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很多人在等待房价泡沫破灭

一般商品价格涨跌主要看供求关系：供过于求跌价，反之则涨价。房价的短期涨跌也是如此。但是，建筑物是特殊商品，它可以维持数十年甚至上百年。而且，即使房倒屋塌，地皮还在，地皮的价值可以远超房屋本身的价值。因此，影响房价涨跌的不仅是供求关系，还有若干长期因素。这些长期因素被人有意无意忽视，于是，房价不断上涨被当做中国最大的泡沫。但人们不明白为何这个泡沫总也不破，只能归咎于某些人在背后捣鬼。似乎政府和开发商法力无边，想怎么捣怎么捣，什么经济法则、市场规律不过是被人呼来唤去的婢女。类似误判也导致主管部门高估自己的操控力，总想用违背市场规律的手段来操纵房价，难免事与愿违，失误频频。

我们不妨来看看哪些长期因素导致房价上涨。

一、通货膨胀

通货膨胀是最容易看到的长期因素，计算起来也不难。假如通胀率为R，N年后的累积通胀就是 1 + R 的N次幂。例如，通胀率是0.05（5%），15年后的累积通胀就是 1.05的15次方，等于2.079。也就是说，15年后货币购买力将折半。同样可以算出，7%的通胀率，10年后货币购买力将折半；10%的通胀率，7年后货币购买力将折半。

可惜，我们很难准确判断通货膨胀，只能靠直觉去估计。官方发布的CPI（消费价格指数）排除了某些重要数据，购房开支也被当做投资项目排除在外。试想，CPI指数漏掉居民最大开支项目，如何用来表征货币购买力变化？即便如此，我们仍能通过日用品涨价感受到钱不值钱了。所以，有人就某些伪专家的预测质疑：粮价都翻番了，你怎么指望房价跌去一半？

有些人由于痛恨房子涨价，因此也痛恨通胀，却不知完全避免通胀是不可能的。温和通胀其实是经济常态，需要避免的是高通胀。不妨参考下我的新浪博文《美国一百年的通货膨胀》。从1913年到2010年，美国年均通胀率是3.23%，累积通胀是2261%。也就是说，2010年的22.61美元只相当于一百年前的一美元。福特公司刚推出大众版轿车时，只卖几百美元，现在买辆普通车也要几千上万美元。算一算，正好和通胀率合拍。

二、容积率下降

住宅小区容积率是地上总建筑面积和土地面积之比。容积率越高，表示该地块的单位建筑面积越多，人就越稠密。像那些高层小区，人都呆在家里看不出来，说不定住得还挺宽敞。可是，大家一走出来就显得人特别多，无论是绿地、商场、运动场还是别的什么，都显得很拥挤。

一般来说，为了降低单位面积造价，开发商会在规定限度内尽量提高容积率。可是，这样一来，住宅的吸引力就会下降，房子卖不出好价钱。这里有个很复杂的社会心理因素。随着收入水平和生活方式的改变，人们对居住环境的心理期待也在变化。以前大家有个吃饭睡觉的地儿就行，现在不同了，需要停车位，需要绿地，最好还能依山傍水。北美人和我们更不同，他们喜欢住独栋房，不喜欢高楼，那是他们多年来的习惯。难道中国人就不想住独栋房？

可以说，高容积率是经济落后的象征。随着社会发展，人们的居住需求也在变化，总的趋势是住宅容积率逐渐下降，那势必引起单位面积占地上升，结果是房价上涨。这种因素和通胀不同，它只影响新建房的价格，通胀则会导致老房新房一起涨价。

三、城市升值

通货膨胀导致房地产涨价，只是看起来能值更多钞票，实际价值不变。容积率下降导致房子涨价，那是由于多占了土地。房地产涨价最根本的推动因素是城市经济发展。城市经济上升，房地产价值会跟着一起上升，而且不仅仅是票面价值的上升。

这其实不难理解。中心城市比偏远城市房价高，经济越繁荣房价就越高，这已司空见惯，不足为怪，只是人们会从不同角度来理解。

有人认为，大城市收入高，购买力强，房价自然就高。可是，他们无法解释为何山西暴富的煤老板们为何没有推动山西房价上涨，也无法解释为何大油田人均收入高过省城，油田房价却上不去。说到底，大城市房价高是由于那里综合条件优越，不仅收入高，而且人文环境好，择业自由，教育、医疗、交通、娱乐等等都比较优越，人们蜂拥而入推高了房价。

在城市购置房产，人们不一定是看其当前价值，很多人是冲其发展前景而去。例如，远郊大型社区也许一时交通不便，商业不繁荣，但未来几年内会有大发展。头脑机敏的人往往会追随社会投资而去，政府和开发商在哪里投入巨资，就去哪里买房。那里的房产往往会有显著升值潜力。

这从另一角度说明，房地产是一种很特殊的商品，你买回这种商品，会有人继续往里投资，让你的商品增值。而且，不仅所在城市的投资会让房产增值，全国性经济发展，甚至国外经济发展，都会让你的房产增值。

涨价是房地产的长期趋势

综合以上因素不难得出一条结论：涨价是房地产长期趋势。至少在未来几十年、上百年内会如此。重大技术进展也许会改变格局，但目前尚无法预料。在可以预见的未来，中国的城镇化会继续推动城市房价快速上升。城镇化完成之后，通货膨胀、容积率下降和城市升值仍会推动房价上升，只是上升速度会因时因地而变，一般应该是平稳上升，正如当今发达国家现状。

有人说，天下没有只涨不跌的商品。短期看是这样，但长期趋势并非如此。不仅是房地产，其他稀缺物品也是长期涨价趋势，如古董、钻石、玉器等等。所不同的是，你可以没有古董钻石，不能无处安身，房地产价格牵动着社会神经。

经济界预测房价大都只看两条。一是供求关系，而是货币供应。很多人是按套数计算供求关系，并不管套与套之间有什么差别。有些人坐在豪宅中计算出某地户均住房已超过一套，于是推定住房已经过剩，似乎百姓有地儿住就行，不应该再有非分之想。还有人把限购限贷导致的市场萎缩与国外成熟市场相提并论，推导出住房过剩的结论，全然不管有多少人被行政限制关在城市之外。

供求关系是极不稳定的关系。在开放市场中，今天的短缺会导致明天的过剩，反之亦然。货币供应也是如此。银根短缺和流动过剩往往会交替出现。依靠这种易变的短期参数来预测房地产长期市场，极不可靠。以这种不可靠的预测来制定政策，更是有害。既如此，那就应该对上苍多一点敬畏，让市场自己去决定。