一二手房价已经倒挂了。

我上金刚石房地产云数据系统里调了一下今年三月以来的河西楼盘新房成交数据，均价大概在三万五六左右。

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数据来源:金刚石房地产云数据系统

然而，二手房呢?

我拉了一下安居客的数据(它也经常用苏南房地产观察的文章)，在五万开外。

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也就是说，只要你买到南京河西的新房(跟买彩票一样难度，但投入更大)，一平就净赚一万五以上，100平的话就是一百五十万!

简单算下回报率，按100平算，新房350万，首付三成，105万，你再算上乱七八糟的税费(契税按2%，维修基金120/平，不满5年出掉交20%所得税)，假如你一年内能拿房，你要花大概140万，净到手大概七八十万，年回报率在40%。

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咱们再说常熟，为什么常熟人要来苏州买房子?

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据克而瑞数据统计，

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2018年3月，

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常熟

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商品住宅共成交3.88万㎡，环比上涨213.55%;商品住宅成交均价为14930元/㎡，环比上涨6.02%;

张家港

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商品住宅共成交12.90万㎡，环比下跌0.21%;商品住宅成交均价为11953元/㎡，环比下跌0.6%;

太仓

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商品住宅共成交10.26万㎡，环比上涨101.59%;商品住宅成交均价为12811元/㎡，环比上涨9.99%;

昆山

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商品住宅共成交24.15万㎡，环比上涨166.27%;商品住宅成交均价为16955元/㎡，环比下跌2.74%;

从城市的房价差来看，常熟主城区和苏州基本上持平，甚至有的已经倒挂了。

万科公望、中南世纪城、中南锦苑、新城虞悦豪庭、衡泰国际花园、城市花园、清枫和院、中南雅苑等等，这些楼盘的二手价已经妥妥地三万+了。

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以上数据来源:常熟购房网

也就是说，常熟的房价比苏州要高!

那这个就能说通了，常熟人花更少的钱，买更高级别城市的房子，这道理傻子都明白。

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苏州未来房价终将高过常熟，这个傻子也明白。

我们再看看苏州的住宅库存，不够卖的啊!

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数据来源:苏州市区商品房销售网上管理系统

常熟人来苏州抢本应该是苏州人的房子啊，你自己该怎么做还没点数吗?

那么有人要问了，为什么常熟人不买常熟的房子?

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不用问，因为没有了，常熟的新房不多，从去年开始基本就是开盘清的节奏，现如今处于青黄不接的情况，要到下半年大批供货才开始。

比如紫云名邸，及第阁等，因为太火，所以电子摇号，跟去年的苏州基本是冰火两重天的节奏，甚至有苏州的房地产自媒体发常熟项目的开盘盛况被要求删除。

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经过这么久的市场教育，在房产投资中尝到甜头的常熟人已经养成了对房产保持高度关注和敏感的习惯，他们除了买常熟本地的楼盘外，还把买买买的手伸向了苏州和价格洼地张家港，导致了张家港一季度成交量猛增。

好，对于常熟，我简单总结一下:

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1.常熟持续房价上涨，市场保持高热度;

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2.常熟房价和苏州开始出现倒挂趋势;

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3.常熟库存告急;

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4.常熟人有很强的买房投资的欲望。

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5.重点:常熟人持续关注苏州。

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在这篇文章的最后章节，我们试着分析一下苏州未来的房价走势。

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至于大家关注的“苏州房地产市场未来怎么样”这个问题，我不怎么想说，因为不管怎么样，都和你关系不大，你不要有幻觉。

据不靠谱研究证明，植物是有感觉的，甚至会产生幻觉。

我们都是韭菜，所以会产生幻觉也很正常。

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但市场好不好，苏州房价都要涨，这个是真理。

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第一，不要觉得现在的新房贵。

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现在的新房一定是贵的，而且未来还将更贵，因为拿的地价不便宜，动辄两三万的面粉价，做成面包卖出来就是四五万。

有人说不是有七八九千的楼面价么?对，你看下地图，那些地方叫通安、望亭、汾湖、盛泽、临湖、北桥。是便宜，也是苏州，就看你怎么选了。

假如你还有幻觉，觉得苏州房价会跌，那么翻一下历史书，看看2005年苏州的房价，接着是2010年，以及2015年，这样你心里就有数了。

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你再等等看，可能只能租房子过日子了。

第二，苏州核心区域的二手房很可能报复性跳涨。

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你不买，自然有人买。

还记得原来苏州园区湖西、湖东的房价去年是多少么，前年呢?

从一两万，一下子变成了三四万，据说前段时间玲珑湾成交了一套7万单价的，不知道真假，但那个地段，五万妥妥的。

再看看目前苏州园区的新房价格，不到四万，甚至未来中海九区，精装修，也不过42000的限价。

这就是一二手价格倒挂了，买到就赚到，和南京河西南板块一个调性了。

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趁着现在不算太贵，常熟人还没有大举杀过来，该为下一代打算的，学区房得赶紧看起来了。

前不久有篇文章，说苏州小升初择校的盛况，半天就十万加，后来被删了。

为什么被删了?因为太可怕。

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别人常问我买房子，该怎么买?

我通常会问得比较详细，比如你买房的动机，是投资还是自住，手里有多少钱，能承受多少月供，有没有什么偏好之类。

但假如简单粗暴一点。

就是一句话:学区、地铁和配套。

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学区永远是第一位的，毋庸置疑。

苏州这个量级的城市，GDP早过万亿，稳居全国前十，一定会有富人聚集区，目前看来就是在园区，以及姑苏区的高端居住区。然后各区域核心地段散步着那些目前看来高价但是高附加值的小区。

既然阶层固化已经通过拥有房产的多少、质素的高低慢慢形成，那么委婉的说，凭什么我们能在一个学校上学?你会眼睁睁地看着越富有的家庭越努力，越优秀的学生越努力，绝尘而去，遥不可及，最终无能为力。

等我们这个国家消灭了贫困人口(2020年全面建成小康社会)，那么势必还会有劳力者和劳心者。

你觉得谁的孩子会是劳力者?

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以下这段文字送给那些还在观望，觉得苏州房价可能会跌的朋友。

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买房最合适的时机，永远是在当下!

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买房最大的风险，是只看不买。

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乱世买黄金，盛世买房产。

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房价永远是昨天最便宜。

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限购是因为稀缺。

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苏州的房价倒挂在即，你还等什么???

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朋友圈图片:开盘迟到的买房人

以上内容及图片，不同程度地采用金刚石房地产云数据系统、安居客、常熟购房网、克尔瑞系统、苏州房管局系统等，在此表示感谢。

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